땅집고

[고준석의 경매 시크릿] 선순위 전세권도 보증금 다 돌려받지 못한다니…

소아과 원장 H씨(43). 그는 친정 부모님과 살기 위해 큰 집을 찾고 있다. 그러던 중 경기 성남시 분당구 정자동 주상복합아파트(성남지원 사건번호 2018-2587)가 경매에 나온 것을 발견했다. 경매는 오는 28일로 최초감정가 28억원 대비 30% 떨어진 19억6000만원에서 시작된다.

마침 아파트에 여고 동창이 살고 있어 친근감을 느꼈다. 그는 곧바로 등기부를 확인했다. 1순위 전세권, 2~4순위 근저당권, 5순위 가압류, 6순위 압류, 7순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리가 경매로 소멸되는 것은 아니었다. 1순위에 있는 ‘선순위 전세권’은 매수인이 인수해야 하는 권리이기 때문이다.   

그런데 매각물건명세서엔 전세권자인 A씨가 배당 요구를 했다는 내용이 있었다. H씨는 선순위 전세권자가 배당요구를 해도 매수인이 보증금을 인수해야 하는 것인지 궁금해졌다. 

선순위 전세권자가 배당요구를 한다고 보증금을 전부 배당받는다는 보장은 없다. 그렇기에 전세권자가 보증금 전부를 배당받지 못하면 나머지 보증금은 매수인이 인수해야 한다고 생각할 수도 있다. 하지만 꼭 그렇진 않다.

원칙적으로 선순위 전세권은 매수인이 인수하는 권리다. 하지만 선순위 전세권자가 배당요구를 한 경우엔 경매로 소멸된다.(민사집행법 제 91조 참조) 

선순위 전세권자가 임의경매를 신청해도 선순위 전세권은 매각과 함께 소멸된다. 선순위 전세권이 기준권리가 된다는 것이다. 전세권자가 보증금을 모두 배당받지 못해도 선순위 전세권은 경매로 소멸되는 것이다. 

하지만 대항력을 갖춘 경우엔 이야기가 다르다. 대항력은 전세권을 설정하기 전에 전입신고를 하면 생긴다. 선순위 전세권자가 배당요구를 하고 대항력까지 갖췄다면 배당받지 못한 나머지 보증금을 매수인이 인수해야 한다. 선순위 전세권은 매각으로 소멸되지만 대항력을 갖춘 임차인의 지위는 그대로 살아있기 때문이다.  

 

H씨가 입찰하려는 아파트의 경우 전세권자가 대항력을 갖추지 못했다. 기준권리(선순위 전세권)보다 전입신고가 늦었기 때문이다. 따라서 H씨가 잔여 보증금을 책임질 필요는 없다.  

 

이 경우엔 해당하지 않지만 만약 전세권자가 대항력을 갖춘 상태로 선순위 전세권으로 배당요구를 한다고 가정한다면 전세권이 매각으로 소멸되지만 임차인은 매수인에게 대항력을 행사해 잔여보증금을 받아낼 수 있다는 점을 알아두자. 

아파트 권리 분석이 끝났다고 해서 무조건 입찰에 참여하는 게 유리하다고 말할 수는 없다. 주상복합 아파트는 최근 시세가 떨어지는 추세다. 최근 매매시세, 전·월세 시세를 꼼꼼히 살펴야 한다.

매매시세가 최저감정가와 비슷하거나 낮게 형성돼 있고 전·월세 수요가 많지 않다면 아파트를 낙찰받는 경우에도 손해볼 가능성이 높다는 사실을 명심하자.