땅집고

수도권 조정대상지역에 집 2채를 갖고 있는 A씨. 그는 종합부동산세 부담을 덜기 위해 1채를 처분할 생각이다. 그런데 양도소득세 부담이 만만치 않아 차라리 1채를 아들에게 증여하고 싶어한다. 이 주택의 시가(市價)는 8억원이다.

이때 A씨가 세금을 가장 절약할 수 있는 방법은 무엇일까?

■부모 자식간 거래, 매매대금 입증 못하면 ‘증여’로 추정

부모 자식간 부동산 증여는 대개 증여세 회피 목적으로 매매계약서를 작성하면서 양도·양수하는 형태를 갖추는 경우가 많다. 그러나 이 때 본인 의도와 달리 증여세를 내야 하는 경우가 생긴다. 왜냐하면 배우자나 직계존비속에게 양도 형식을 빌어 매매한 경우, 국세청이 증여세 부담을 피하기 위한 목적으로 외형만 매매 형태를 취했을 것으로 추정하고 증여세를 부과하기 때문이다. 이를 ‘증여 추정’이라고 한다.

증여 추정을 피하려면 매매 거래가 실제 이뤄졌음을 거래 당사자가 입증해야 한다. 이 때 가장 일반적으로 사용하는 방식은 A씨의 아들이 부동산 매각대금 등 자금출처를 확인할 수 있는 자금을 실제로 A씨에게 지급한 사실을 입증하는 것이다. 즉 A씨가 아들에게 집을 팔았다면 매매계약서뿐 아니라 자금 출처를 확인할 수 있는 매매대금이 실제로 아들로부터 A씨에게 지급된 사실을 입증해야 한다.

■“시가의 70%로 양도하면 증여세 안낸다”

문제는 부모 자식끼리 실제 매매 거래를 했어도 증여세를 낼 수 있다. 매매계약서 상 매매대금이 시가와 차이가 큰 경우다.

예를 들어 A씨가 시가 8억원 주택을 4억원에 아들에게 팔았다고 해보자. 이 때 아들은 8억원 주택을 4억원에 샀기 때문에 그 차액만큼 이득을 본 셈이다. 따라서 그 차액만큼은 A씨가 아들에게 ‘증여’한 것이 되고, 아들은 증여세를 부담해야 한다.

하지만 A씨 아들이 4억원 전부에 대해 증여세를 내는 것은 아니다. 세법에서 특수관계인에게 저가 양도하는 경우 ‘시가와 거래 대금의 차이(8억원－4억원)’ 전부를 증여재산으로 보지는 않는다. ‘시가의 30%’ 또는 ‘3억원’ 중 적은 금액을 차감한 금액을 증여재산가액으로 본다.

즉 A씨 사례에서 시가의 30%는 2억4000만원이므로 5억6000만원(8억원-2억4000만원) 이상으로 양도하면 A씨의 아들은 증여세를 내지 않아도 된다.

■ 단독주택은 기준시가로 평가…절세 효과 더 크다

여기서 중요한 점은 거래 금액의 기준이 되는 ‘시가’다. 시가는 증여세 계산 기준이어서 시가를 낮출수록 세금을 줄일 수 있다.

시가는 불특정 다수인끼리 자유롭게 거래하는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말한다. 평가기간(증여일 전후 3개월) 중 매매, 감정, 수용, 공매 또는 경매가 있는 경우 해당 매매가액 등이 시가에 포함된다. 시가를 산정하기 어렵다면 기준시가 등을 시가로 사용할 수 있다.

A씨가 아들에게 양도하는 주택이 아파트라면 실제 거래 금액이 시가가 된다. 아파트는 유사한 주택의 매매가 활발해 매매 사례를 알기 쉽기 때문이다.

그러나 단독주택처럼 거래가 빈번하지 않고 물건별로 가격 차이가 큰 부동산은 매매 사례가액을 산출하기 어려워 기준시가를 시가로 보는 경우가 많다. 기준시가는 시세 대비 60~70% 수준이어서 아파트보다 더 낮은 가격으로 시가를 적용받을 수 있다.

예를 들어 A씨의 주택이 단독주택이며 시세는 8억원, 기준시가는 5억원이라고 가정해 보자. 단독주택은 매매 사례를 알기 어려워 기준시가를 시가로 본다. 따라서 자녀에게 3억5000만원(5억원×70%)에 양도해도 증여세를 내지 않는다.

■ “1세대 1주택 양도세 비과세 혜택 노려라”

하지만 자녀에게 저가 양도하는 경우 증여세만 내는 것은 아니다. 세법은 특수관계인끼리 부동산을 양도할 경우 시가와 양도가액의 차액이 시가의 5% 또는 3억원을 넘으면 양도세를 회피하기 위해 양도가액을 낮췄다고 보고 시가대로 양도세를 부과한다.

즉, 저가 양도로 인해 자녀에게 부과되는 증여세와는 별개로 부모는 시가대로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 내야 하는 것이다.

다만 부모인 A씨가 1세대 1주택자이거나 일시적 1세대 2주택자라면 양도세가 비과세될 수 있다. 따라서 실질적인 양도세 부담은 없을 가능성이 있다.

부모가 양도세 비과세에 해당하면 저가 양도로 자녀에게 사실상 증여해도 증여세나 양도세 모두 절감할 수 있어 절세(節稅) 효과가 크다.

단, 양수자 입장에서 보면 취득가액이 낮아지는만큼 향후 다시 팔 때 양도차익이 늘어 양도소득세 부담이 커질 수 있다는 점은 고려해야 한다.