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[고준석의 경매 시크릿] '대항력 있는 임차인' 있어도 인수 여부 달라져

낙찰희망자, 떠맡아야 할 보증금 있는지 잘 확인한 후 경매에 참여해야 

평범한 회사원 Y씨(33). 그는 오피스텔에서 월세살이 중이다. 월세 생활을 졸업하고자 번 돈을 모아 경매로 오피스텔을 장만하려고 한다. 물론 직접 거주할 생각이지만 미래가치도 염두에 두고 있다. 회사가 서울 여의도에 있어 출퇴근 30분 이내 지역을 찾고 있다.

그는 최근 경매로 나온 한 오피스텔(서울남부지원 사건번호 2017-11688)에 관심을 갖게 됐다. 여의도와 가까운 영등포구 문래동에 있는 게 가장 큰 매력이었다. 최초 감정가는 3억7000만원이었는데 한 차례 유찰돼 20% 떨어진 2억9600만원에 경매가 시작된다.

그는 곧바로 권리분석에 들어갔다. 등기부등본를 살펴보니 1순위부터 5순위까지 가압류가 걸려 있었고, 6순위에는 경매 물건임을 알리는 ‘경매개시결정(임의경매)’이 명시돼 있었다. 경매 신청된 기준 권리는 1순위 가압류였다. 이에 등기부에 공시된 모든 권리는 낙찰 이후 소멸될 것이었다.

하지만 문제는 ‘대항력 있는 임차인’의 존재였다. 경매물건명세서를 확인한 결과 임차인이 배당 요구를 했다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 내용도 있었다. 그는 배당요구를 한 임차인의 보증금을 왜 매수인이 인수해야 하는지 궁금했다.

임대차계약에서 임차인의 보증금에 대한 대항력은 주택임대차보호법이 보호하는 ‘을의 권리’다. 집주인이 계약금을 돌려주지 않는 경우를 방지하고 세입자의 주거 안정을 보장하기 위해 만들었다.

단, 임차인의 대항력은 기준권리(근저당권·가압류 등)보다 앞서 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마친 경우에만 인정된다. 임대차계약서에 기준권리보다 앞서 확정일자까지 받아두면 우선변제권까지 생긴다. 이에 따라 원칙적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 돌려줘야 한다.

그러나 대항력 있는 임차인이 있다고 해서 무조건 보증금을 인수해야 하는 것은 아니다. 배당을 요구한 임차인이 낙찰대금에서 보증금을 모두 돌려받는다면 낙찰자가 인수할 보증금은 없다. 하지만 그렇지 않은 경우, 낙찰자는 잔여 보증금을 인수해야 한다. 이렇게 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 낙찰희망자는 보증금을 인수해야 하는 것인지, 아닌지 정확하게 판단하고 경매에 참여해야 한다.

예를 들어 Y씨가 진행하려는 경매 사건의 경우, 임차인의 전입신고와 확정일자는 기준권리보다 빠르다. 임차인은 보증금 2억8000만원에 대해 배당 요구를 했다. 2차 매각기일에 최저매각가 이상으로 낙찰된다면 임차인의 권리가 기준권리보다 앞서 임차인은 보증금 전액을 배당받을 수 있다. 낙찰자가 부담하는 금액은 없는 것이다.

그러나 2차 매각에서 유찰되면 3차 경매의 최저매각가는 다시 20% 떨어진 2억3680만원이 된다. 3차 매각에서 최저매각가로 낙찰되는 경우 낙찰자는 보증금 2억8000만원 중 낙찰가 2억3680만원을 제외한 잔여 보증금 4320만원을 인수해야 하는 것이다.

문래동은 여의도 배후지역으로 전·월세 수요가 풍부하다. 또 오피스텔과 경쟁관계에 있는 소형아파트 단지보다 가족들이 살만한 중대형 아파트가 많다.

오피스텔만 놓고 보면 전용면적 비율이 62%가 넘고, 지하철 5호선 양평역까지 거리가 492m로 가깝다. 최근 해당 오피스텔이 매매된 사례는 없지만 국토교통부 실거래가 자료를 보면 전세금이 3억1500만원 수준이다. 최저가격에 근접해 낙찰받는 경우, 자본수익도 충분히 기대할 수 있을 것으로 예상된다.

글=고준석 신한은행 부동산투자자문센터