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[고준석의 경매 시크릿] 경매로 넘어간 월셋집, 최우선변제 받는 요건은?

예비신부 A씨(30). 그는 신혼집을 싸게 장만할 생각으로 경매 공부를 하고 있다. 그러던 중 다음달 11일 2차 매각기일을 앞두고 있는 서울 도봉구 방학동 소재 아파트(서울북부지방법원 사건번호 2018-104115)에 관심을 갖게 됐다. 최저매각가는 2억9120만원으로 최초감정가 3억6400만원에서 20%가 떨어진 상태로 경매가 시작됐다.

그는 경매 책에서 공부한대로 권리분석에 들어갔다. 등기부를 보니 1순위 가압류, 2순위 가압류, 3순위 경매개시결정(강제경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸됐다. 그런데 매각물건명세서를 확인해보니 대항력을 갖춘 임차인이 있었다. 보증금 1000만원에 월세 100만원을 지급하고 있다는 것이었다. 어디선가 소액임차인의 보증금은 최우선으로 돌려줘야한다는 이야기를 들은 것 같은데, 낙찰받아 아파트를 사더라도 추가로 비용이 발생할 수 있는 건지 아리송하다.

경제적 약자를 보호하기 위해 제정한 주택임대차보호법은 집이 경매로 넘어가는 경우 세입자가 보증금도 돌려받지 못하고 쫓겨나는 경우를 막기 위해 세입자의 대항력과 우선변제권을 인정하고 있다. 세입자 중에서도 임대보증금이 적은 소액임차인은 권리 순위와 관계없이 보증금 중 일정액을 최우선으로 배당받을 수 있다. 소액임차인의 최우선변제요건은 다음과 같다.

첫째, 소액임차인은 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 한다.

둘째, 보증금의 액수가 소액보증금에 해당해야 한다.

셋째, 첫 경매개시결정등기 전까지 대항요건을 갖춰야 한다.

넷째, 배당요구 종기까지 대항력을 유지해야 한다.

위 네가지 요건을 갖추면 소액임차인은 최우선변제를 받을 수 있는 권리가 생긴다. 소액보증금의 지위를 규정하는 지역별 보증금과 최우선변제금액은 다음과 같다.

①서울특별시의 경우 보증금 1억원에 최우선변제금액 3400만원

②수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울시 제외)은 보증금 8000만원에 최우선변제금액 2700만원

③광역시, 세종특별자치시, 경기 안산ㆍ용인ㆍ김포ㆍ광주시는 보증금 6000만원에 최우선변제금액 2000만원

④그 밖의 지역은 보증금 5000만원에 최우선변제금액 1700만원이다.

참고로 소액임차인 지위는 미등기 주택에도 적용된다. 게다가 소액임차인은 대지의 매각대금으로도 우선변제를 받을 수 있다.

대항력은 기준권리(근저당권 등)보다 앞서 전입신고와 함께 확정일자를 마쳐야 성립한다. 대항력을 갖추면 소액임차인이든 우선변제권자든 배당요구를 하면 경매 낙찰금액에서 배당을 받는다. 따라서 매수인은 보증금을 인수하지 않는다. 다만 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우 잔여 보증금을 인수할 가능성은 있다. 하지만 A씨의 사례에선 보증금 1000만원의 소액임차인이므로 전액 배당을 받을 수 있다. 매수인이 인수하는 보증금은 없다는 이야기다.

경매에 나온 도봉구 방학동 아파트는 서울지하철 1호선 방학역에서 426m 떨어져 있다. 교통환경이 좋아 맞벌이 신혼부부들에게 인기있는 지역이다. 주변에 방학초ㆍ중학교, 신방학초ㆍ중학교 등이 있어 교육환경도 양호하다. 최저가격 수준으로 낙찰받으면 시세대비 5000만원 정도 싸게 사는 셈이다.