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보증금 없이 전입신고만 한 임차인…대항력 가질까

[고준석의 경매 시크릿] ④경매 참여 전 무상거주확인서 반드시 확인해야

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경매에 나온 서울 동작구 사당동 다세대(빌라) 주택.

출처신한옥션SA

자영업자 P씨(48). 그는 요즘 경매로 나온 서울 동작구 사당동 다세대 빌라(서울중앙지법 사건번호 2018-313)에 관심이 많다. 오는 10월 4일 2차 매각을 앞둔 이 매물의 감정가는 3억3920만원. 1차 감정가(4억2400만원)보다 8480만원 떨어진 상태다. 최저 매각금액 수준으로 낙찰받기만 해도 최소 5000만원 이상 시세 차익이 생길 것으로 기대된다. 


P씨는 곧바로 권리분석에 들어갔다. 1순위 근저당권, 2~6순위 가압류, 10순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 여기서 기준권리인 1순위 근저당권을 비롯해 기준권리보다 뒤에 공시된 모든 권리들은 경매로 소멸된다. 매수인이 인수하는 권리가 없었다.  


그러나 한 가지 문제점이 발견됐다. 매각물건명세서를 확인해보니 대항력을 가진 임차인이 두 명이나 있었다. 임차인 A씨는 보증금 3억3000만원에 대한 배당요구를 한 상태였다. 하지만 또 다른 임차인 B씨는 전입신고만 돼 있었다.  

서울중앙지방법원 2018타경313 매각물건명세서.

출처신한옥션SA

우선 임차인 A씨는 크게 문제될 것이 없었다. 빌라는 지하철 2·4호선 사당역에서 724m 거리에 위치해 교통 환경이 매우 좋아 보였다. 게다가 P씨가 동대문으로 출퇴근하고 있었기 때문에 통근 여건도 나쁘지 않았다. 빌라 뒷편에는 관악산과 연결되는 까치고개 산책로가 있어 주변 환경도 쾌적해 보였다. A씨의 보증금은 충분히 배당받을 수 있다고 생각했다. 하지만 입찰을 앞두고 전입신고 사실만 확인된 B씨가 과연 대항력이 있는지 궁금해졌다.

서울 동작구 사당동 일대.

출처네이버 항공뷰

등기부에 공시되는 대부분의 권리분석은 간단한 편이지만 대항력 있는 임차인에 대한 권리분석은 까다롭다. 우선 임차인 A씨는 우선변제권을 통해 배당요구를 한 상태로 명확하게 대항력을 갖췄다. 다만 임차인 A씨가 보증금 3억3000만원을 전액 배당받지 못할 경우 P씨는 잔여 보증금만 인수하면 된다. 별다른 문제가 발견되지 않는 이상 2차 매각에 낙찰이 이뤄진다면 임차인 A씨는 보증금 3억3000만원에 대해 전액 배당받을 것으로 예상된다. 당연히 매수인이 인수하는 보증금도 없을 것으로 보인다.


하지만 B씨의 경우는 조금 다를 수 있다. 임차인 B씨는 전입신고를 마쳤기 때문에 마치 대항력을 갖춘 것처럼 보인다. 하지만 B씨가 보증금 없이 들어온 무상 거주 임차인일 경우 사정이 다르다. 이런 사정이라면 B씨는 대항력을 주장할 수 없다. 


금융기관은 보증금이 없는 임차인을 둔 집주인에 대해 ‘무상거주확인서’를 받아두는 경우가 일반적이다. 만약 전입신고를 한 임차인이라 해도 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있다면 대항력을 주장할 수 없다(대법원 2016다248431 참조). 매수인이 인수하는 보증금은 없는 것이다. 또 원칙적으로 임차인이 있는 경우 집주인에게 무리한 대출을 해주지 않는다. 임차인이 있으면 보증금만큼 주택담보대출 한도가 줄어들고 임차인의 보증금을 대출금 한도에서 공제한다.  


따라서 경매에 참여하기 전 경매 물건의 기록열람을 통해 무상거주확인서가 있는지 반드시 확인한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직하다. 

인물소개
  • by. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장

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