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강남發 재건축 훈풍… 경기권 확산

과천,광명 등 경기권 재건축 속도전

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경기지역 가운데 재건축 단지들의 분포가 
특히 많은 과천시와 광명시의 
아파트값 상승률이 두드러졌습니다. 
특히 작년 상승세가 두드러졌고 
경기도 평균 상승률도 웃돌았습니다. 

재건축은 시장회복 기대가 낮고 분양시장이 
위축되면 추진이 어렵습니다. 
조합원 부담이 증가하거나 건설사는 
사업이익이 줄어들기 때문이죠.

박근혜 정부가 들어선 후 부동산 3법 가운데 
재건축 초과이익환수제 유예가 2017년 말까지 
연장 됐고 재건축 조합원의 분양가구수 제한이 
완화되면서 재건축시장의 숨통이 트였습니다. 
더불어 분양시장도 호조를 보이며 
사업 리스크가  줄어들었습니다. 


서울 주요지역의 재건축도 빨라졌습니다. 
강남구 개포지구 주공아파트들은 사업승인, 
관리처분, 이주 등이 이어졌고 
강동구 둔촌주공이, 서초구의 무지개, 
우성1차 아파트 등이 사업시행인가를 
잇따라 받았습니다.

경기지역 재건축 시장 가운데 
가장 주목을 받는 곳은 
과천시와 광명시가 꼽힙니다. 
노후한 주공아파트가 많이 분포하기 때문인데요. 
이외에도 안양시, 성남시, 안산시 정도가 
재건축 추진중인 아파트들이 
여러 곳 분포합니다. 


과천시에서는 2단지, 6단지, 7-1단지 등이 
작년에 사업시행인가를 받았습니다. 
광명시에선 철산주공 4단지가 상반기 중으로 
사업시행인가를 받고 관리처분인가를 준비할 
계획이며 철산주공 7단지가 건축심의를, 
10단지와 11단지는 최근 시공사 신청했고 
최근에는 철산주공 10단지와 11단지가 
GS건설을 시공사로 선정했습니다.

성남에선 신흥주공과 통보8차공원 
통합 재건축 사업이 6월 중으로 관리처분총회를 
실시할 계획입니다.

재건축 추진 지역은 생활인프라가 
이미 갖춰진 곳입니다. 

이 곳에 입주하는 방법은 3가지로 
청약을 통해 분양 받거나 분양권 매입, 
조합원 분양권 매입 등 입니다. 
물론 이 들 3가지 방법 장단점이 있습니다.

청약을 통해 분양 받는 경우 가장 큰 장점은 
초기 자금 부담이 적다는 점입니다. 
당첨 후 계약금 납부하고 이후 
중도금 일정에 따라 중도금을 납부하면 됩니다. 
수개월씩 구분되기 때문에 초기 
목돈 마련 부담이 없습니다. 
또한 분양 중도금은 집단대출이 
가능하다는 점도 계약자 입장에선 
장점으로 볼 수 있죠. 


반면 동∙층∙향은 조합원 보다 불리할 수 있습니다. 
재건축 일반분양은 동, 층, 향이 조합원분에 비해 
단점이 있는 곳에 배치되는 경우가 많습니다. 
모두가 그런건 아니지만 
어렵지 않게 볼 수는 있습니다. 
랜덤으로 당첨자를 뽑기 때문에 저층 같은 
비로열층에 배정될 수도 있죠.

분양권을 전매를 통해 매입하는 경우 
가장 큰 장점은 동∙층∙향 확인이 
가능하다는 점입니다. 
비로열층을 매입할 일은 없겠죠. 

단점은 계약금 같은 이미 납부 돼 있는 
비용과 함께 프리미엄이 붙은 경우 
프리미엄도 지불해야 합니다. 
매입비용이 청약보다 더 들어가는 셈이죠. 
또한 중개업소를 통해 거래하면 
중개수수료도 발생합니다.

조합원 분양권(입주권)은 초기 비용이 
많은 것이 단점입니다.  


기존 조합원의 권리가에서 이주비를 제외한 
비용과 여기에 붙어 있는 프리미엄 등이 
초기에  지불한 비용입니다. 
더불어 일반분양의 분양권과 달리 
조합원분은  멸실 이전의 토지에 대한 
취득세가 4.6% 부과됩니다.  

청약, 분양권전매, 조합원분양권 
매입 가운데 선택하는 것에 대해 
부동산인포 권일 리서치 팀장은 
이렇게 조언합니다.
“재건축은 가격 상승분이 덜 적용된 사업 초기에 매입할 때가 수익성이 좋을 수 있지만 사업진행 과정에 따라 소요시간이 길어질 수 있습니다. 자신의 현재 자금사정, 준공 때까지 소득이 변할 수 있는 변수를 고려해 3가지 방법 중 선택해야 합니다.”
또한 “청약통장이 있다면 우선 청약 후 당락에 따라 분양권이나 조합원 분양권 등의 매입 여부를 판단하는 것도 나쁘지 않습니다. 인기 있는 지역, 물량이라면 초반에 프리미엄이 붙을 수 있기 때문입니다.”라고 말입니다.

올해부터 내년 상반기 사이에 일반분양이 
가능할 경기지역 주요 재건축들입니다.



과천에서는 주공1단지를 비롯해 2단지, 6단지, 
7-1단지 7-2단지 등이 사업 속도가 빠릅니다. 
일반분양도 비교적 빨리 나올 전망입니다.


안양시에서는 호계주공, 청원아파트 등이 
안산시에서 군자주공8단지가 빠릅니다.



광명시에서는 주공4단지가 상반기중 
관리처분총회를 마치면 일반분양이 빨리 
이뤄질 수 있을 전망입니다.  

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