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집 사? 말아? 내집마련 문제는 부채야~

부동산 디플레이션 시대에 대비하라

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부동산시장에 대한 전망은 언제나 
긍정과 부정 사이에서 의견이 분분합니다. 
올해 초에도 마찬가지로 
다양한 의견이 갈렸는데요.


올해 나온 전망들을 정리해 보면
(물론 개인별로 차이는 분명히 있겠지만) 
소위 부동산 업계에 종사하는 
부동산 전문가들은 ‘공급과잉이 아니다’, 
‘문제없다’ 쪽의 긍정론에 힘을 실은 반면, 
거시 경제 전문가들은 부정적 의견에 힘을 
싣는 사례가 많았습니다.

이유를 정리하자면 다음과 같은데요. 
일단 긍정론에 힘을 싣는 전문가들의 근거는



① 현재 공급 수준은 충분히 소화 가능하다는 점
② 1~2인 가구 늘며 세대수가 많아졌다는 점
③ 전세 품귀로 인해 매매가 상승이 이어진다는 점
④ 전세제도가 매매가를 유지시킬 것이라는 점
⑤ 서울 집값이 저평가되어 있다는 점 등입니다.

반면, 부정론의 힘을 싣는 근거로는 



① 가계부채가 최대 규모에 육박했다는 점
② 대출 부담이 점점 더 커진다는 점
③ BB세대 은퇴 및 고령화로 폭발적 수요가 
    없다는 점
④ 현재 소득수준이 집값을 받쳐주기 힘들다는 점
⑤ 고성장에서 저성장 시대로 돌입했다는 점 
    등을 들고 있는데요.

정리하자면 긍정론은 아직도 수요는 충분하며, 
오히려 공급이 부족한 수준이라는 논리고 
부정론은 더 이상 수요가 창출되기 힘들다는 
부분을 강조하고 있습니다.

그럼 우리나라 최고 미래학자의 
의견은 어떨까요? 


아시아의 대표 미래학자 최윤식
(한국뉴욕주립대학교 교수) 선생이 최근 쓴 
미래 예측서 <2030 대담한 도전>
(지식노마드, 2016)와 2013년에 발간된 
<2030 대담한 미래>(지식노마드, 2013)를 
통해 살펴보고자 합니다.

구체적인 내용을 언급하기 전 미래학자는 
무엇이고, 미래학자의 전망은 어떤 유의미성이 
있는지부터 짚어보겠습니다. 


네이버 지식백과 용어설명에 따르면 
미래학자는 여러 학문적 지식을 바탕으로 
미래 지구와 사회, 과학기술 등에 대해 
발생 가능한 다양한 예상시나리오를 예측하고, 
미래에 닥칠지 모르는 위험에 대비한 연구를 
수행한다고 되어 있습니다. 

때문에 미래학자의 전망은 다양한 산업군의 
방대한 데이터의 철저한 분석이 
바탕이 되어야 합니다. 
최교수도 그렇게 얘기합니다. 
미래학자의 예측들은 직관과 미래를 알려주는 예지몽에 의지한 것이 아닙니다. 동원할 수 있는 모든 사고력과 방대한 데이터, 그리고 세계의 정치, 경제, 기술, 산업, 문화, 사회 등 다양한 분야를 관찰하고 탐구한 결과물입니다.”

실제로 그는 삼성그룹의 위기도 
예측했었는데요. 
삼성이 가장 좋은 실적을 올리던 시절에 
이미 향후 삼성 모바일 부문 실적이 
반토막 나고, 전자를 이을 
차세대 성장동력 발굴에 실패하면서 
막대한 비용을 들여 시간을 벌어야 
할 거라고 했습니다.  


실제 현재 삼성이 처한 위기나
그  위기 극복을  위해 자산매각 및 합병, 
계열사 매각 등을 한창 진행하고 있는 것을 
보면 그의 예측은 대체적으로 정확하게 
들어맞고 있습니다.

그런 그가 본 부동산시장은 어떨까요? 
이미 그는 <2030 대담한 미래>에서 
“2014년부터 정부가 각종 대책을 쏟아내고, 
이런 정부의 대응에 
마지막 희망을 걸어보기로 하는 
부동산 보유자들이 생기면서 부동산시장에 
잠시 광명이 비치는 듯 보일 것”이라고 
예측한 바 있는데요. 
예상대로 2014~2015년은 정부의 
시장친화적 대책과 저금리, 전세가 상승이라는 
복합적인 요인 속에 호황을 거듭했습니다. 
아파트값이 2014년 3.26%, 2015년에는 
5.75%나 상승했으니까요. 

또한 그는 이에 그치지 않고 뒤도 내다봤습니다 .


