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[★들의 빌딩] '선점(先占) 투자'의 달인, 김미경

청중을 휘어잡는 스피치 실력으로 평범한 주부에서 스타 강사가 된 김미경(52)씨가 빌딩 투자에서 3연타석 홈런을 쳐냈습니다. 투자 전적이 많은 것은 아니지만 3번의 투자를 모두 성공한 ‘10할 타자’죠. 서울 마포구에서만 주택 3채를 매입해 모두 신축이나 리모델링을 통해 거둔 시세 차익이 35억원에 달합니다. 김씨의 투자 비결은 무엇일까요.

김씨의 첫번째 투자는 2009년입니다. 서울 마포구 상수동에 있는 대지면적 132.82㎡, 지하 1층~지상 1층짜리 단독주택을 10억원(대출 5억원 포함)에 지인과 공동 명의로 샀습니다. 

당시 상수동 상권은 활성화되기 이전이었고, 2013년부터 분위기가 바뀌었습니다. 홍대 상권이 확장하면서 카페와 맛집이 즐비한 동네로 변한 것이죠. 김씨는 2013년 7월 이 집을 허물고 상가를 신축했고, 모든 층 임대를 완료한 뒤 2016년 27억8000만원에 매각했습니다. 첫 타석에서 17억8000만원의 쏠쏠한 차익을 봤습니다.

당인리발전소 인근 단독주택 사들여 카페로 개조...4년만에 10억 올라

두번째 투자는 2014년입니다. 서울 마포구 서울화력발전소(옛 당인리발전소) 2기를 지하화하고 지상을 공원화하는 공사가 2013년 첫 삽을 뜬 지 얼마 안 된 시점에서 인근에 있는 대지면적 150.1㎡, 지하 1층~지상 1층짜리 단독주택을 14억5000만원(대출 10억원 포함)에 낚아챘습니다. 

공원화 사업은 2020년 완공 예정인데 최근 발전소 주변에 상권이 점차 형성되면서 시세가 크게 뛰었습니다. 김씨는 이 주택을 상가로 개조해 카페를 만들어 월세를 주고 있습니다. 현재 건물 시세는 10억원 정도 오른 25억원입니다.

2015년 13억에 산 연남동 2층 주택,
리모델링 거쳐 시세 20억대로 '껑충'

김씨는 이듬해인 2015년에는 마포구 연남동에 있는 대지면적 153.4㎡, 지하 1층~지상 2층짜리 주택을 13억7000만원(대출 10억원 포함)에 샀습니다. 이후 용도 변경과 리모델링을 거쳐 1층은 식당·카페 등을 입점시켜 월세를 받고, 2층은 김씨가 사무실로 이용하고 있습니다. 

연남동은 폐쇄된 경의선 철길을 공원화하는 사업이 완료돼 ‘연트럴파크(연남동 센트럴파크)'라는 별명을 얻으며 핫 플레이스(hot place)로 등극했죠. 이 빌딩 시세는 6억원 정도 올라 현재 약 20억원입니다.

성공비결은 뭘까?
첫째, 잘 아는 곳에 투자했다
둘째, 저평가된 주택을 노렸다

김씨의 투자 성공 비결을 정리하면 크게 두가지입니다. 우선, ‘잘 아는 지역’에 투자했다는 점입니다. 김씨와 같은 이른바 선점(先占) 투자는 예상치 못한 암초를 만나 실패할 가능성이 있습니다. 오랫동안 마포구에 살던 김씨는 자기가 잘 아는 거주지 주변 주택만 매입 대상으로 삼으면서 ‘될 만한 떡잎’을 잘 골라냈죠. 두번째로 저평가된 주택을 노렸다는 점입니다. 건물의 외관만 보고 비싸게 산 것이 아니라 노후화됐지만 저렴한 건물을 사서 직접 리모델링해서 시세차익을 키웠습니다.

레버리지(차입)도 현명하게 이용했습니다. 3번의 투자에서 대출을 제외한 김씨의 실투자 금액은 처음 매입한 주택이 5억원, 두번째 주택이 6억5000만원, 세번째 주택이 3억7000만원으로 자기자본은 15억2000만원 들어갔습니다. 여기서 35억원의 시세차익을 봤으니 대단하죠.

김윤수 빌사남 대표