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"전셋집이 경매 넘어갔어요"..보증금 안 날리려면?

조회수 2018. 12. 21. 13:10 수정
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[고준석의 경매 시크릿] 임차인이 반드시 기억해야 할 배당요구종기란?

경매(부산동부지원 2018-3026)에 나온 부산 해운대구 좌동 해운대상록아파트. /신한옥션SA

부산에서 자영업을 하는 A씨(35). 내년 결혼을 앞둔 그는 경매로 신혼집 장만에 나섰다. 틈틈이 경매 공부를 하던 중, 내년 1월 19일 2차 매각을 앞둔 아파트(부산동부지원 사건번호 2018-3026)가 경매에 나온 것을 발견했다. 부산시 해운대구 좌동에 있는 아파트로 최초감정가 2억5500만원에서 20% 떨어진 2억400만원에 경매가 시작된다.


그는 아파트가 마음에 쏙 들었다. 곧바로 등기부를 확인했다. 1순위 가압류, 2순위 경매개시결정(강제경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸되는 권리였다. 매각물건명세서도 확인했다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 있었다.

 

다행히도 임차인은 보증금 1억6000만원에 대해 배당요구를 해놓은 상태였다. 아파트가 이번 경매시작가 이상으로 매각된다면 보증금은 배당으로 반환된다. 즉, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것이다. 그런데 경매에 참여하려던 찰나. 그는 어디선가 ‘임차인이 배당요구를 철회하면 매수인이 보증금을 인수할 수도 있다’는 이야기를 들었다. 없던 걱정이 생긴 A씨. 경매에 참여해야 할까. 

/조선DB

그렇다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 배당요구를 할 수 있다. 그리고 그 배당요구를 철회할 수도 있다. 하지만 배당요구와 철회는 아무때나 할 수 있는 것은 아니다. 임차인은 배당요구종기(배당요구를 할 수 있는 마지막 시일)까지 배당요구를 해야 보증금을 배당으로 돌려받을 수 있다.

 

배당요구를 철회하는 경우도 마찬가지다. 임차인이 배당요구를 철회하는 건 자유롭지만, 배당요구종기가 끝난 뒤에는 그렇지 않다. 배당요구와 마찬가지로 배당요구의 철회 또한 배당요구종기까지만 할 수 있다. 

 

A씨가 응찰하려는 아파트는 현재 배당요구종기가 지났다. 따라서 임차인이 배당요구를 철회하는 것은 불가능하다. 임차인이 배당요구를 철회할 수도 있을 것이란 생각은 그야말로 기우(杞憂)다. 매수인은 안심하고 경매에 참여해도 될 것으로 보인다. 

 

참고로 배당절차에서 임차인이 보증금 일부만 배당받는 경우, 나머지 보증금은 매수인이 인수해야 한다. 그러나 본 건은 염려할 필요가 없어 보인다. 2차 매각이 유찰돼 3차 매각이 진행된다 해도 경매시작가는 1억6320만원으로 임차인 보증금을 웃돈다. 설령 3차 매각에서 경매시작가로 낙찰된다해도 임차인은 보증금 전액을 배당받을 수 있다. 경매로 들어가는 비용 280만원가량을 공제해도 말이다. 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 일은 없는 것이다. 


2018타경3026 아파트 매각물건명세서. 보증근 1억6000만원의 임차인이 배당요구를 했다는 언급이 있다. /신한옥션SA

이 아파트는 1000가구 규모의 중대형 단지다. 아파트 바로 옆에 해송초, 동백초·중, 신곡초·중이 붙어있어 교육 환경도 좋은 편이다. 부산지하철 2호선 장산역이 553m 거리이고, 주변에 부산 최대 편의시설인 벡스코와 센텀시티, 파라다이스호텔, 한화리조트 등도 있다. 경매시작가 수준으로 매수한다면 시세 대비 5000만원 정도는 싸게 사는 셈이다.


글=고준석 신한은행 부동산투자자문센터장

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