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'선순위 지상권' 걸린 제주도 알짜 땅, 사도 괜찮을까?

[고준석의 경매 시크릿] 겁먹을 필요 없는 '선순위 지상권'

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제주도에 사는 K씨(48). 땅 투자에 관심이 많은 그는 경매로 땅을 싸게 사 10년 정도 묻어둘 요량이다. 마침 다음달 19일 경매를 앞둔 제주시 애월읍 신엄리 땅(제주지원 사건번호 2018타경2686(2))이 그의 눈에 들어왔다. 경매 시작가는 1억1594만원. 최초감정가 1억6564만원에서 4969만원(30%) 떨어졌다. 면적 505㎡(약 150평)의 전(田)으로, 마음에 쏙 들었다.

오는 11월 경매를 앞두고 있는 제주도 제주시 애월읍 신엄리 소재 밭. 바닷가와 가까워 알짜로 꼽힌다. /신한옥션SA

K씨는 곧바로 권리분석에 들어갔다. 1순위 지상권, 2순위 근저당권, 3순위 압류, 4순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 기준권리인 근저당권보다 먼저 설정된 선순위 지상권이 있었다. 매각물건명세서에도 선순위 지상권 설정일자(2015. 7. 15)가 표시돼 있었다. 그는 선순위 지상권은 매수인이 인수해야 하는 권리가 아닐까라는 생각에 고민에 빠졌다.

제주지원 2018타경2686(2) 매각물건명세서. 2015년 7월 5일에 지상권 설정돼 있다는 내용이 나와있다. /신한옥션SA

지상권은 토지에 건물이나 공작물, 수목 등을 소유하기 위해 다른 사람의 땅을 사용할 수 있는 권리를 말한다. 지상권은 경매로 소멸할 수도 있고, 매수인이 인수할 수도 있다. 근저당권, 가압류·압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등 기준권리보다 뒤에 나오는 지상권은 경매로 소멸된다. 그보다 앞에 나오는 선순위 지상권은 매수인이 인수해야 한다. 따라서 K씨가 보고 있는 제주시 애월읍 땅의 선순위 지상권은 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 셈이다.


하지만 예외가 있다. 근저당권자가 담보를 지키기 위해 설정한 선순위 지상권은 인수하지 않아도 된다. 금융기관은 돈을 빌려주고 근저당권을 설정할 때 지상권을 함께 건다. 채무자가 땅에 건물을 짓거나 땅의 사용권을 다른 사람에게 넘겨도 나중에 경매에 넘어갔을 때 담보 가치를 지키기 위해서다.


금융기관이 토지를 담보로 잡을 때 대부분 근저당권과 지상권을 동시에 설정한다. 보통 지상권이 후순위가 되고 경매 시 근저당권이 기준권리로서 말소되면 후순위에 있는 지상권도 함께 사라진다.


하지만 애월읍 땅의 경우 지상권이 근저당권보다 선순위에 있다. 왜 이렇게 됐을까. 


두 가지로 볼 수 있다. 하나는 채무자가 땅을 담보로 은행대출을 연이어 발생시켜 돈을 갚더라도 지상권을 없애지 않고 그 뒤에 근저당권을 다시 설정하는 경우다. 그게 아니면 채권자가 동시에 근저당권과 지상권 등기 설정을 했는데 법무사가 실수로 지상권을 먼저 설정했을 수도 있다. 어떤 경우라도 담보물을 보호하기 위해 설정한 지상권은 근저당권 소멸과 함꼐 목적을 잃고 없앨 수 있다. 다만, 땅 낙찰자는 지상권자에게 방해배제청구소송을 통해 선순위 지상권 말소를 청구해야만 한다.

통상 권리관계가 복잡한 경매물건은 법적 하자가 있을 것이란 선입견이 많아 입찰경쟁률이 낮다. /조선DB

땅을 산 뒤 소유권이전청구권가등기를 마치고, 그 토지에 타인이 건물 등을 올리는 것을 막기 위해 지상권을 설정하는 경우도 있다. 그런데 가등기 기한이 끝나 본등기청구권이 소멸했다면 이 경우도 마찬가지로 가등기와 함께 지상권도 그 목적을 잃어 소멸하게 된다.


애월읍 땅은 선순위 지상권자와 2순위 근저당권자가 서제주새마을금고로 동일하다. 다시 말해 선순위 지상권은 근저당권자가 땅의 담보 가치를 지키기 위해 설정한 것으로 볼 수 있다. 따라서 매수인이 선순위 지상권을 인수할 가능성이 사라진다.


K씨가 보고 있는 땅은 미래가치가 좋은 편이다. 토지이용계획확인서를 보면 용도지역이 제1종일반주거지역으로 용적률과 건폐율이 나쁘지 않다. 특별한 토지이용 제한사항도 없다. 바닷가 근처로 곳곳에 펜션이 들어서 있고, 바닷가까지 걸어서 10분쯤 걸린다.


주변에 용도지역과 지목이 같은 땅의 매매 시세(1㎡당 50만~60만원)를 감안하면 경매시작가 수준으로 낙찰받는다면 최소 1억원 이상 수익도 거둘 수 있을 것으로 본다.

인물소개
  • by. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장

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