땅집고

[한줄 부동산 상식] 토지매매계약 체결했는데 진짜 땅주인은 따로 있다면…

매도인 A는 매수인 B와 토지 500㎡에 대한 매매계약을 체결했다. 그런데 알고보니 이 땅의 전부가 A소유가 아니라 C의 소유였다. 이 때 B는 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있을까?

■ 전부타인권리의 매매(민법 제 570조)

전부타인권리 매매의 경우 매도인이 그 권리를 취득해 매수인에게 이전할 수 없을 때는(선의·악의 관계없이) 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약 당시 그 권리가 매도인에게 속하지 않음을 안 때(악의인 경우)에는 손해배상을 청구하지 못한다.

즉, 매수인 B는 땅이 A 소유가 아니었다는 사실을 알고 있었다고 해도 매매 계약을 해제할 수 있다. 그러나 손해배상을 청구하려면 해당 토지가 A 소유가 아니라는 사실을 모르고 계약했을 때에만 가능하다,

■선의인 매도인의 해제권

그렇다면 매도인 A는 이 계약을 해제할 수 있을까? 매도인은 계약 당시 매매 목적이 된 권리가 본인에게 속하지 않음을 알지 못한 경우, 그 권리를 취득해 매수인에게 이전할 수 없을 때에는 ‘손해를 배상하고’ 계약을 해제할 수 있다.

만약 매수인 B가 이 땅의 소유자가 A가 아님을 알고도 매매 계약을 체결했다면, A는 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 ‘손해배상 없이’ 계약을 해제할 수 있다.