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[고준석의 경매 시크릿] 건물만 매각하는 경매 물건, 사도 될까?

경기 평택에 살고 있는 A씨(41). 그는 다음달 18일 4차 매각기일을 앞두고 있는 경기 평택시 팽성읍 남산리 소재 주택(평택지방법원 사건번호 2018-41212)을 매입할 생각이다. A씨에게 남산리는 초등학교 때부터 거주했던 친숙한 지역이다. 최저매각가는 8570만원으로 최초감정가 2억4986만원 대비 66%(1억6416만원) 떨어진 상태로 경매가 시작됐다. 

등기부를 보니 1순위 가압류, 2순위 경매개시결정(강제경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸한다. 그런데 매각물건명세서의 부동산 표시를 확인해보니 ‘건물만 매각된다’는 내용이 있었다. 즉 토지는 경매에서 제외된 상태라는 뜻이다. A씨는 건물만 경매로 나온 경우 매수하는 것이 과연 좋은 선택일지 고민에 빠졌다.

A씨의 경우처럼 가끔 토지와 건물이 따로 따로 경매에 부쳐질 때가 있다. 이 때 토지만 경매로 나오면 법정지상권이 성립하지 않는 것이 좋지만, 반대로 건물만 매각되는 경우 반드시 법정지상권이 성립하는 것이 유리하게 작용한다. 

매수자 관점에서 따져보면 그 이유를 쉽게 알 수 있다. 토지만 경매로 살 경우 법정지상권이 성립하면 5~30년간 지상권을 인정해줘야 한다. 물론 토지사용료는 받을 수 있지만 토지의 사용권과 수익권에 제한을 받는다. 반면 건물만 매수하면 법정지상권이 성립하지 않으면 지상 건물을 사용할 수 없다. 최악의 경우 토지소유자로부터 건물철거소송을 통해 건물이 철거당할 수도 있다.

A씨가 관심을 가진 매물은 건물만 매각한다. 중요한 건 등기부에 공시되는 권리뿐만 아니라 법정지상권 성립여부도 확인하는 것. 주의해야 할 것은 앞서 설명한 대로 건물에 대해 법정지상권이 성립해야만 매수하라는 점이다. 매우 저렴한 가격에 건물을 매수해 30년 동안 사용할 수 있기 때문이다. 

게다가 30년이 지나면 ‘지상물매수청구권’을 통해 건물을 토지소유자에게 매도할 수 있는 기회도 생긴다. 지상물매수청구권은 형성권이다. 따라서 당사자(건물소유자·토지소유자) 일방의 의사표시로 계약이 성립한다. 즉 토지소유자가 건물 매수를 거부할 수 없다는 얘기다. 이렇게 법정지상권이 성립하면 30년 동안 편안하게 건물을 사용할 수 있다. 이에 더해 건물 처분에 대한 안전성도 보장받을 수 있는 것이다.

그런데 이 남산리 주택 경매의 경우, 토지가 공유지분이어서 법정지상권이 성립하기 어렵다는 것이 문제다. 토지가 공유지분일 때 토지공유자 한 사람이 다른 공유자의 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 세울 경우, 건물 신축 후에는 토지와 건물의 소유자가 달라진다. 이 때 토지에 관한 관습법상 법정지상권이 성립할 확률은 드물다. 토지공유자 1인이 자산의 지분을 제외한 다른 공유자의 지분까지 지상권설정 처분행위를 허용하는 셈이 되어 부당하기 때문이다. 

따라서 건물만 매각하는 경매의 경우, 반드시 법정지상권이 성립될 경우에만 매수 결정할 것을 추천한다. 만약 법정지상권이 성립하지 않는 건물을 매수하면 매수금액을 몽땅 손해볼 수 있다는 사실을 명심하자.