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'이것' 없으면 농사 짓는 땅 살 수 없다고?

조회수 2018. 11. 9. 13:31 수정
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[고준석의 경매 시크릿] 농사 짓는 땅 살 때 따져봐야 할 것은

회사원 B씨(42). 그는 회사를 옮기면서 목돈이 생겼다. 퇴직금 1억2000만원을 받은 것. 지난해 내집마련까지 해둔터라 퇴직금을 은행에 넣어두고 있었다. 그러던 중 아내가 경매로 땅을 사자고 한다. 은행에 넣고 쥐꼬리만한 이자를 받느니 10년 이상 묻어두면 뭐라도 나오지 않겠냐는 설득에 넘어갔다. 좀 더 싼 값에 땅을 구할 수 없을까 싶어 B씨는 아내와 함께 경매 공부를 시작했다.

경매(수원지방법원 사건번호 2017-512367)로 나온 경기 화성시 기산동 소재 땅. /신한옥션SA

마침 그는 오는 28일 경기 화성시 기산동 땅(수원지법 사건번호 2017-512367)이 3차 경매에 나온 걸 발견했다. 경매시작가는 1억804만원으로 최초감정가 2억2050만원보다 1억1245만원(51%) 떨어진 상태였다.


그는 곧 등기부를 확인했다. 1순위 근저당권, 2순위 경매개시결정 순으로 간단했다. 등기부에 공시한 모든 권리는 경매로 소멸되는 권리였다. 그런데 매각물건명세서엔 ‘농지취득자격증명원 제출 요함, 미제출시 보증금을 몰수함’이란 문구가 있었다. B씨는 ’농지취득자격증명원’이란 말이 생소할 뿐더러, 제출하지 않으면 보증금을 몰수한다는 말에 경매에 참여해도 될지 고민이 든다. 

/사진=조선DB

농지취득자격증명이란 농지(農地)를 살 수 있는 자격을 증명하는 문서다. 농지의 등기요건 중 하나로 농지를 취득해 소유권을 얻으려면 이 문서가 꼭 필요하다. 만약 농지 매수계약을 하더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못하면 소유권이전등기를 할 수 없다.

 

경매나 공매로 농지를 취득하는 경우도 마찬가지다. 농지를 경매로 낙찰받고 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 입찰보증금까지 몰수당할 수 있어 주의해야 한다. 

 

여기서 농지는 지목상으로 전(田)·답(畓)·과수원 등을 포함한다. 하지만 공부상 지목이 전·답 등이 아니어도 실제로 농작물을 경작하는 땅 역시 농지다.(농지법 제2조) 반대로 지목이 농지라도 실제로 농작물을 경작하지 않는 땅은 농지로 보기 어렵다. 실제로 농지로 쓰이느냐, 아니냐가 농지취득자격증명 필요 여부를 결정짓는 요소다. 

 

이 땅의 지목은 전이다. 매각물건명세서에 농지취득자격증명이 필요하다는 언급이 있는 걸 봐선 경작행위가 이뤄지고 있다고 판단할 수 있다. 다만 농사를 짓고 있는 땅이라도 상업지역, 공업지역 등 용도지역이 지정되면 취득증명이 필요없다. 하지만 이 땅의 용도지역은 자연녹지지역에 있어 자격증명이 요구된다. 


농지취득자격증명은 농지 소재지를 관할하는 시·군·구·읍·면장에게서 발급받으면 된다. 농업경영계획서에 농지의 면적, 농업경영을 하는데 필요한 노동력과 농업 기계·장비·시설 등의 확보 방안을 기재해야 한다.

수원지법 2017타경512367 토지의 매각물건명세서. "농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금을 몰수함)"이란 언급이 있다. /신한옥션SA

이 땅은 주변에 삼성전자나노시티 화성캠퍼스가 있다. SK뷰파크 1·2차 아파트가 들어서 있고, 3차도 내년 1월 입주한다. 화성시 인구는 최근 3년동안 꾸준한 증가 추세다. 주변에서 비슷한 땅을 1㎡당 60만원에 거래한다. 최저가격 수준으로 낙찰받으면 1억원 정도 자본수익을 노려봄 직하다.


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