강남 부촌아파트 4.0시대 열린다
조회수 2016. 2. 24. 17:03 수정
압구정에서 대치•도곡 반포 이어 개포로
“저 강남에 살아요.”
이 한마디에는 참 많은 의미가
내포되어 있습니다.
단순히 사는 거주지역의 의미를 넘어
재산은 물론 학력과 외모,
스타일, 문화적 취향까지
함께 떠올리는 하나의 상징이 되었지요.
그렇습니다.
강남은 이제 단순 지역을 지칭하는 것이 아닌
진입장벽 높은, 완전히 새로운 계급의 출현이자
부의 표상이 된지 오래입니다.
강남과 강북 사이의 간극은 이미 심리적으로는
서울과 지방 사이의 간극을
훨씬 능가할지도 모릅니다.
강남 일대를 서울시에서 분리해 별도의 시로
승격해야 한다는 말이 나돌 정도니까요.
또한 강남이라고 다 같은 강남이
아닌 것도 사실입니다.
뽕밭이었던 잠실 일대 대규모 아파트 개발로
송파구 일대 집값이 뛰고
강남3구에 편입된 것처럼 강남 내에서도
분명 두드러진 격차가 존재합니다.
그야말로 ‘상전벽해’라는 말이 실로
실감나는 곳이 강남인데요.
부 촌하면 제일 먼저 떠오르는 강남 부의 시작은
어디서 비롯됐고 어디로 흘러가고 있을까요?
결론적으로 말하면 대규모 아파트 개발을 따라
이동한 것으로 분석되는데요.
보다 구체적인 흐름을 살펴보기 위해
강남 개발사부터 짚어보도록 하겠습니다.
오늘날의 강남 지역이 서울에 편입된 건
박통시대인 1963년의 일입니다.
당시 강남은 인구가 3만명도 채 안되는 배밭이
듬성듬성 흩어진 농촌이었죠.
박정희 대통령은 서울 인구가 눈덩이처럼 불어나
주거환경이 악화되자
한강 이남으로 눈을 돌렸습니다.
강북에 도심 기능이 집중되면 국가안보 측면에서
위험하다는 판단도 작용한 결과죠.
그렇게 1969년 강남과 강북 도심을 잇는
최초의 다리인 제3한강교(현 한남대교)가
완공되면서 강남 개발에 본격적으로
시동이 걸렸고 1975년 강남구가 생기고
이듬해 압구정동, 도곡동, 반포동 등이
‘아파트 지구’로 지정됐습니다.
한강변을 따라 대규모 아파트촌이 형성되고
강북 부촌 거주자들이 강남의 새 아파트로
하나 둘 옮겨가면서 이들 지역이 부의 상징으로
떠오른 거죠.
하지만 단순히 아파트 하나 들어선 것만으로
중심 이동을 논할 수는 없습니다.
아파트 단지만 덩그렇게 들어섰을 뿐,
학교 등 기반시설이 엉망이었기 때문에 다시금
예전 거주지로 옮겨가는 이들도 생겨났고,
이처럼 교육환경이 좋지 않아 이사를 꺼린다는
분석이 나오자 정부는 강북의 전통적 명문고들을
대거 강남으로 이전시켰습니다.
경기고와 서울고가 먼저 총대를 멨고 휘문고,
경기여고, 숙명여고 등이 뒤를 따랐죠.
그렇게 8학군의 서막이 열리면서 강남이
주목을 받기 시작했습니다.
그리고 그 중심에는 바로 30년 넘게
부동의 강남 아파트값 1위를 차지하던
1세대 고급 아파트인
압구정동 현대아파트가 있습니다.
1976년 입주가 시작되어 한강르네상스를 연
이 아파트는 강남 부의 시작입니다.
특히 1978년 당시 현대그룹 계열사이던
한국도시개발이 사원용으로 지은 아파트
900여 가구 중 600여 가구를 고위공직자 등에게
특혜 분양한 사건이 있었는데,
사회적으로 큰 물의를 빚은 이 사건으로
엄청난 프리미엄이 공개되면서 이 아파트는
고급 민영아파트의 대명사가 됐습니다.
신흥 부유층은 물론 전문직 종사자와
해외 거주 경험이 있는 사람들까지 줄줄이
압구정동으로 몰려갔고 투기 행렬 속에
‘부동산 졸부’니 ‘복부인’이니 하는 말들이
회자됐습니다.
돈이 옮겨가자 환락의 중심지도 이동했습니다.
80년대 나온 주현미의 ‘비 내리는 영동교’니
‘신사동 그 사람’은 이런 세태 변화를 드러내는
가요라고 할 수 있고
90년대 초에는 현재까지도 최고급 유통시설로
꼽히는 갤러리아 백화점이 문을 열였죠.
압구정 로데오 거리가 생기면서 오렌지족이
회자된 것도 이 즈음이고 영화로도 나온
<바람부는 날이면 압구정동에 가야 한다>라는
유하 시인의 시집이 나온 것도 이 시기입니다.
그리고 그렇게 20년 넘게 계속되던
1세대 강남 부의 상징인 압구정동 현대아파트의
영광은 2000년대 들어 도곡동 타워팰리스로
넘어갔습니다.
국내 초고층 주상복합아파트 시대를 연
도곡동 타워팰리스는 2002년 최고 66층,
233m에 달하는 1차가 건립된 후 2, 3차까지
이어지며 최고가 아파트에 빠지지 않는
‘부의 표상’으로 등극, 강남 아파트 역사의
한 획을 그었습니다.
