땅집고

소아과 원장 Y씨(54). 그는 골프가 취미다. 은퇴 후 생활은 골프장 가까운 곳에서 보내는 것을 꿈꾸고 있다. 텃밭을 일구며 하고픈 골프를 마음껏 즐기기 위해서다. 그는 은퇴 전 경매로 전원주택을 장만하기 위해 경매 책을 꾸준히 읽고 있다.

그러던 중 경기도 안성시 고삼면 가유리 땅(평택지원 2018-1658) 1157㎡이 11월 12일 경매에 나온 걸 발견했다. 지목은 전(田)이었다. 경매시작가는 1억2641만원으로, 최초감정가보다 5417만원 떨어진 상태였다.

그는 곧바로 등기부를 확인했다. 1순위 근저당권, 2순위 지상권, 3순위 압류, 4순위 경매개시결정 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸되는 권리였다. 

그런데 매각물건명세서를 확인한 뒤 고민에 빠졌다. 지상에 소재한 주택과 컨테이너 각 1개 동은 매각대상에서 제외된다는 내용이 있었기 때문이다. Y씨는 땅 위에 건물이 존재하는 경우 법정지상권이 문제가 될 수도 있다는 생각이 들었다. 법정지상권이 성립한다면 경매로 낙찰을 받더라도 그 권리를 인수해야 할 노릇이다.

법정지상권은 경매 등 법적 원인으로 토지와 건물 소유자가 달라지는 경우, 건물 소유자가 토지 상에 있는 건물을 사용할 수 있는 권리를 말한다. 법정지상권이 성립하는 경우 신축 등 토지사용이 제한되고 그 부담은 토지 매수자가 져야 한다. 토지를 인수하려는 사람에겐 두려움의 대상이다.

하지만 땅 위에 건물이 서있다고 해서 무조건 법정지상권이 인정되는 것은 아니다. 법정지상권이 인정되려면 다음과 같이 세가지 요건이 갖춰져야 한다.

 

첫째, 근저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재해야 한다. 

둘째, 근저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같은 사람이어야 한다.

셋째, 토지와 건물 소유자가 경매로 달라져야 한다.

 

이 경매물건의 경우 토지 위에 미등기 주택을 비롯해 컨테이너와 비닐하우스가 존재한다. 하지만 1순위 근저당권이 설정된 시점에서 토지 위에 건물이 없었던 것으로 보인다. 그래서 근저당권자가 같은 날짜에 지상권까지 설정한 것이다.  

 

위성사진을 봐도 근저당권이 설정된 2010년엔 토지 위에 건물이 없었다. 다만 근저당권이 설정되고 2011년 토지 위에 건물을 짓기 위한 기초공사가 진행됐던 것을 확인할 수 있다. 분명한 것은 근저당권 설정 당시 토지 위엔 건물이 존재하지 않았다는 말이다. 따라서 법정지상권은 성립할 수 없을 것으로 보인다.  

 

참고로 토지에 근저당권이 설정되면 건물을 새로 짓고 경매로 그 토지와 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 성립되지 않는다. 근저당권자가 토지만 평가한 담보가치로 신용을 제공받아 근저당권이 설정된 경우, 근저당권이 새롭게 지어진 건물의 법정지상권에 의해 제한되는 것은 부당하다는 대법원 판례도 있었다.  

안성시 가유리 땅은 서울에서도 차로 1시간 내외 거리다. 주변에는 골프장이 3개나 있어 골프를 즐기기에도 안성맞춤이다. 땅의 용도지역은 계획관리지역으로 미래가치도 양호해 보인다. 최저가격 수준에서 낙찰받으면 시세보다 5000만원 정도는 싸게 매수하는 것으로 본다.