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[고준석의 경매 시크릿] “선순위 가처분 있다고 겁낼 필요없다”

서울 강남에서 미용실을 하는 Y씨(48). 그는 경매로 나온 아파트(전용 152.98㎡, 서울중앙지법 사건번호 2018-4902)에 관심을 갖고 있다. 운영하는 미용실과 가까운 삼성동 아파트였다. 1차 매각이 유찰돼 오는 12월 4일 2차 매각기일을 앞두고 있다. 경매시작가는 최초감정가 21억7000만원에서 4억3400만원(20%) 떨어진 17억3600만원이었다.

평소 출·퇴근길에 이 아파트를 눈에 담아두고 있던 그는 남편과 상의 끝에 매수를 결심했다. 경매 책에서 배운대로 먼저 등기부를 확인했다. 1순위 처분금지 가처분(이하 가처분), 2순위 경매개시결정(강제경매) 순이었다. 권리관계는 간단했지만 뭔가 이상했다. 선순위 가처분권자가 강제경매를 신청한 것이었다. 이런 경우 가처분은 경매로 소멸되는 것인지, 아니면 낙찰자가 인수해야 하는 것인지 고민이 시작됐다. 그는 이 물건 경매에 나서는게 맞을까? 

가처분은 재산분할 등으로 발생하는 청구권 보전이 필요하거나 부동산의 권리관계에 다툼이 생겼을 때 신청한다. 처분이나 양도, 은닉 등으로 부동산 소유권이 바뀌는 경우 채권자가 나중에 권리를 실행할 수 없게 되는 것을 미연에 막기 위해 가처분 신청을 하는 것이다. 가처분 신청이 받아들여지면 법원은 부동산을 처분하지 못하도록 명령한다.

그렇다. 일반적으로 선순위 가처분은 매수인이 인수하는 권리다. Y씨의 염려는 매우 타당한 것이다. 그러나 선순위 가처분도 낙찰자가 인수하지 않는 경우가 있다.

첫째, 선순위 가처분자가 소유권을 취득한 경우다.

둘째, 선순위 가처분자가 강제경매를 신청한 경우다.

셋째, 선순위 가처분권자가 근저당권 설정등기 청구권을 보전하기 위한 경우다.

왜 그럴까. 그 이유는 동일한 부동산에 대해 소유권과 기타 다른 권리가 한 사람에게 동시에 적용되는 경우, 기타 권리는 소멸하기 때문이다. 또 소유권 말고도 어떤 권리와 이를 목적으로 하는 또 다른 권리가 동일한 사람에게 적용하는 경우에도 또 다른 권리는 소멸한다.

따라서 선순위 가처분은 매수인이 무조건 인수하는 권리는 아니라고 할 수 있다. 선순위 가처분권자가 강제경매를 신청한 경우 그 가처분은 경매로 소멸된다. Y씨가 이번 경매에 참여해 물건을 낙찰받아도 인수해야 하는 권리는 없는 것이다.

기준권리보다 뒤에 나오는 후순위 가처분은 원칙적으로 경매를 통해 사라진다. 그러나 가처분권자가 건물을 철거하고 토지 인도 청구를 하려는 경우나 소유권 이전 등기에 다툼이 생긴 경우엔 가처분이 경매로 소멸되지 않는다. 매수인이 인수해야 한다.

경매로 나온 삼성동 아파트는 1층이라는 단점이 있다. 하지만 강남구청 뒷편에 위치하고, 지하철 7호선·분당선 강남구청역에서 455m 거리에 있어 교통도 편리하다. 주변에 언북초·언주중, 경기고, 영동고 등이 있어 교육환경도 뛰어나다. 최저가격 수준으로 낙찰받으면 아파트가 1층에 있다는 점을 감안해도 시세 대비 최소 1억원 이상 자본수익을 노려봄 직하다. 직주근접 아파트를 찾는 Y씨가 내집을 마련할 수 있는 좋은 기회가 될 것으로 보인다.