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계약 '해제'와 '해지'는 뭐가 다르지?

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[한줄 부동산 상식] 계약 해제와 해지 차이

■ 해제

해제는 유효하게 체결한 계약을 해제권자의 일방적 의사표시로 계약 체결 당시로 소급해 소멸시키는 것을 말한다.

■ 합의해제(해제 계약)


합의해제 또는 해제 계약이란 쌍방이 합의해 기존 계약을 소멸시키기로 하는 새로운 계약을 말한다.

예를 들어 A씨가 자신의 소유 건물을 B씨와 5억원에 매매하는 계약을 체결한 이후 갑자기 가격이 올라 6억원에 ‘합의해제’를 청약하고 B씨가 이를 받아들이면 합의해제가 되는 것이다.

다만 당사자끼리 합의해제를 해도 그 효력이 제3자의 권리를 침해할 수는 없다. 즉 A씨와 B씨가 합의해제 하기 이전에 은행 등 제3자의 저당권이 등기된 경우라면 제3자의 저당권은 보호받는다.

■ 해제조건


해제조건이란 일정한 조건이 성취되면 해제권자의 특별한 의사표시가 없어도 당연히 계약이 효력을 잃고 계약상 권리를 상실하는 것을 말한다.

예를 들어 매매 계약에서 매수인이 중도금을 약정일자에 지급하지 않으면 계약이 자동으로 해제된다는 특약사항이 있다면 중도금을 지급하지 않을 경우 해제 의사표시가 없어도 계약은 자동으로 해제된다.


■ 해지


해지는 유효한 계약을 일방적 표시로서 장래를 향해 소멸시키는 것을 말한다. 해제와 다른 점은 소급 적용이 되지 않는다는 것이다.

■ 합의해지


합의해지는 당사자가 계속적 거래관계(예컨대 임대차 계약 등)에 있어서 이미 체결한 계약의 효력을 장래를 향해 소멸시키는 새로운 계약을 말한다.



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