리얼캐스트

다음달 첫 선을 보이는

개포주공 2단지를 시작으로

재건축 사업이 본격화되는

서울 강남구 개포지구 재건축 사업이

불완전한 시장 분위기 속에서도

강남권 재건축의 바로미터로

손꼽히며 주목을 받고 있습니다.

서울 강남구 개포동과 일원동 일대에

2만여 가구의 아파트가 몰려 있는

개포지구는 1980년대 초반 서민을 위한

주택을 대규모로 공급하기 위해

조성된 아파트촌입니다.

아파트를 지은 지 30년이 훌쩍 넘어선

대표적인 노후아파트 밀집지역이죠.

하지만 소형아파트 위주로

지으라는 정부의 주택정책과

갈등이 심화돼 지난 10여년 간

사업이 답보상태이다 올해부터

사업이 탄력이 받으며

본격 기지개를 켬에 따라

상당한 관심이 쏠리고 있습니다.

실제 서울 강남구 개포동 일대

아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은

2014년 1월 3,980만원에서

지난 1월 기준 4,572만원으로

2년새 14.9% 상승했습니다.

물론 최근 정부의 가계대출규제 강화와

금리 인상 가능성 등 시장 불안요인이

가중되며 지난 4분기에 비해 가격이

소폭 하락하고 매수가 뜸한 것은 사실이나

외부 요인에 비수기까지 겹쳐

잠시 관망세로 돌아선 거 뿐이라며

더 이상 떨어지진 않을 것이라는

의견이 지배적입니다.

개포동 일대 J공인중개사의 말을 들어보겠습니다.

그의 말처럼 지난 달 개포주공 1단지

49㎡가 전과 큰 차이 없는

8억8,000만원에 거래되었고,

개포주공 2단지 25㎡는 5억1,500만원,

개포주공 4단지 50㎡의 경우는

8억7000만원에 거래됐습니다.

현재 예년 수준으로 500~1000만원씩

점차 호가가 상승 중이라

적정 수준의 분양가만 책정된다면

무리 없이 큰 수익을 얻을 수 있어

투자를 고려하고 있다면

지금이 적기라는 게

업계 전문가들의 시각입니다.

이처럼 개포지구가 시장의 관심을

한 몸에 받는 이유는 무엇일까요?

수요자들이 개포지구를

주목하는 이유는 신도시에 버금가는

매머드급 규모에 보금자리 이후

최대 강남 내 일반 분양 공급이라는 점도

한몫을 하지만 뭐니뭐니해도

가장 큰 이유는 강남권에 마지막 남은

지상 5층 이하의

저밀도 저층아파트라는 점입니다

저밀도 아파트는 재건축 사업 시

용적률이 낮기에 사업성이

높다는 장점이 있습니다.

용적률이란 대지면적에 대한

건축물의 연면적 비율로 용적률이

높다는 건 그만큼 대지 내에

분포하는 가구 수가 많다는 것을 뜻합니다.

같은 용적률이 적용된다면

기존 층이 낮을수록 사업성이 좋아집니다.

낮은 만큼 더 많은 아파트를 지을 수 있어

조합원이 부담해야 하는 추가부담금도

적어져 수익성이 높아진다는 거죠.

재건축 사업 속도가 빠르고

대형 건설사들이 대거 시공에 나서

대규모 브랜드시티로 탈바꿈된다는 것도

관심을 끄는 이유입니다.

다음 달 삼성물산이 개포주공 2단지를

재건축하는 ‘래미안 블레스티지’가

첫 선을 보이는 것을 시작으로

6월에는 개포주공 3단지를

재건축하는 현대건설의 ‘디에이치’가

공급을 예정하고 있습니다.

또한 지난해 12월 관리처분인가를 받은

개포시영이 지난 달부터

이주를 시작했으며, 사업시행인가를 받은

개포주공 4단지도 연내 이주 완료를

목표로 잡고 있고 개포주공 1단지도

조합설립인가를 마치고 사업시행인가를

신청, 재건축사업에 박차를 가하고 있습니다.

이들 단지의 재건축이 마무리되면

이 일대는 최고 35층 1만5,469가구에

달하는 미니신도시로 거듭나게 됩니다.

특히 이들 재건축 시공권을 수주한

건설사는 모두가 시공능력평가

10위 안에 꼽힌 굴지의 건설사들로

구성돼 대규모 브랜드시티로의

개발이 이뤄질 것으로 보여

기대감이 더욱 높아지고 있는 상태입니다.

강남의 다른 지역과 달리

주거중심의 쾌적한 주거환경도

빼놓을 수 없는 장점입니다.

개포지구는 양재천과 탄천이

지구 북쪽을 관통하며 풍부한 녹지와

최적의 수변공간을 갖추고 있고

지구 남쪽으로는 구룡산과

대모산이 있는 배산임수 지형입니다.

