미분양보다 무서운 입주포기
조회수 2017. 2. 1. 10:55 수정
건설사도 무서워하는 입주포기
입주할 계획입니다.
한편 국토교통부에 따르면
연간 신규 입주물량의 적정 규모를
27만 가구로 보고 있어 향후 2년입주시장이
어떻게 전개될지 주목되고 있습니다.
힘들어지게 돼 입주를 포기해야 되는
상황도 생길 수가 있습니다.
부동산 전문가의 말을
들어보겠습니다.
갚도록 해 상환여력이 부족한 수요자들은
아파트를 분양 받을 수 없게 되는 것이죠.
때문에 올해 분양 받아 입주하는
2019년경에도 입주시장에 대한
주의가 필요합니다.
집중돼 역전세난이 발생한 바 있습니다
입주하려던 이들은 내줄 돈이 없다고
버티는 집주인 때문에 난감한 상황이
발생할 수 있습니다.
어찌됐던 역전세난으로 인해 입주에
어려움을 겪는건 양쪽 모두 마찬가지 입니다.
그렇다면 사정이 여의치 않아서
입주를 포기할 경우는 어떻게 될까요.
제 2조 제2항에 해당하는 사유로
이 계약이 해제된 때에는 공급대금
총액의 10%는 위약금으로 “갑”에게 귀속된다.
2. 제2조 제3항에 해당하는 사유로
이 계약이 해제된 때에는 “갑”은 “을”에게
공금대금 총액의 10%를
위약금으로 지급한다.
3. 제1항과 제2항의 경우 “갑”은”을”이
이미 납부한 대금에 대하여는 각각
받은 날로부터 반환일까지 현재 금리에
해당하는 이자를 가산하여
“을”에게 환급한다.
입주를 시켜야 사업이익이 나는게 일반적인
주택사업의 수익구조인데 이렇게 입주를
포기하는 사례가 늘어나게 되면 건설사의
재무구조 악화되고 결국 부동산시장과
건설 산업 모두 침체에 빠지게 되죠.
통계청에 따르면 2015년 기준 1인
가구 비율은 27.1%로 4인가구를 앞지른
상황이며 1인 가구의 증가세는 앞으로도
지속될 것으로 전망되고 있습니다.
이렇게 1인 가구가 꾸준히 증가함에
따라 가구수가 늘어나기 때문에 입주대란
사태는 일어나지 않을 것으로
분석하고 있죠.
부동산인포 등 업계에 따르면
올해 전국 아파트 입주물량은
39만여 가구로 집계됐습니다.
신규 입주물량이 가장 많았던
2008년(32만 가구)보다 20% 가까이 많고
지난 5년 연평균 입주물량(26만 가구)에
견줘도 큰 폭으로 늘어났습니다.
2018년에는 40만 가구 이상으로
2년 동안 총 80만가구가 넘는 물량이
입주물량이 늘어나면 전세물량도
같이 늘어나게 되죠.
여기서 문제는 전세물량이 많아지면서
집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해
기존 세입자에게 전세금을 되돌려주지
못하는 상황이 생기게 되는데요.
그럼 전세금을 되돌려 받아 잔금을
마련하려던 실수요자의 경우 자금마련이
“올해 입주물량 자체가 많기 때문에 수요와 공급의 법칙에 의해 역전세난과 전셋값, 매매값 모두 하락세가 불가피합니다. 물론 전국적으론 낙폭이 크진 않겠지만 입주가 몰리는 지역, 지방지역 상당수는 문제가 발생할 수 있습니다.”
입주물량뿐만 아니라
올해부터 시행되는 잔금대출규제 강화로
인해 아파트 분양을 받는 것이 더욱
어려워졌는데요.
아파트 계약자가 입주할 때 받는
집단대출인 잔금대출을 처음부터 나눠서
부동산시장에서는
지난 2008년 입주대란의 악몽이
재현되지 않을까 우려하는 모습도
보이고 있습니다.
