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'정말 없는 게 없네' 신촌 뺨치는 대학가 최고 상권

조회수 2018. 8. 10. 11:54 수정
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20여년간 상권 분석 전문가로 활동 중인 권강수 한국창업부동산정보원 이사가 최근 ‘부자들의 상가 투자’를 펴냈다. 땅집고는 권 이사가 지난 2년 동안 서울에서 이름난 핵심 상권 40곳을 일일이 찾아다니며 현지 상인과 부동산 중개업소를 통해 확인한 알짜 상권 정보를 소개한다.

[권강수의 상권 熱戰]서울 동부권을 대표하는 대학가 상권의 최강자 ‘건대입구역 상권’

서울 광진구의 건대입구역 상권은 지하철 2·7호선 환승역과 건국대학교를 끼고 있는 상권으로 젊은 트렌드를 대표하는 서울의 대학가 상권 중 하나다. 유입 인구가 증가하면서 서울 동부를 대표하는 상권으로 발전했다. 신촌 일대가 서울 서부권 대학가 상권의 최강자라면, 동부권에선 건대입구역 상권을 꼽을 수 있다.




건대입구역은 1980년 지하철 2호선 화양역으로 탄생했으나, 역과 인접한 건국대학교의 시민 인지도가 높아지면서 1985년에 건대입구역으로 개명됐다. 1996년에는 지하철 7호선이 개통되면서 환승역으로 거듭나 상권이 더욱 확장됐다. 현재는 롯데백화점 건대점과 스타시티, 맛의 거리, 로데오 패션거리, 양꼬치거리 등이 이곳 상권의 자랑이다. 권 이사는 “지하철 철로를 사이에 두고 로데오 패션거리와 맛집 거리가 형성돼 있어 쇼핑·먹거리·유흥을 즐길 수 있는 대학가 상권의 특징이 잘 나타난다”고 말했다.


건대입구역 일대는 서울 대학가 상권의 최강자로 통한다. /한스미디어

건대입구역 주변 지역은 유동 인구 자체가 많고, 연령층도 젊어 거리 분위기가 활기가 넘치는 특징을 갖고 있다. 유동인구 대부분은 건국대·세종대·한양대 학생과 서울 동북부권에 거주하는 젊은 층이다. 전체 유동인구에서 20대(26.9%)가 큰 비중을 차지하며, 주말(26.1%)보다는 주중(73.9%)에 상권을 찾는 20대가 많다.




학생 소비층 외에도 자양동과 성수동, 구의동 등 광진구 일대 주민들을 비롯해 강남권역으로 출퇴근하는 직장인 소비층도 건대입구역의 상권을 탄탄하게 떠받치는 주력 소비층이다. 반면 건대입구 상권은 워낙 젊은 상권의 특징이 강해 중장년층을 타깃으로 한 업종이 부족한 편이다. 대부분 젋은 층 취향에 맞춘 음식점, 유흥 주점, 디저트, 커피 전문점 등 트렌디한 점포들이 자리를 차지하고 있다. 권 이사는 “중장년층이 즐길 만한 공간은 건대입구역 메인 상권에서 벗어난 외곽 상권, 로데오 패션거리와 맛집 거리와 맞닿은 주택가 상권 인근에 형성돼 있다”고 말했다.




건대입구역 상권은 전체적으로 쇼핑과 유흥을 함께 즐길 수 있는 복합 상권이다. 2호선 철로를 사이에 두고 섹터별로 상권의 기능이 다소 상이하게 나뉜다.


주말과 방학 시즌에는 매출이 다소 떨어지기 때문에 창업 시 주의가 필요하다. /한스미디어

2호선을 기준으로 북쪽은 맛의 거리가 위치해 건대입구역의 메인 상권으로 불린다. 특히 2번 출구에서 어린이대공원역까지 쭉 이어진 대로변 상권은 시간에 구애받지 않고 유동인구가 많은 편이다. 낮에는 여성 유동인구 비중이 상당히 높다. 여성들이 즐겨 찾는 로드숍 브랜드의 화장품 가게, 보세옷·속옷 가게, 액세서리 전문점, 커피 전문점, 미용실 등이 대로변을 따라 입점해 있다.