초고층에 탁트인 조망권을 지닌 랜드마크이자
건물 안에 상가는 물론 피트니스클럽, 수영장,
골프연습장, 옥상정원 등이 놓여진
‘초호화 원스톱 라이프’를 누릴 수 있다는
이점 때문이었는데요.
이처럼 초고층 고급 주상복합아파트라는 새로운
장을 연 도곡동 타워팰리스는 도곡동을
압구정을 잇는 강남의 새로운
부촌 대열에 올려 놓았고,
이는 삼성동 아이파크와 대치동 동부센트레빌,
래미안대치팰리스 등으로 이어지며
명문학군과 고급화로 점철된
대치·도곡 시대를 열었습니다.
사실 부동산114에 따른 2000년대 들어서부터
현재까지의 강남 일대 지역별 아파트값을 보면
강남 집값의 1위는 개포동이 11번,
압구정동이 6번을 차지할 정도로 여전히
압구정동과 개포동이 번갈아 가면서 1, 2위를
나눠가졌습니다.
대치·도곡이 부상한 게 좀 의아할 수도 있는데요.
그건 바로 재건축이라는 변수가 큰 몫을
차지했기 때문이며,
실제 개별 단지의 가치나 가격으로 보면
이들 주상복합 단지가 강남 아파트 트렌드로
정점을 찍었습니다.
특 히 도곡동 타워팰리스는 2010년까지
대한민국에서 가장 비싼 아파트로 꼽혔습니다.
강남 8학군 열기와 도곡동 타워팰리스를
위시한 주상복합의 전성기를 거친 후 그 다음
강남 최고 부호로 떠오른 부각되기
시작한 지역은 반포입니다.
서두에서도 밝혔듯이 강남 아파트 부의 이동은
대부분 대규모 개발에 초점이 맞춰졌는데,
기대감이 높았던 압구정•개포•대치동 등의
재건축 사업이 지지부진했던 것과 달리
반포동은 재건축 사업이 무리 없이
진행됨에 따라 치고 올라와
상위권에 이름을 올렸습니다.
2008년 당시 5위(2,908만원)에 머물렀지만
2009년 래미안 반포 퍼스티지와
반포자이 등의 재건축 아파트가 공급되면서
3.3㎡당 아파트 평균 매매가 3,714만원을
기록하며 3위로 올라섰습니다.
그리고 2011년엔 개포동을 제치고
2위(3,397만원)에 올라서며 강남 신흥 부촌의
중심으로 자리잡았습니다.
한강조망권에 교육·교통·인프라까지
최적의 주거여건을 갖췄기 때문이며,
이 열기는 최근까지도 이어지고 있죠.
일례로 지난 2014년 3.3㎡당 분양가
4,000만원이 넘는 가격으로 최고가 분양가의
정점을 찍은 반포 아크로리버파크는
지난해까지만 해도2억원 이상의
웃돈이 붙었고 현재 59㎡가
11억~12억원을 호가하고 있습니다.
그러나 그 명성은 다시 개포동으로 옮겨지며
조만간 강남 최고 부촌의 4.0 시대를
열 것으로 보입니다.
그동안 주춤했던 개포동 재건축이
다시 추진되면서 재점화되었기 때문입니다.
실제로 개포동 아파트값은 올해부터
본격 시동 걸린 재건축 이슈로 인해
다시 1위 자리를 탈환했습니다.
부동산114에 따르면 지난 2010년 이후
3,000만원대로 주저 앉았던 개포동 일대
3.3㎡당 아파트 평균 매매가는 4,000만원대를
회복하면서 화려한 부활을 알렸고
현재까지도 부동의 1위 자리를 고수 중입니다.
15일 현재 개포동 3.3당 아파트값은
평균 3,985만원으로 반포동(3,917만원)과
압구정동(3,889만원),
대치동(3,357만원)보다 높습니다.
부동산 업계 관계자나 전문가들도
개포 재건축 단지는 강남 부의 지도를
다시 쓰며 핫플레이스로 떠오를 것이라고
한목소리입니다.
한 업계 전문가 K씨의 말을 들어보겠습니다.
현재는 대출 규제 등의 이유로 개포동 평당 아파트 가격이 4,000만원 이하로 떨어져 있고 매수심리도 저하된 상태지만 올해 개포지구 재건축이 본격적으로 시작되는 만큼 가격회복이 기대됩니다. 개포지구는 강남에 마지막 남은 대규모 저밀도 저층아파트로 사업성이 뛰어난데다 강남 주거지의 중심축을 이은 교육여건은 물론 양재천, 대모산으로 이어지는 자연환경이 돋보이는 친환경 주거지로서 그 가치가 높습니다. 반포가 그러했듯 그간 강남 아파트 부의 흐름은 대규모 개발을 따라왔는데 압구정, 대치 등의 재건축은 여전히 풀어야 할 숙제가 많은 만큼 그 다음 강남 부호 대표 주거지는 개포가 될 듯 합니다. 이것이 개포를 강남 재건축의 바로미터이자 핵으로 불리는 이유기도 하고요." (K 부동산 전문가)
이처럼 강남 부의 지도를 다시 쓸 개포동에서는
개포주공 2단지를 재건축하는
래미안 블레스티지를 시작으로 총 5개 단지에서
1만5,469가구가 나옵니다.
6월에는 현대건설이 개포주공 3단지를
재건축하는 디에이치(THE H)를 선보이고
개포시영과 개포주공 4단지,
개포주공 1단지는 해를 넘겨 순차적으로
공급될 예정입니다.
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