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경매 나온 '반쪽짜리 아파트' 알고보니 대박 물건

조회수 2018. 11. 19. 17:33 수정
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[고준석의 경매 시크릿] 지분 경매라도 눈여겨봐야 하는 이유

개인병원을 하고 있는 Y씨(45). 그는 경매로 나온 서울 서초구 반포자이 아파트(서울중앙지원 사건번호 2018-1859) 입찰에 참여할 생각이다. 다음달 18일 2차 매각 기일을 앞두고 있다.

그런데 문제가 생겼다. 아파트가 2분의 1 지분만 경매에 나온 것이다. 아파트의 최저입찰가는 9억400만원. 최초 감정가 11억3000만원에서 20%인 2억2600만원 떨어진 상태다.

경매로 나온 서울 서초구 반포동 반포자이 아파트. /신한옥션SA

등기부를 확인해 했더니 1~3순위까지 근저당권, 4순위 가압류, 5순위 압류, 6순위 경매개시결정 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸된다. 매수인이 인수하는 권리는 하나도 없다. 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인은 없었다. 


하지만 비고란에 이런 문구가 있었다. ‘공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없다’는 내용이었다. 

/그래픽=조선DB

이처럼 부동산을 공유지분으로 소유할 경우 그 일부만 경매에 부쳐지는 것이 지분 경매다. 대부분 지분 경매는 매수인이 인수하는 권리가 없어도 유찰되는 경우가 많다. 경매에 나오지 않은 나머지 지분의 소유자(공유자)가 경매에 나온 지분에 대한 우선매수권을 갖게 되기 때문이다. 이때 공유자가 우선매수권을 행사하면 최고가로 낙찰한 매수인이 있어도 먼저 지분을 살 수 있다. 다만 매수보증금을 내지 않으면 우선매수권은 행사할 수 없다.


이렇게 지분 경매에 참여해 최고가 매수신고인이 돼도 공유자가 우선매수권을 행사하면 헛일이다. 그래서 매수인이 인수하는 권리가 없다고 해도 지분 경매는 기피한다. 대부분의 공유지분 경매가 유찰을 반복하는 이유다.

 

그러나 공유자가 모든 지분 경매에서 우선매수권을 행사하는 것은 아니다. 오히려 우선매수권을 행사하지 못하는 경우도 많다.  

 

오히려 반대로 생각해볼 필요가 있다. 지분 경매는 권리분석을 둘째치고 공유자가 우선매수권을 행사할 것이라고 단정짓는 것이 문제다. 권리분석에 문제가 없고 미래가치도 괜찮다면 지분경매에 참여해 저평가된 매물을 낙찰받아볼 만도 하다.  

 

품이 더 들긴 하지만 일부 지분을 낙찰받으면 공유자와 협의를 통해 정산할 수 있다. 다만, 주의할 점은 일부 지분만 매수하는 경우 공유자 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다는 것이다. 최악의 경우 공유자와 협의에 실패해도 부동산을 다시 공유물분할을 위한 형식적 경매에 부치면 된다. 다시한번 말하지만, 지분경매를 피하지 말자. 온전한 경매 물건에 비해 싸게 살 수도 있다는 점을 활용해 보자. 

서울중앙지법 사건번호 2018타경1859 매각물건명세서. 공유자가 매수보증금을 미납하는 경우 우선매수권을 행사할 수 없다고 나와있다. /신한옥션SA

서울 서초구 반포동 반포자이 아파트는 양호한 교육 환경과 교통, 편의시설 등을 갖추고 있다. 단지 안에 원초초교, 원초중학교를 품고 있다. ‘작은 대치동’으로 불리는 학원가도 있다. 지하철 고속터미널역은 3·7·9호선이 지나는 트리플 역세권이다. 주변엔 신세계백화점, 킴스클럽, 센트럴시티, 메리어트호텔 등 편의시설도 갖췄다. 아파트의 미래가치도 우수한 편이다.


최근 시세는 전용 85㎡ 기준 22억~25억원에 형성돼 있다. 지분경매인 점을 감안하면 최저가격 낙찰시 최소 2억원 이상 자본수익도 기대할 수 있을 것으로 예상된다.

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