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[미리 만난 건축주대학 멘토] 방범권 한국세무회계 대표세무사 "세금 내고 후회했다면 결국 손해본 것"

“부동산 거래는 금액이 크고 일회성 세금 부과라는 특성이 있죠. 부동산을 팔고 나서 시세 차익을 봤다고 생각했는데, 막상 세금 내고 후회한다면 오히려 손해보는 것과 같습니다.”

방범권 한국세무회계 대표세무사는 국내에서는 보기 드문 부동산전문 세무사다. 세무사 대상으로 세무서비스를 제공하는 ‘더존테크윌’에서 근무하며 부동산 세무 분야에 관심을 갖기 시작했다. 그는 “다들 부동산 가격에만 신경쓸뿐, 아직 부동산 세금에 대한 인식이 많이 부족하다”면서 “스스로 세금 문제에 직면하기 전에는 못 느끼는 것”이라고 했다.

현재 국세청 공무원, 세무사, 회계사 등을 대상으로 전국을 다니며 연간 50~60회 강의를 한다. 서울시와 경기 고양시의 공인중개사를 위한 법정보수교육도 하고 있다. 전문가를 가르치는 전문가인 셈이다.

그는 “현행 세법은 부동산을 소유한 납세자 개인 사정까지 모두 고려하지 못하는 한계가 있다”면서 “다양한 부동산 거래 유형에서 부동산전문 세무사의 절세 컨설팅은 당사자에게 꼭 필요하다”고 했다.

Q.

부동산 거래에서 돈 버는 절세 노하우가 따로 있나.

A.

그렇다. 재개발이나 재건축은 사업 추진 과정에서 어떤 시점에서 매수하고, 양도했느냐에 따라 세금 차이가 크다. 보상 토지도 경작 유무에 따라 소유주의 유불리가 달라진다. 1세대 1주택 비과세 여부도 부동산 소유자의 일반적인 생각과 다른 경우가 많다. 전문가를 통해 한 번 더 검토받는 것이 절세의 시작이다. 

예를 들면 신축 건물은 올해부터 ‘환산취득가산세’란 제도를 시행한다. 취득 후 5년 안에 팔면 양도소득세 계산할 때 건물 취득가격(신축비용)의 5%를 가산세로 내도록 한 것이다. 세금 구조를 미리 알아야 아까운 돈을 절약할 수 있다.

Q.

요즘 서울 강남지역에서 재건축 사업이 활발하다.

A.

대부분 오래전에 주택을 취득한 경우가 많다. 당시에는 상대적으로 싼 가격에 샀을 것이다. 

예를 들어 송파구 가락동 ‘헬리오시티’도 20년 전 1억원에 못 미쳤던 아파트가 지금 13억원이 됐다. 그러면 양도소득세는 차액의 절반인 6억원쯤 나온다. 하지만 아직 준공 전인만큼 입주권 상태다. 보통 준공하면 가격이 더 올라 세금 부담 역시 커진다. 입주권 상태에서 배우자나 자녀에게 증여하면 현재 취득가격을 반영해 세금을 낸다. 증여세를 일부 내는 것이 오히려 이익이 될 수도 있다.

Q.

경기도 중심으로 토지 보상이 이뤄지는 곳이 많다.

A.

고양시 장항동 지역을 포함한 경기도에서 토지 보상이나 수용으로 막대한 보상금이 풀리고 있다. 토지를 수용당하면 기본적으로 양도세 10% 세액 감면이 있다. 수용당한 토지의 경작 여부에 따라 세금이 달라진다. 8년 이상 경작했다면 미리 농지원부, 판매기록, 비료구입 영수증 같은 증빙서류를 잘 갖춰야 한다. 이를 절대 소홀히 하면 안된다. 최대 1억원까지 양도소득세를 감면받을 수 있다.

Q.

상속세 세무조사를 받을 때 주의점은.

A.

단지 돌아가신 분에 대한 조사만 이뤄지는 것이 아니다. 가족 전체에 대한 조사를 하게 된다. 과거 자녀에게 준 유학자금 등 가족 간 재산 거래에 대한 자료 소명이 필요하다. 특히 고액 현금 인출도 세무 당국이 추적한다. 이를 사전 증여로 보고 세금을 추징당할 수 있으므로 주의해야 한다.

Q.

부동산 관련 세무 팁을 더 소개한다면.

A.

부담부 증여에 관한 내용이 있다. 부담부 증여란 채무를 포함한 증여를 말한다. 일반적으로 부담부 증여를 많이 활용하는 것이 좋다도 알고 있다. 증여 부분은 증여세로, 채무 부분은 양도세로 나뉘기 때문이다. 하지만 부담부 증여로 인해 다주택자가 될 경우 손해를 볼 수 있다. 채무 부분이 양도소득세 중과에 영향을 준다. 기존 양도세에서 누진세율 구간이 너무 높게 나와 10~20% 가산세가 붙는다. 차라리 안하는 게 낫다. 부동산전문 세무사와 상담이 꼭 필요한 부분이다.

Q.

예비 건축주들에게 조언한다면.

A.

많은 분들이 부동산 거래를 시작할 때 매매 대금만을 중요하게 여기는 경향이 있다. 비용을 제외한 이익을 한 번 더 생각해야 한다. 비용 가운데 세금은 가장 큰 부분을 차지한다. 계약 전에 부동산전문 세무사와 상담하면 돈을 버는 것과 같은 효과가 있다. 이번 강의를 통해 현장에서 바로 적용할 수 있는 실질적인 절세 노하우를 알려드릴 계획이다.

글= 오유신 기자