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땅 사려는 사람에겐 '공포'…법정지상권이 뭐길래

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건축업에 종사하며 경매에 관심이 많은 W씨(45). 그는 최근 법원 경매(평택지원 사건번호 2018-891)에 매물로 나온 경기 평택시 신장동 철도용지(228㎡)에 관심을 갖고 있다. 1차 감정가 4억3263만원 대비 66% 떨어진 상태다. 이게 웬 떡인가. 최저입찰가는 1억4892만원이다. 오는 27일 3차 매각기일을 앞두고 있다.

[고준석의 고수(高手)의 경매] ① 법정지상권이 뭐죠?

경기 평택시 신장동 경매 물건. /신한옥션SA

그는 곧바로 권리분석에 들어갔다. 등기부에는 경매 물건임을 알리는 ‘강제경매’ 문구 하나뿐이었다. 경매가 끝나면 소멸되는 권리로 매수를 하더라도 인수하는 권리는 없어보였다. 


하지만 매각물건 명세서를 확인하고 깜짝 놀랐다. ‘법정지상권’이 성립할 수 있다는 내용이 있었던 것. 게다가 지분경매였다. 그는 “괜히 2차까지 유찰된 게 아니구나”라는 생각과 함께 입찰 참여에 망설이고 있다.


법정지상권은 토지를 인수하려는 사람에겐 두려움의 대상이다. 법정지상권이란 법적으로 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 건물 소유자가 토지 상에 있는 건물을 사용할 수 있는 권리를 말한다. 법정지상권이 성립할 경우 신축 등 토지사용이 제한되고 그 부담은 매수자가 인수해야 한다. W씨는 “법정지상권이 성립하면 이 땅의 미래가치는 어두울 것 같다”는 생각이 들었다.


법정지상권에 관한 내용은 매각물건 명세서를 통해 확인할 수 있다. 등기부등본엔 나와있지 않다. W씨가 인수하려는 토지의 경우 토지 외 건물과 컨테이너 박스는 매각에서 제외된다. 이 건물의 명세서에는 지상 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있다는 내용이 공시돼 있다.


그러나 지분경매의 경우, 법정지상권은 성립하지 않는다. 공유지분에 소재하는 건물에 대한 법정지상권을 인정해주면, 다른 토지소유자의 권리가 제한되기 때문이다.

2018타경891 토지의 매각물건명세서. 지상 건물 위에 법정지상권이 성립할 여지가 있음을 알리고 있다. /신한옥션SA

법정지상권이 성립하지 않으면, 매수자가 인수하는 권리는 없다. 다만 지상에 있는 건물(지상물)에 대해선 철거와 토지 인도소송을 통해 권리를 확보해야 한다. 지료청구소송도 같이 진행하면 된다. 1년 정도 소송기간을 감안해야 완전한 권리행사를 할 수 있다.


이런 경우 매수자가 인수해야 하는 권리가 없다는 점을 고려하면 경매에 참여하는 것이 유리해 보인다. 특히 이 땅의 경우 용도지역이 제1종일반주거지역으로 좋다. 평택시의 인구는 5년 연속 증가하고 있다. 이러한 사항을 감안하면 땅의 미래가치는 양호해 보인다. 최저매각금액 수준으로 매수하면 시세 대비 1억원 이상의 자본수익이 생길 것으로 기대된다.


참고로 공유지분을 매수하는 경우, 그 땅의 분할은 공유자 전원의 협의에 의해 결정한다. 협의가 되지 않으면 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다. 이때 부동산을 현물로 분할할 수 없거나, 분할 시 평가액이 크게 떨어질 염려가 있으면 형식적 경매(임의경매)를 통해 매각대금으로 청산하게 된다.

인물소개
  • by. 고준석
    신한은행 부동산투자자문센터장으로 국내 은행PB 출신으로는 첫 부동산 컨설턴트이다. 경매 등 부동산 관련 서적을 다수 출판했고 부동산 스타 강사로 활약하고 있다

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