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보상금 받고 좋아했다가 고지서 받고 '절망'

양도세 절세 못하면 보상금 많이 받아도 손해

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[방범권의 부동산 稅說] 토지 보상금 받을 때 양도소득세 절세법

올 11월 경기 고양시 일산 장항동 공공주택지구가 감정평가를 마무리하고 협의 보상을 진행하고 있다. 토지보상 사업지구 중 최대 규모인 1조732억원의 보상금이 풀린다. 내년에는 전국적으로 토지보상금 25조원 이상이 풀린다.

방범권 한국세무회계 대표세무사.

이렇게 많은 토지 보상금이 지급된다는 것은 반대로 보면 국가에서 거둬가는 양도소득세가 그만큼 많아진다고 예측할 수 있다. 납세 부담은 고스란히 토지 소유자들에게 돌아갈 것이다.


이 때 토지 소유자는 토지를 수용당하면서 시세와의 차이에서 발생한 손실을 최소화하기 위해 일정 요건을 갖춰야 양도소득세를 감면받을 수 있다.

공익사업용토지등에 대한 감면(조세특례제한법 제77조). /한국세무회계

감면 세액은 연간 1억원 한도로 현금보상일 경우에는 10%, 채권보상일 경우에는 15%, 보상받은 3년이상 만기 채권을 만기까지 보유하기로 약정한 경우에는 30%, 5년 이상 만기채권을 만기까지 보유하기로 약정한 경우에는 40%를 각각 감면한다.

토지보상금 수령 방식에 따른 양도세 감면액. /한국세무회계

만약 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 계속해 직접 거주하면서 경작한 토지를 양도하면 연간 1억원 한도로 최대 100% 감면도 가능하다.


8년간 자경(自耕)을 했다는 사실을 농지원부, 조합원증명원, 농약 등 구입영수증, 농산물 판매확인서, 자경농지 사실확인서, 인우보증서, 농지 사진 등으로 부동산 전문 세무사와 납세자가 함께 객관적인 증빙 자료를 바탕으로 준비하면 된다.

8년 자경 농지에 대한 양도세 감면규정. /한국세무회계

또 사업인정고시일 이전에 취득한 주택이 수용되는 경우도 있다. 1세대 1주택 비과세 적용 시 보유기간을 고려하지 않거나 사업인정고시일 2년 이전에 취득하는 토지는 무조건 사업용 토지로 본다는 사실도 기억하면 도움이 된다.


실제로 토지보상금을 받은 많은 납세자들과 상담해보면 보상금을 받고 나서야 양도소득세 신고를 준비하는 경우가 많다. 이들 대부분은 예상보다 더 많이 부과된 세금에 실망하거나 당황하기도 한다. 사전에 세무전문가와 함께 절세할 수 있는 여러 방법을 고민해야 한다.

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