땅집고

[고준석의 경매 시크릿] 낙찰 받은 땅에 미등기 건물이 있는데…

가정주부 L씨(45). 그는 다음달 11일 2차 매각기일을 앞두고 있는 제주도 땅(제주서부지법 2018-5197) 경매에 관심을 갖고 있다. 제주도 국제학교에 다니는 자녀가 있어 함께 살면서 제주도 전원생활도 즐길 전원주택을 짓기 위해서다. 땅은 국제학교에서 가까운 서귀포시 대정읍 신평리에 있었다.

땅(대지) 면적은 760㎡로 제법 큰 편이었다. 주택과 함께 텃밭도 만들 수 있을 것 같았다. 경매는 최초감정가 2억3712만원 대비 30% 떨어진 1억6598만원에서 시작한다. 토지이용에 관한 규제도 특별히 없었다.

 

그는 바로 등기부를 확인해 권리분석에 들어갔다. 1순위 저당권, 2~4순위 가압류, 5순위 압류, 6순위 가압류, 7순위 경매개시결정(강제경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸됐다. 

 

그런데 매각물건명세서에 ‘매각에서 제외되는 제시 외 건물로 법정지상권이 성립할 수 있다”는 내용이 있었다. 감정서에 붙어있는 현장 사진에도 땅 위에 지어진 건물이 눈에 보였다. L씨는 땅을 낙찰받더라도 법정지상권을 인수해야 할 가능성이 높아보여 경매 참여를 망설이고 있다.  

경매 참여자에게 법정지상권은 피하고 싶은 권리다. 법정지상권이 붙어 있으면 성립 여부를 정확히 확인해 보지도 않고 기피하기가 쉽다.

 

법정지상권이 성립하려면 저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 있어야 한다. 또 토지와 건물의 소유자가 동일인이어야 하며 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.  

 

본건의 경우 건물은 미등기 상태로, 등기부를 통해선 건물의 소유자를 확인할 수 없다. 하지만 미등기 건물도 원시취득인 경우엔 법정지상권이 성립한다. 건물을 새로 지어서 최초의 소유권을 획득하는 경우가 이에 해당한다.  

바꿔 말하면 미등기 건물이 있는 땅이 한 번이라도 손바뀜이 일어나고 저당권 등의 실행으로 경매에 넘어가면 법정지상권은 성립하지 않는다. 권리 설정 당시에 이미 대지와 건물이 각기 다른 사람 손에 있었기 때문이다.

본건의 경우 건축물대장을 보면 1963년 A씨가 주택을 최초로 취득한 것으로 나타난다. 하지만 등기부를 보면 1993년 B씨에게 소유권이 이전됐음을 볼 수 있다. 그리고 그는 2000년에 저당권을 설정했다.

다시 말해 저당권 설정 당시 땅 위엔 미등기 건물이 존재했고, 토지와 건물의 소유자 또한 달랐다. 미등기 건물의 법정지상권은 원시취득한 경우만 인정하므로 이 때 법정지상권은 성립하지 않는다. 따라서 매수하지 인수하지 않아도 되는 권리다. L씨가 땅을 낙찰받는 경우, 건물철거 및 지료청구소송으로 토지를 인도받으면 될 것으로 보인다.