땅집고

대한민국 대표 미남미녀 원빈(41)·이나영(39) 부부, ‘1000만 관객 배우’ 황정민(48)씨, ‘윤후 아빠’로 더 유명해진 가수 윤민수(38)씨 등은 모두 속칭 ‘강남 건물주’입니다. 

이들은 강남 중에서도 부자들만 진입한다는 청담동과 압구정동에 건물을 소유하고 있는데요. 이들은 대출을 이용해 적은 자기자본으로 값비싼 건물에 공격적으로 투자했다는 공통점이 있습니다.

하지만 아시나요? 대출을 통해 건물을 살 땐 ‘값비싼’ 건물이 더 사기 쉽다는 사실을 말입니다.

대출을 받을 때는 실제 거래가가 아니라 감정가를 기준으로 대출을 일으키는데요. 감정가가 높을수록 대출이 더 많이 나와 상대적으로 적은 자기자본으로 비싼 건물을 살 수 있죠. 사례를 통해 자세히 살펴보겠습니다.

원빈·이나영 부부는 지난 2월 서울 강남구 청담동 패션거리 이면도로에 대지면적 715.1㎡(216평), 연면적 2456.19㎡(742평), 지하 2층~지상 5층짜리 코너건물을 145억원(3.3㎡당 6703만원)에 공동명의로 매입했습니다. 은행대출은 약 100억원(채권최고액 120억원)으로 건물 매입가의 70%에 가까운 금액이었습니다.

황정민씨는 지난해 2월 서울 강남구 신사동 도산공원 인근 대지면적 222.9㎡(67평), 연면적 397.65㎡(120평), 지하 1층~지상 3층짜리 건물을 84억1600만원에 역시 부부 공동명의로 사들였습니다. 3.3㎡당 1억2482만원이었죠. 매입대금 중 대출금은 40억원(채권최고액 48억원)이었습니다.

윤민수씨 역시 2년 전 인근 청담동에 대지면적 129.7㎡(39평), 연면적 299.3㎡(91평)짜리 코너 건물을 19억9000만원에 같은 바이브 멤버인 류재현씨와 공동명의로 매입했는데요. 해당 건물을 매입하면서 빌린 돈은 약 10억원(채권최고액 12억원) 이었습니다.

이 건물들의 공통점은 청담, 압구정 고급 상권 내 이면도로에 있다는 점입니다.

아는 사람은 알지만 부동산 대출을 받기 위해선 매입하려는 건물 가치가 충분해야 하는데요. 이는 실제가격보다 감정가에 따라 달라집니다. 시세가 아무리 비싸도 감정가에 반영돼 있지 않으면 대출을 많이 받을 수 없습니다. 건물이 100억원에 거래됐더라도 감정가가 50억원이면 대출액을 많이 받아봤자 50억원 이상을 받을 수 없죠.

감정가를 계산하는 방법은 여러가지인데 그 중 건물에서 나오는 수익을 역으로 환산해 건물 가치를 정하는 ‘수익환산법’과 인근에 비슷한 건물 매매 사례를 비교해 계산하는 ‘사례비교법’이 많이 쓰입니다.

따라서 건물 매도자는 팔기 전 공실률을 줄이고, 계약을 갱신해 임대료를 올리는 방법으로 가치를 올립니다. 이렇게 되면 매수인에게 대출 여건이 유리해지죠. 건물 주변에서 거래가 잘 되고 대출 사례가 많을수록 감정가가 시세와 가깝게 형성되기도 합니다.

청담동과 신사동, 압구정 상권은 누구나 장사하고 싶은 곳들이고 빌딩 매매수요도 많은 곳입니다. 따라서 거래도 많이 일어나고 감정가 변동도 많죠.

전국적으로 공시지가가 연 평균 4~5% 정도 상승하는데, 이런 건물들은 8~15%로 2~3배 정도 더 오르는 것을 확인할 수 있습니다.

최근엔 프랜차이즈나 전시장 위주의 상권이 오피스 상권으로 변하고 있습니다. 작년엔 메르세데스 벤츠의 주 수입사인 한성자동차가 인근에 지상 16층, 연면적 2만2240㎡짜리 사옥을 샀고, 삼성생명도 지상 26층, 연면적 4만㎡가 넘는 건물을 매입했습니다. 이 건물들에서 한두블록 떨어진 학동사거리에는 지하철 위례신사선이 지날 것으로 예정돼 호재에 대한 기대감도 있습니다.

이렇게 투자한 연예인들의 투자성적은 어떨까요? 

거래한 지 1~2년도 되지 않아 예단할 순 없지만 현재까지는 나쁘지 않아보입니다.

원빈 부부 건물의 경우 매입 한달 뒤인 지난 3월 주변에 3.3㎡당 9200만원에 매매된 사례가 등장해 단순 계산으로만 50억원이 넘는 시세차익이 기대됩니다. 황정민씨의 경우 도산공원 입구 건물이 최근 3.3㎡당 2억원 정도에 매매가 된 것을 봤을 때, 최소 20억원의 시세차익은 예상됩니다. 바이브 건물 역시 2년만에 10억원 정도 시세차익을 보이고 있구요.

적은 자기자본으로 건물을 사기 위해선 실거래금액과 감정가 차이가 적을수록 좋습니다. 대출이 많이 나오기 때문이죠. 부동산 가격이 꾸준히 오르는 국면에서 감정가와 실거래가 차이는 건물 가치를 올리고, 거래가 자주 일어날수록 줄어듭니다. 대출을 일으켜 청담과 압구정 이면도로 건물에 공격적으로 투자한 원빈·이나영 부부, 황정민씨, 윤민수씨 등은 이를 염두에 두고 건물을 산 것으로 보입니다.