그 후 반짝했던 부동산 가격 회복의 기대감이 무너지면서 더 이상은 이자와 원금상환 부담을 견디지 못하는 200만 가구의 ‘집 가진 가난뱅이’들이 매물을 시장에 토해 내기 시작할 것”이고, “부동산 가격이 눈에 띄게 하락하기 시작하며 거래도 좀처럼 살아나지 않는 디플레이션 현상이 발생할 것”이라고 했습니다. 아울러 “2020년 이후에는 10~15년에 걸쳐 서서히 그리고 장기적으로, 지방에서 시작되어 수도권으로, 최고점 대비 30~50% 정도를 목표로 부동산 가격이 떨어질 것”이라고 밝혔습니다.

부동산은 우상향한다는 믿음을 뒤엎는, 
이 예측의 근거는 어디에 있었을까요? 


그의 시나리오는 저유가를 비롯해 
동아시아위기 등 글로벌 경제상황부터 
시작합니다. 
하지만 그 부분까지 다 얘기하기에는 
너무 많은 부분이고요. 
부동산시장에만 초점에 맞춰 살펴보겠습니다.​

가계부채가 폭증해서 2015년 말 기준 1,200조원 다다랐습니다. 2015년 이후 들어서면서 가계부채의 월간 증가폭과 연간 증가폭이 모두 역대 최고기록을 갈아치웠습니다.”
물론 가계대출 연체율이 계속 하락하는 것을 두고 ‘괜찮다’라고 얘기하지만, 그건 틀린 말입니다. 연체율 하락이 소득증가에 의한 것이 아니라, 기준금리가 내려서 이자가 준 덕분입니다. 즉, 금리를 인상하기 시작하면 연체율은 증가할 가능성이 큽니다.”

이 같은 예측이 나오는데요. 
너무 많은 빚을 내서 집을 샀다는 거고, 
빚 갚을 능력이 높아진 건 소득 때문이 아니라 
이자율이 낮아졌기 때문으로 
금리가 오를 경우 위험에 노출될 사람이 많다는 
거로 해석됩니다. 이 점이 폭발적인 가계부채의 
증가에 놀라 정부가 1년 만에 정책을 바꿔 
가계부채억제 대책을 부랴부랴 내놓을 수밖에 
없었던 이유기도 하고요.

정부는 총선을 앞두고 기준금리를 한번 더 인하할 가능성도 충분합니다.”
하지만 2017년부터 조심스럽게 인상이 시작될 겁니다. 미국금리의 예측되는 인상 폭을 0.8~1.0% 사이로 볼 때 2017년 말 한국의 기준금리는 2.0~2.25% 사이, 2018년에는 3.0~3.5% 사이가 될 가능성이 큽니다.”
3%대 기준금리도 저금리라고 생각하는 사람들이 있을 수 있겠지만 그건 다른 문제입니다. 금리에 따라 대출받는 규모가 달라지기 때문입니다. 예를 들어 3% 금리에서 1억 대출을 감당했던 사람은 1% 금리에서는 3억을 대출받기 때문입니다.”

이처럼 단기적으로는 경기부양을 위해 
한국은행이 기준금리를 한번 더 
내릴 수 있겠지만, 내년부터는 올릴 수밖에 
없다고 지적했습니다. 
이유는 우리나라 금리가 미국금리에 대응하는 
과거 속도를 고려하고 돈의 속성 상 당연히 
높은 이자를 주는 쪽으로 이동하기 때문인데요. 
즉, 우리 금리가 낮으면 외국자본들이 
전부 빠져나가기 때문에 미국보다 높은 이자를 
유지할 수밖에 없는 구조적 문제라는 것입니다. 


특히 기준금리가 3%대까지 인상되면 
실제 개인이나 기업이 받는 대출금리는 5% 대가 
되어 부담이 커집니다. 
물론 5%대도 높은 금리는 아닙니다. 
다만 통상 사람들은 대출받을 때 현재 버는 
소득으로 감당할 수 있는 최대까지 
받기 때문에 금리가 1%라도 올리면 
그 부담이 만만치 않게 다가온다는 거죠.

금리를 인상하게 되면 주택담보대출을 받은 가계와 기업은 추가이자부담을 안게 됩니다. 또 추가 이자부담은 위험성을 높인 만큼 대출권의 엄격한 대출심사가 이루어져 2~3금융권으로 밀려가 더 높은 이자부담을 하게 될 수 있다는 점입니다.”
이 역시 아주 정확한 예측인데요. 
현재 분양시장의 집단담보대출만 봐도 
움직임이 뚜렷하다는 걸 알 수 있습니다. 
상당수의 분양사업장에서 1금융권에 대출이 
제한되어 2~3금융권 대출을 연계로 
받아야 하는 상황들이 펼쳐지고 있고, 
이 경우 소비자가 부담하는 이자율은 
더 높아질 수밖에 없겠죠. 
물론 중도금 무이자 사업장은 당장 큰 부담은 
없겠지만 입주 이후부터는 이자부담이 
현실화될 수 있습니다.​

2014년 대기업 중 3년 연속 영업이익으로 이자를 내지 못하는 좀비기업(한계기업) 비중이 5년 전 보다 5.5%P 높아진 14.8%였습니다. 같은 기간 중소기업보다 3배 빠른 속도로 늘어난 것입니다.”
현재 대기업과 중소기업의 한계기업 수는 대략 3,300여 개로 추정되는데요. 지난 5년 간 줄기는커녕 597개 더 늘어났습니다. 이들은 기준금리를 인상하면 소생하기 힘듭니다.”

