땅집고

"2030 사회초년생이 서울에 있는 아파트에 청약을 한다는 건 쉽지 않은 일이죠. 현재 부동산 시장 상황에 맞는 내집 마련 방법을 찾아야 해요. 수도권 유망 지역에 투자해서 얻은 차익으로 서울 아파트를 노리는 것이 가장 좋은 방법이라고 생각해요."

블로그 '월용이의 부동산 일지'에 청약·분양권 투자를 통해 서울에 내집을 마련하는 방법을 소개하며 방문자 100만명을 모은 박지민(35)씨. 월용이는 ‘월급을 용돈으로 쓴다’의 줄임말로, 부동산 투자로 풍족한 생활을 누리고 싶어하는 대한민국의 직장인들의 꿈을 반영한 필명이다. 

박씨는 대학에서 경영학을 전공했다. 현재 의류업계에서 10년째 근무하고 있는 직장인이다. 그만의 주테크(宙+테크) 노하우를 활용한 강의로 연봉 이상의 수익을 내고 있는 부동산 투자자이기도 하다. 20~30대에게 청약·분양권 투자법을 강조하는 그를 땅집고가 만났다.

Q.

사회초년생 월급이 보통 200만~300만원 수준인데, 청약 통장을 어떻게 관리해야 할까요.

A.

청약 통장 월 납입액은 2만~50만원이에요. 사회초년생이라면 매달 10만원씩 넣는 것이 적합합니다. 아파트를 분양받을 때 청약 가점을 계산하는데, 이 때 최대 납입인정금액은 월 10만원이라 이보다 초과해서 넣을 필요는 없어요. 나중에 지역별·면적별 예치금액 수준을 맞추기에도 무리 없는 수준이죠.

Q.

청약 통장을 관리한다고 해도 현재 제도나 새 아파트 시세로 볼 때, 2030 청년들이 서울 아파트 청약에 당첨되기는 어려워보이는데요.

A.

그렇죠. 실제로 2017년 정부가 8.2 대책을 발표한 후 분양했던 서울 아파트 청약 당첨 커트라인을 보면 9억원 이하인 아파트는 가점이 거의 만점이었어요. 평균적으로 40~50대가 받을 수 있는 점수죠. 9억원을 초과하는 아파트는 당첨 커트라인이 낮긴 했지만 대출이 막혀 소위 ‘현금 부자’들끼리 겨루는 시장이기 때문에 역시 젊은 세대가 부모 도움 없이는 노릴 수 없어요. 또 신혼부부 특별공급 혜택도 소득 기준이 까다로워 혜택을 받기 쉽지 않습니다. 

Q.

그렇다면 어떻게 해야 할까요?

A.

현실에 맞는 전략을 찾아 미리 준비해야죠. 우선 수도권 아파트에 청약을 고려해야 해요. 천정부지로 올라버린 서울 집값과는 달리 계약금 3000만~5000만원만 있으면 청약해 볼 수 있는 단지도 있거든요. 직장과 최대한 가까운 수도권 아파트에 청약해 일단 주거 안정을 찾고, 분양권 투자를 하면서 자금을 모아 서울 부동산 시장으로 진입하는 것이 느리더라도 현실적인 방안입니다.

Q.

좀 더 쉽게 설명해주세요.

A.

제 사례를 말씀드릴게요. 서른살이 되던 무렵인 2013년 9월 수원 광교 24평 아파트 청약에 당첨됐어요. 분양가 3억원이라 계약금은 3000만원만 있으면 됐죠. 나머지 2억7000만원은 대출해서 마련했어요. 여기까지는 앞서 말한 ‘수도권 청약으로 주거 안정 확보하기’에 해당하죠.

다음으로 2015년 10월 수원 광교 35평 아파트 분양권을 8000만원에 매수한 후 앞서 마련한 24평 아파트를 4억원에 팔았어요. 이 35평 아파트 분양가는 6억원이었는데, 현재 시세는 9억5000만원으로 올랐습니다. 이후에 분양권 투자를 좀더 해 목돈을 마련했어요. 물론 운이 좋았던 면도 있었지만, 서울 아파트부터 사려고 했다면 시도조차 못했을 겁니다.

Q.

투자 가치가 있는 분양권을 찾는 노하우가 있을까요?

A.

경기도는 최근 아파트 공급량이 많다보니 종종 미분양이 나기도 해요. 보통 청약이 ‘폭발’한 단지는 좋은 아파트고, 당첨 가점이 낮거나 미달이 난 단지는 하자가 있을 거라는 편견이 있어요. 하지만 미분양됐거나 인기 없던 아파트라도 추후 분양권에 프리미엄이 단돈 1000만원이라도 붙여서 거래하는 경우가 잦으니, 편견을 버리고 청약 미달 아파트들에 주목해 보세요.

처음부터 서울 아파트에 살아야 한다는 고정관념을 버리세요. 월세를 최소화해야 주테크가 가능합니다. 매달 50만원을 덜 내면 대출액 1억5000만원에 대한 이자를 확보할 수 있어요. 수도권 아파트 투자부터 차근 차근 시작해야 추후 서울 아파트를 마련할 수 있는 시점이 찾아온다는 걸 명심하세요.