2008년 당시 과잉공급 여파로 준공 후
미분양 물량은 2~3배 급증했었고
일부 지역에서는 역전세난과 급매물이
대량 발생하기도 했습니다.
당시 서울 강남 송파구에서는
3개월 동안(7월~9월) 2만여 가구 입주가
역전세난이 발생하면 새 아파트를
전세 주고 잔금을 확보, 보유하려던
임대인은 임대를 내놓아도 세입자를
찾을 수 없어 입주 잔금확보에 비상이 생깁니다.
결국 추가 대출을 받거나 기존 주택을
급히 팔아야 하는 경우도 생기죠.
임차인 가운데 현 거주중인 주택의
보증금을 받아 새 아파트 잔금을 치르고
입주포기를 선택하게 되면
위약금을 물어야 합니다.
공정거래위원회에서 정한 아파트
계약해지 위약금은 공급대금 총액의 10%입니다.
이 비용은 아파트 계약해지 시
해당 건설사에 지불되고 나머지
금액을 받을 수 있습니다.
공정거래위원회 아파트표준공급계약서에
나오는 위약금의 내용은 다음과 같습니다.
제3조 (위약금)
1. 제2조 제1항 제1호 내지 제3호 및
잔금에 대한 연체 이자는 계약을
계속 이어나갈 것이라고 전제를 두고
이자를 물리는 것이기 때문에 계약을
포기했다고 해서 이전에 납부한 연체 이자를
되돌려 받을 수 없습니다.
지불하지 않은 연체 이자가 있다면
계약 해지시 위약금과 함께 청구됩니다.
입주포기 사태가 발생하는 경우
수요자뿐만 아니라 건설사들도 타격을
입을 수 밖에 없습니다.
건설사는 아파트를 분양한 뒤 입주까지
마무리돼야 당초 계획했던 이익을
얻게 되죠.
계약금은 초기 사업비에, 중도금은
공사비에 충당되기 때문에 잔금을 받고
건설사들은 입주를 원활하기 위한
대응책을 내놓고 있습니다.
기존에는 건설사가 나서서 잔금대출
주선을 해주거나 연체이자요율 조정 등을
진행하는 등 금융관련 서비스에만 집중돼
있었다면 이제는 더욱 적극적으로 입주를
독려하는 방안들이 나오고 있습니다.
입주 진행 관련 인력을 보강하고
정기 회의를 도입하는가 하면 소소하게는
입주민들에게 사은품과 입주민 대상
무료 강의 등을 제공하고 있습니다.
일부 부동산 전문가들은 2008년 수준의
입주대란 가능성은 적다고 현 상황을
진단하기도 했습니다.
첫 번째 근거는 2008년과 다른 금리입니다.
작년 말 미국의 기준금리 인상과 트럼프
행정부의 출법으로 시장금리가 오르고 있지만
주택담보대출 금리의 잣대가 되는
한국의 기준금리는 연 1.25%로, 여전히
사상 최저 수준에 머물러 있습니다.
하지만 2008년 당시 기준금리는
연 3.00%~5,25%로 최대 4배 이상 높았습니다.
이에 따라 주택담보대출 금리 차이도
있었는데요.
현재 주택담보대출금리는 연 3%대
초반이지만, 2008년의 경우
7% 후반대 였습니다.
두 번째 근거는 1인가구와
고령인구가 꾸준히 늘고 있다는 점입니다.
2008년과 같은 입주대란이
일어나지 않을 수도 있겠지만 미입주와
주택가격 하락은 건설사나 소비자에게
좋을건 없는 만큼 입주포기 사태 관련한
대책이 꼭 필요해 보입니다.
끝으로 부동산 전문가의 말을 들어보겠습니다.
“입주물량이 많은 올해부터 2008년 금융위기 이후에 있었던 집값 하락→입주 포기에 따른 건설사 부실 사태가 재발할 수 있습니다. 때문에 부동산 시장 연착륙을 위해 개인 주택대출자금의 철저한 리스크 관리가 필요해 보입니다.”
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