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홍대 상권에 1등 뺏겼지만 배후에 대학생만 10만명

오피스텔, 고시원 몰려 있고 유학생도 많아...연세로 먹자골목은 저렴하고 푸짐한 메뉴의 식당이 잘돼

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20여년간 상권 분석 전문가로 활동 중인 권강수 한국창업부동산정보원 이사가 최근 ‘부자들의 상가 투자’를 펴냈다. 땅집고는 권 이사가 지난 2년 동안 서울에서 이름난 핵심 상권 40곳을 일일이 찾아다니며 현지 상인과 부동산 중개업소를 통해 확인한 알짜 상권 정보를 소개한다.

[권강수의 상권 熱戰] 홍대 상권에 뺏긴 1등…학원·패스트푸드점은 인기


“대학가 상권의 대명사인 신촌역 주변은 젊은층이 붐비던 상권이었죠. 2000년대 들어서 급격히 성장한 홍대 상권에 눌려 지금은 제자리걸음만 하는 중입니다.” 


서울 신촌역 상권은 연세대·이화여대·서강대·홍익대 등 서울 주요 대학교가 몰려 있어 10만 명이 넘는 대학생들을 배후로 두고 있다. 지하철 2호선과 신촌기차역에서 운영되는 경의선을 이용하면 철도 접근성이 좋다. 인천, 일산, 안양 등 수도권까지 연결되는 버스 노선도 많다. 통학이 불편한 학생들이 거주하는 오피스텔과 고시원이 몰려 있고 외국 유학생들이 많은 편이다.

해마다 신촌역 주변에서 열리는 축제 모습. 2000년대 들어서면서 국내 대표 대학가 상권의 입지가 축소되고 있다. /한스미디어

신촌역 상권 중심을 가로지르는 연세로는 평일에 버스와 자전거를 제외한 일반 차량 진입을 통제하는 대중교통 전용지구다. 2014년부터 주말에 차없는 거리로 운영 중이다. 서대문구는 평일까지 확대하는 방안을 추진하고 있다.


이 상권은 크게 현대백화점 뒤쪽으로 발달한 먹자골목과 이화여대 쪽으로 가는 길에 있는 명물거리, 신촌역 대로변 대형 학원가로 나뉜다. 

지하철 2호선 신촌역 하루 평균 승하차 이용자 수는 11만 1000여 명에 달한다. /한스미디어

신촌역 2·3번 출구 연세로가 핵심 상권이다. 학생들이 주로 찾는 카페와 로드숍 화장품 가게 등이 밀집해 있다. 먹자 골목에는 전형적인 대학가 스타일의 음식점과 주점이 대부분이다. 일반적으로 저렴한 단가의 푸짐한 메뉴를 제공하는 가게가 장사가 잘 된다.


유동인구는 20~30대 젊은 층이며 직장인도 신촌을 만남의 장소로 이용한다. 소상공인시장진흥공단에 따르면 올 1월 신촌역의 연령별 유동인구 중 20대 비율은 38%로 월등히 높다. 시간대별로는 낮 12시~오후 3시까지 18.9%, 오후 3~6시 20.3%, 오후 6~9시에는 20.9%로 꾸준히 오가는 편이다. 

신촌역 상권은 연세로를 중심으로 먹자골목, 대형 학원가 등으로 형성돼 있다.

상권 내에서 연세로 11길 주변은 치킨골목으로 부를만큼 한 집 건너마다 치킨집이다. 명물거리 방면에는 젊은 연인층을 타깃으로 한 아기자기한 인테리어 주점과 카페가 많고 고급 바와 음식점도 늘어서 있다. 


반면 대학 상권에서 쉽게 찾아 볼 수 있는 SPA브랜드 등 패션 매장은 적은 편이다. 현대백화점 내에 의류 브랜드 매장이 대거 입점해 있기 때문이다. 권 이사는 “신촌 상권은 과거에는 패션, 문화 비중이 컸으나 최근에는 유흥과 음식점 위주 상권으로 변했다”고 말했다.

신촌역 4번 출구 인근에는 대형 학원이 밀집돼 있다. /한스미디어

신촌역 4번 출구와 신촌로터리 주변엔 강남권에서 찾아볼 수 있는 유명 대형 학원가를 이루고 있다. 서북부 지역에서 학원을 찾으려면 신촌에 갈 수 밖에 없다. 대학생과 직장인 대상으로 한 학원들이 자리잡고 있어 프랜차이즈 카페와 패밀리 레스토랑도 함께 들어서 있다. 


권 이사는 “신촌은 노량진 같은 학원가는 아니지만 대학생 유동인구를 노린 학원 창업과 패스트푸드점이 유망하다”면서 “물론 학원은 대부분 규모가 큰 사업이어서 리스크도 크다는 점을 고려해야 한다”고 말했다.

신촌역 상권을 가로지르는 연세로는 주말에 차 없는 거리로 운영 중이다. /한스미디어

신촌역 상권은 대학생에 의한, 대학생을 위한 복합 상권이다. 기본적으로 20대 대학생인 유동인구가 신촌 전체 유동인구의 절반 이상을 차지할 정도다. 그만큼 유행에 민감하고 빠르게 변화하는 곳이다. 패스트푸드점, 카페 등은 유행에 반응하지 않고 매출이 꾸준하다. 다만 점포 수가 많아 대학생 고객층을 움직일 만한 프로모션이나 세일 등을 적극적으로 진행해야 승산이 있다.


방학 시즌에는 다른 대학 상권보다 덜하지만, 학원가가 형성된 4번 출구 점포들을 제외하고는 매출이 하락하는 모습이다. 신촌역 상권에서 창업을 준비할 때 가장 유의할 점 가운데 하나로 꼽힌다. 권 이사는 “입지와 건물주에 따른 점포 가격 차가 커서 상권 특성을 충분히 파악한 후 창업에 뛰어들어야 한다”면서 “방학기간 매출 기복이 상당하다는 점도 알아야 한다”고 당부했다. 

상가 권리금과 월세는 얼마나 될까. 현지 부동산 중개업소들에 따르면 신촌역 먹자골목 A급 점포의 3.3㎡(1평)당 권리금은 300만~400만원, 연간 월세는 120만~160만원 정도다. 연세로에 위치한 A급 점포는 3.3㎡당 권리금이 750만~1000만원, 1년치 월세는 720만~1080만원 수준이다.


가장 인기있는 업종은 스포츠업으로 월 평균 매출액이 7102만원이다. 소매업(5872만원), 숙박업(4778만원), 생활서비스업(2575만원), 교육업(2522만원) 등이 뒤를 이었다. 소매업 중 인기 업종은 의약 및 의료품, 화장품 등이 꼽혔다.


글=오유신 기자

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