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[고준석의 경매 시크릿] 등기부 등본상 권리관계 복잡한 아파트, 경매로 낙찰 받아도 될까

고깃집을 운영하고 있는 A씨(46). 원래 전셋집에 살고 있었지만 가게가 ‘동네 맛집’으로 소문나면서 내집 마련을 위한 종자돈을 차곡차곡 모았다. 경매로 시세보다 저렴하게 아파트를 매입할 생각이지만, 중학생 아들 때문에 학군이 괜찮은 곳을 찾다 보니 마음에 드는 매물을 찾기 어려웠다. 

그러던 중 A씨는 다음달 12일 2차매각기일을 앞두고 있는 양천구 신정동 ‘목동 신시가지 9단지(서울남부지방법원 사건번호 2018-6096)’ 126.02㎡(전용 면적) 아파트가 경매에 나온 것을 발견했다. 

최저매각가는 12억7760만원으로 최초감정가 15억9700만원 대비 20%(3억1940만원) 떨어진 상태. 서신초·서신중·영상고·진명여고가 가깝고 유명 학원가를 끼고 있는 등 워낙 학군이 좋기로 유명한 목동에 있는 아파트인 것만으로도 맘에 들었다. 게다가 지하철 2호선 양천구청역과 5호선 목동역이 걸어서 각각 10~15분 거리에 있어 전철 교통까지 제법 편리했다. 일단 입지와 가격 면에서 누가 봐도 괜찮은 물건이었다.

하지만 경매 물건 정보를 꼼꼼하게 들여다보니 제법 복잡한 정보들이 보이기 시작했다. 

등기부를 보니 1순위 근저당권, 2~7순위 가압류, 8순위 경매개시결정(임의경매), 9~12순위 가압류, 13순위 압류 순이었다. 매각물건명세서의 부동산 표시에는 소유자 겸 채무자 유이 전입세대로 등재되어 있었지만 점유관계는 ‘미상’이라는 내용이 있었다.

우선 A씨는 이렇게 좋은 아파트가 왜 1차에서 유찰된 것인지 이해가 가지 않았다. 권리관계가 너무 많아 복잡해 보이는 점도 마음에 걸렸다. 등기부에 공시된 이 권리관계들이 경매로 전부 소멸하는 것인지 확신할 수 없어 입찰에 나서기 꺼려졌다. 

결론부터 말하자면 A씨의 걱정은 기우다. 우선 ‘남들이 보기에도 좋은 아파트가 왜 유찰됐는가’에 대한 의문을 짚어보자. 

기본적으로 경매 물건은 싸게 살 수 없거나 매수인이 인수하는 권리가 있으면 유찰된다. 보통 아파트 최초감정가격은 시세 대비 95~100% 수준에서 결정된다. 

현재 경매에 나온 ‘목동 신시가지 9단지’ 아파트의 시세는 15억6500만~16억8500만원. 최초감정가(15억9700만원)와 별 차이 없는 정도다. 따라서 시세보다 딱히 저렴하지 않은 1차에서는 사람들이 굳이 경매로 매수할 이유가 없어 자연스럽게 유찰된 것으로 보인다. 

반면 2차 최저매각가(12억760만원)는 시세보다 확실히 싼 편이다. 1차 매각기일에 유찰될 경우 최초감정가 대비 20%가 떨어진 가격에서 경매가 시작되기 때문이다. 만약 A씨가 최저매각가 수준으로 낙찰받는다면 적어도 2억원 이상의 자본 수익을 기대해볼 수 있다.

등기부에 공시된 권리관계가 많은 것도 걱정할 문제는 아니다. 매수인이 인수하는 권리만 없으면 그만이기 때문이다. 권리분석에서 가장 중요한 것은 기준권리(근저당권·가압류·담보가등기·경매개시결정)를 찾는 것이다. 원칙적으로 기준권리보다 앞선 권리는 매수자가 인수하고, 뒤에 나오는 권리는 경매로 소멸하기 때문이다. 이번 경매의 경우를 보면 기준권리는 1순위 근저당권으로, 경매로 소멸하는 것이다. 자연히 뒤에 공시된 12개의 권리도 함께 소멸한다. 채무자(소유자)가 아파트를 점유하고 있는 상태라 명도 문제도 없어 보인다.

종합적으로 매수인이 인수해야하는 권리는 하나도 없으면서 ‘목동 신시가지 9단지’ 아파트의 미래 가치가 우수한 편인 점을 고려한다면 A씨는 이번 경매로 내집 마련에 도전해보는 것이 유리하다는 결론이 나온다.