게다가 대모산에서 개포근린공원,

양재천을 잇는 에코브릿지도

설치될 예정으로 과히

최적의 주거환경으로 꼽힙니다.

최근 최고 집값을 자랑하는

반포지구와 비교해도 개포지구가

낫다는 평가입니다.

반포지구의 경우 대규모로

나올 땅도 없고 일부 한강조망을 제외하면

소음도 심하고 이렇다 할 특징이 없다면

개포지구는 철저히 환경친화적인

주거중심 지역이기 때문입니다.

그뿐인가요? 기본적으로

개원·개일초등학교와 개포·구룡중학교,

개포고, 경기여고 등 명문학군을 비롯한

초·중·고교 약 20개가 밀집해 있는

우수학군 지역이며 인근 대치동과

역삼동·삼성동 등에 백화점, 종합병원,

대규모 복합시설 등이 자리해

생활인프라도 탁월합니다.

지하철역에 인접한 역세권은 아니지만

지하철 분당선 구룡역~개포동역~

대모산입구역~3호선 대청역으로

이어지는 노선이 지구를 지나고

버스노선도 잘 되어 있습니다.

부촌지역으로 차량 이동이

많은 지역으로 양재IC를 통해

용인과 판교, 송파구 등으로의

접근이 용이하고 올해 개통예정인

KTX·GTX가 지나는 수서역도 가깝습니다

될성부른 나무는 떡잎부터 다르다고 하죠.

개포지구가 바로 그렇습니다

교통, 인프라, 쾌적성 모든 면에서

최적의 주거여건을 갖추고 있는데다

강남에 마지막 남은 저밀도지구,

그리고 높은 브랜드 파워의

1군사 브랜드 아파트가 대거 건립되는 곳으로

부인할 수 없는 미래가치를 지니고 있습니다.

입지가 우수한데다 사업성도 높아

실수요자는 물론 투자자 모두에게

매력적으로 다가올 수밖에 없고

재건축 이후 가격 상승 여력도

높을 것으로 판단됩니다.

수요자들의 관심이 집중되고 있는 만큼

상품 경쟁력도 한층 더 높아질 것으로 보입니다.

실제 개포지구 첫 분양단지로 주목받는

삼성물산의 ‘래미안 블레스티지’는

단지 내에 실내 수영장 등

다양한 커뮤니티시설을 조성하는 등

라이프스타일에 맞는 디자인전략으로

상품력을 강화하고 있고

6월 공급 예정인 현대건설의

‘디에이치’도 3.3㎡당 분양가

3,500만원이 넘는 고가 아파트에만

붙이는 프리미엄 브랜드에 걸맞게

고급 마감재를 사용할 계획입니다.

재건축 사업이 가속화되는

개포지구가 입지, 사업성은 물론

브랜드 파워와 상품성까지 다 갖춘

매력적인 곳임은 분명합니다만

문제는 분양가 입니다.

만약 사업 진행 과정에서

추가분담금이 더 나온다면

조합원 입주권보다 일반분양 가격이

더 저렴한 상황이 벌어질 수도 있으니까요.

또한 일반 분양에 나오는 평형대도

이슈 사항 중 하나입니다.

4,50평대의 저층 타입이 대거

일반분양에 나올 것으로 전망되면서

업계에서는 이들 주택형에 대한

차별화 전략이 가장 큰 고민이고

그것이 또한 분양성패를

가늠하게 될 것이라고 보고 있습니다.

현지 부동산업계에 따르면

이들 단지의 일반 분양가

 4000만원 이하로만 책정된다면

충분히 경쟁력이 있다고 보여집니다.

현재 협의가 진행되고 있는 분양가도

3000만원 후반대이고요. 

최근 신반포자이가 4,290만원이라는

최고 분양가에도 완판을 기록한 만큼

분양가를 더 올릴 가능성도

점쳐 지고 있지만 불안한 거시경제와

최근 시장 분위기를 고려하면

4,000만원대를 넘긴 분양가 책정은

투자수요를 분산시킬 수 있으므로

무리한 분양가 인상보다는

적정 수준을 유지하는 게 더 낫다는 거죠.

여하튼 많은 손바뀜이 있었던

개포지구 재건축 사업에 본격 시동이

걸리면서 관심이 증폭되고 있고

청약열기를 이을 최대 격전지로

파급력이 클 것임은 분명해 보입니다.

특히 첫 분양되는 개포주공 2단지

‘래미안 블레스티지’의 청약경쟁률과

초기 계약률이 올 상반기 분양시장의

분위기를 가르는 바로미터로

상징성이 크며 강남권 부의 지형도

개포지구로 옮겨갈 듯 합니다.

개포지구의 미래가치를

높이 평가하는 대기 수요자가

많은 기회의 지역으로 귀추가

주목되는 만큼 최근 경기흐름은

물론 투자 목적과 주변 시세,

목표 수익률 등을 꼼꼼히 따져

매수나 청약에 나서야 할 것입니다.