2번 출구에서 어린이대공원역 방향으로 나 있는 대로변에는 버스 정류장이 위치하고 있으며, 길을 따라 노점상도 빼곡하게 들어서 있다. 이곳 대로변은 유동인구 대비 인도폭이 좁아 걸어다니기가 다소 불편하다.




2번 출구를 나와 이동통신사 매장을 끼고 왼쪽으로 돌면 건대 맛의 거리가 나온다. 동일로22길에 형성된 건대 맛의 거리는 먹을거리가 넘치는 상권으로 음식점과 주류를 즐길 수 있는 공간들이 많이 들어서 있다. 권 이사는 “주점의 비율이 높고, 음식점이라도 메뉴나 분위기에 따라 낮에는 오픈하지 않는 곳이 있기 때문에 낮보다는 저녁시간이 더 활발한 분위기를 띤다”고 했다.


건대입구역 상권은 크게 롯데백화점 건대점과 스타시티, 맛의 거리, 로데오 패션거리, 양꼬치거리로 나뉜다. /땅집고

2호선 철도를 기점으로 남쪽에는 로데오 패션거리가 있다. 동일로20길을 따라 형성된 로데오 패션거리에는 유명 브랜드 매장들이 영업 중이다. 남성복, 여성복, 스포츠, 캐쥬얼 등 다양한 종류의 브랜드를 접할 수 있다. 주로 상설매장들로 할인된 가격에 브랜드 의류를 구매할 수 있다. 맞은편에 스타시티와 롯데백화점 입점으로 많은 타격을 입어 현재는 비교적 한산한 모습이다.

전체 유동인구에서 20대 비중이 가장 크고, 주말보다 주중에 많이 찾는다. /한스미디어

5번·6번 출구방향으로 가면 로데오 패션거리 안쪽에 600여 m의 양꼬치거리가 나온다. 최근 2~3년 사이 중국 음식에 대한 선호도가 증가하면서 유동인구가 크게 늘었다. 권 이사는 “양꼬치거리를 찾는 고객의 비율은 조선족 등 중국인이 더 많지만, 입소문을 타고 내국인의 비율이 점점 증가하고 있어 향후 상권이 더욱 활성화될 것으로 기대된다”고 말했다.



건국대학교병원 맞은편의 롯데백화점과 스타시티몰은 쇼핑이나 영화관람, 푸드코트를 이용하기 위한 소비층이 주로 찾고 있다. 건대입구역에서 지상으로 바로 나오는 출입구는 없지만, 역내부에서부터 롯데백화점을 지나 이마트가 위치한 스타시티몰까지 연결통로가 조성돼 있어 접근 동선이 좋다.


건대입구역 1일 평균 이용자수는 13만6000여 명에 달한다. /한스미디어

권 이사는 건대입구역의 창업 전략은 젊은 층을 대상으로 하는 것이 유리하다고 평가했다. 테이블 회전이 빠른 음식점, 최신 트렌드를 앞서는 특성이 강한 음식점이나 주점이 유망하다. 권 이사는 “주말과 방학 시즌에는 유동인구와 매출이 다소 떨어지고 있어, 창업을 할 때 이 점을 고려해야 한다”고 말했다.


건대입구역 주변 상가 임대료와 권리금, 유동인구. /한스미디어

건대입구역 상권 상가 권리금과 월세는 얼마나 될까. 현지 부동산 중개업소 등에 따르면 맛의 거리 A급 점포의 3.3㎡(1평)당 권리금은 1200만~1700만원, 연간 월세는 720만~960만원 정도다. 


로데오 패션거리 B급 점포는 3.3㎡당 권리금이 600만~900만원, 1년치 월세는 360만~600만원 수준이다. 이곳 상권에서 가장 인기있는 업종은 숙박업으로 월 평균 매출액이 6689만원이다. 교육업(5874만원), 소매업(5398만원), 음식업(4480만원), 생활서비스업(2588만원) 등이 뒤를 이었다. 



권 이사는 “유명 대학가 상권이라는 인지도가 작용해 권리금이 높게 형성되어 있다는 점도 경계할 필요가 있다”며 “유동인구나 매출을 비교해 합리적인 기준을 가지고 권리금 협상에 임해야 한다”고 말했다.


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