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"무턱대고 집 지었다간 세금폭탄 피할 수 없어요"

[집짓기 멘토] 윤나겸 세무사의 똑똑한 부동산 절세 TIP
땅집고 작성일자2018.09.19. | 6,096  view
‘부동산의 중심’ 조선일보 땅집고가 절대 실패하지 않는 집짓기로 가는 바른 길을 제시할 ‘제4기 조선일보 건축주 대학’이 10월 2일 문을 엽니다. “좋은 집은 좋은 건축주가 만든다”는 말처럼 건축주 스스로 충분한 지식과 소양을 쌓아야 좋은 건축가와 시공사를 만날 수 있습니다. 조선일보 건축주 대학 4기 과정을 이끌 건축 멘토들을 미리 만나 그들이 가진 건축 철학과 노하우를 들어봤습니다.

윤나겸 절세TV 대표 세무사는 "집짓기 전에 반드시 세무 문제부터 점검하라"고 강조했다.

source : 이지은 기자

“빌딩 여러 채를 가진 부자들이 ‘세금 폭탄’을 맞을 것 같죠. 아닙니다. 그들은 오히려 개인 세무사를 고용해 물샐틈없이 절세(節稅)를 하고 있어요. 오히려 집이나 건물 한두 채 가진 이들이 아무런 준비없이 수 천만원대 세금을 울며 겨자먹기로 내는 경우가 훨씬 많습니다.”

‘건축 세무 전문가’로 꼽히는 윤나겸 절세TV 대표 세무사는 건물을 올리거나 집을 사는 것보다 세무 문제가 더 중요하다고 강조한다. 그는 “어차피 재산으로 편입될 건축물이라면 세금을 미리미리 파악하는 것이 좋다”면서 “건축에 따른 세금을 낮추거나 피할 수 있는 방법이 생각보다 다양하다”고 했다.

2016년부터 절세TV를 운영한 윤 세무사는 소규모 건축전문 CM회사인 친친디CM그룹의 이사직을 맡으면서 매달 건축 관련 절세 칼럼을 쓰고 있고 있다. 2년여 동안 일반 세무사들이 접하기 힘든 건축 세금 관련 문제를 해결하면서 건축 세무 노하우를 쌓았다.

땅집고는 ‘제4기 조선일보 건축주대학’에서 ‘절대 손해 안보는 건축 세무 전략’ 강의를 맡게 된 윤 세무사를 만났다. 그는 “부동산과 세금 관계에 대한 이해가 선행돼야 내 집, 내 건축물을 보유할 때 ‘세금 폭탄’을 피할 구멍을 찾을 수 있다”고 했다. 

부동산의 취득, 보유 및 임대, 양도 및 증여 단계에서 발생하는 각종 세금들.

source : 윤나겸 세무사
Q.

부동산과 세금 관계를 강조했다. 절세 전략을 짜기 위해 꼭 알아야 것은.

A.

“집을 한 채만 갖고 있어도 세금 문제는 필연적으로 해결해야 하는 이슈다. 이번 강의에서도 건물 신축에 한정한 절세 방법만이 아니라 부동산과 세금에 대한 전반적인 연관성에 중점을 둘 생각이다. 건물주와 건축주, 임대사업자 등 각각의 상황에 맞춰 어떤 종류의 세금을 내야 하는지, 어떤 단계에서 세금이 발생하는지, 어떻게 줄일 수 있는지 등 건축 세무에 대한 흐름을 파악하면 내 상황에 맞는 절세 전략을 생각해볼 수 있다.


우선 부동산 취득 시점에서 취득세가, 보유하거나 임대하면 재산세와 종합부동산세, 소득세가 각각 발생한다. 여기에 상속, 증여, 양도하면 각각 상속세, 증여세, 양도소득세를 내게 된다. 세금은 피할 수 없지만, 토지나 건물 매입 전이나 집짓기 전에 세무 전략을 꼼꼼하게 짜면 각 과정별로 발생하는 세금을 확 줄일 수 있다. 실제 상담 사례를 바탕으로 절세법을 소개하고, 수강생 각자 상황에 맞게 적용할 수 있도록 할 것이다.