특히 한국경제를 이끌던 조선·건설·해운산업은 2017년까지 강력한 구조조정을 하지 않으면 대기업 파산이 일어날 것입니다.”
이 같은 예측처럼 현재 이들 업종은 
수주량이나 저유가로 인해 발생되는 
손해가 엄청나다는 점이 이미 많은 보도를 
통해 확인됩니다. 
금리인상은 가계도 가계지만 기업에 
더 큰 문제라는 지적이죠. 
이는 근본적인 소득감소 및 실업으로 
연결될 수 있기 때문에 소득이 감소하거나 
없어지면 이자부담의 충격이 
더욱 심해질 수 있다는 점도 내포합니다.

지금까지 말한 내용은 모두 부동산시장과 
물고 물리는 관계죠. 
최교수 역시 이 같은 연쇄반응에 대해 
언급했습니다.
폭탄이 터지면 금융권에도 불이 옮겨 붙습니다. 과도한 부채를 안고 있는 상당수 기업이 타격을 받고, 개인이 상환능력을 상실하게 되면 금융권 자산 부실화 가능성이 커지고, 은행은 건전성을 높이기 위해 우량 자산을 매각해야 합니다.”

일반적인 은행의 우량자산 매각방법은 
대출만기 연장불허, 대출 원금의 
일부 상환 요청, 추가담보요청 순으로 
진행되는데, 이는 소비자에게 엄청난 충격을 
안겨줄 수 있는 사항입니다.


이런 문제가 야기되기 시작하면 기업의 매출 및 순이익 하락, 개인의 급여 삭감 또는 실직으로 이어집니다. 자영업자 파산도 급증할 테고요. 이 단계에 이르면 채무자가 받게 되는 압력은 2015년 대비 최대 5배에 이르게 될 겁니다.”

단군이래 최고이고, 
중국과 일본보다도 높은 한국의 신용등급에 
대해서도 냉혹하게 판단했습니다.
한국 신용등급 Aa2는 별로 의미 없습니다. 무디스가 매긴 신용등급은 ‘빚 값을 능력’에 대한 평가일 뿐에 불과합니다. 미국의 기준금리 인상의 충격에 대한 방패도 되지 못합니다.”


한마디로 80살로 은퇴해서 벌이는 없지만, 
예금통장에 10억원의 현금이 있으면 당연히 
은행은 돈 떼일 염려가 없기 때문에 신용등급을 
높게 둘 거라는 거죠.

현재 야기된 문제를 어느 정도 해결하느냐에 
따라 달라질 수 있겠지만 인구 감소의 문제, 
베이비붐 세대의 은퇴, 세계에서 가장 빠른 
초고령화 사회진입은 막을 수 없기 때문에 
지금과는 다른 부동산에 대한 뉴노멀이 
형성될 것이라는 예측입니다.

일반 부동산 전문가와 달리 단순한 
주택 수급에서 벗어나 방대한 데이터와 
세계 경제, 국내 기업 및 산업의 구조 등을 통해 
다양한 변수를 바탕으로 시장을 예측했는데요. 
아주 구체적이고, 설득력 있는 시나리오라는 
생각이 듭니다.

현재 미국의 금리인상이 더뎌지고 있는데, 
그의 예측은 이 점에 대한 전망도 
포함하고 있습니다.
미국이 기준금리를 겨우 1% 올리는 충격을 감당하지 못하고 주저 앉는다면 세계 경제가 대 침체로 급변할 가능성이 있습니다.”
미래학자의 의견은 많은 부분에서 
참고할 만 합니다. 
장기적으로 대부분의 전망이 맞기 때문입니다. 
물론 전망은 예측일 뿐 시장이 어떻게 
흘러갈지는 신도 모르는 영역일 것입니다. 
하지만 미래를 대비하기 위해 다양한 전망을 
살펴보는 것은 요즘 같은 불확실성의 시대에 
반드시 필요할 것으로 보입니다.


특히 올해 내집마련하려는 수요자들은 
반드시 본인이 얼마만큼의 빚을 감당할 수 
있을지 점검할 필요가 있습니다. 
투자측면에서도 경기침체로 집이 안 팔리는 
상황까지 대비하여 끌고 갈 수 있는 
부채규모를 설정해 놓는 지혜가 요구됩니다. 
그럼 적정 부채비율은 어느 정도일까요? 
부동산 전문가의 말을 들어보시죠.
집값이 오르든지 내리든지 버틸 수 있는 수준은 개인별로 분명히 다를 것입니다. 하지만 통상적으로 자금 상환 여력을 고려할 때 대출 비중을 집값의 30% 이하로 낮추는 것이 현명할 것입니다.”
<부동산인포 권일 팀장>
불확실성 시대의 내집마련, 
문제는 부채이니 꼭 적정 부채규모를 
설정하여 계획을 잡아보세요.


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