Q.

건축주가 건물을 신축할 때 세무적으로 유념해야 할 부분은.

A.

“우선 계약서를 꼼꼼히 확인해야 세금을 조금이라도 줄일 수 있다. 땅이든 건물이든 매매계약서에 ‘부가가치세 별도’ 항목이 빠지지 않았는지 신경쓰라고 조언한다. 부가세는 실질적으로 매도인이 매수인한테 받아서 내야 하는데, 계약서에 ‘부가세 별도’ 표기가 없으면 매도인이 실제로 받는 돈이 줄어든다. 항목 표기 하나 빼먹는 바람에 추후 계약서 해석이 달라 애를 먹는 경우가 상당히 많다.

만약 토지와 건물을 함께 사서 기존 건물을 허물고 신축할 예정이라면 이 사실을 계약서에 명시해야 토지로 인정받을 수 있다. 아무리 오래된 건축물도 기준시가로 계산하는 세법 규정상 건물 가치가 여전하다고 판단되기 때문에, 이를 명시하지 않으면 세금을 더 내야 하는 경우가 발생한다.

부동산 종류에 따른 취득세 요율표.

source : 윤나겸 세무사
Q.

임대사업을 계획하는 투자자들이 신경써야 할 세금은.

A.

 "우선 건물을 신축해서 임대할 것인지, 매입해서 임대할 것인지에 따라 내야 할 세금이 달라진다. 땅을 사서 건물을 지으려면 취득세를 내야 한다. 토지에 대한 취득세는 물론 향후 건축물에 대한 취득세를 추가로 내야 한다. 반면 건물을 매입하면 토지와 건축물을 묶어서 면적에 따른 취득세율만 적용된다.

Q.

절세 문의가 가장 많은 경우를 꼽는다면

A.

“아무래도 어떻게 하면 세금을 덜 내고 자녀에게 부동산을 물려줄지에 대한 문의가 압도적으로 많다. 이런 경우 ‘피할 수 없다면 부담부증여하라’고 조언한다. 부담부증여란 부동산이나 재산을 사전에 증여·양도할 때 전세 보증금이나 주택담보대출 등 채무를 포함해서 물려주는 것을 말한다. 세금이 부채를 빼고 책정되는 것을 이용한 방법으로 가장 흔히 쓰이는 절세 수단이다.

예를 들어 A씨가 대출 4억원을 끼고 샀던 5억원짜리 주택이 10억원으로 올랐다고 가정하자. 이 때 10억원을 자녀에게 단순 증여하면 증여세가 22000만원 정도다. 그런데 이를 부담부 증여하면 증여세가 6억원에 대해서만 매겨지므로 증여세는 1억원 정도로 줄어든다. 여기에 채무 4억원에 대한 양도소득세인 5700만원 정도를 더하면 A씨가 부담할 세금은 총 15700만원 정도다. 일반적인 증여보다 6300만원 절약할 수 있다. 이처럼 절세 전략을 어떻게 짜느냐에 따라 내야 할 세액이 크게 차이난다.

Q.

지난 9 13일 부동산 대책이 또 나왔다. 앞으로 세금 관련해서 고려해야 할 부분이 많을 것 같다.

A.

“확실히 그렇다. 기본적으로 건물 신축을 하거나 주택을 매입하려면 대출을 받아야 하는데, 9·13대책에서 대출 규제가 강화된 것이 건축주에게는 큰 부담으로 느껴질 수 있다.

작년 8·2 대책 당시만 해도 다주택자가 주택임대사업자로 등록하면 세제 혜택을 줬는데, 이번에 대폭 축소됐다. 원래 전용면적 85㎡ 이하(수도권 밖 읍면 지역의 경우 100㎡ 이하) 등록 임대 주택은 양도소득세 중과가 일부 면제됐었다. 하지만 이제 조정대상지역 내 1주택 이상 보유자가 새로 취득한 주택을 임대주택으로 등록해도 양도세 중과가 적용되는 것으로 바뀌었다. 당장 내년부터 시행된다. 임대 사업을 계획하고 있다면 남은 기간 세무 전략을 다시 한번 점검해야 한다.

글=이지은 기자

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