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강남 따라잡는 도심 아파트, 한국의 맨해튼 될까?

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1392년 조선 건국 이래로 사대문 안의

지역은 600년 간 우리나라의 업무와

상업의 중심을 담당해왔습니다.


종로엔 나라로부터 영업권을 부여

받은 가장 번화한 상점들이 위치했고,

광화문은 각종 관청이 입주하고 관리들이

사는 집들이 즐비했던 부촌이었죠.

일제를 지나 근대로 넘어오면서는

그 자리를 정부청사, 세종문화회관,

명동 롯데와 신세계 등이 메우며 중심지의

명맥을 이어왔습니다.


하지만 1970년대 강남 개발이 본격화되면서

패권 자리를 강남에 내주게 됩니다.

1963년 강남구가 서울에

처음 편입됐고 1970년대부터 영동개발이란

이름으로 강남 개발이 본격화됩니다.


압구정동, 반포, 개포 등에 신도시급

대단위 주거타운이 형성되고 서울의

부동산 지도에 대대적인 지각변동이

일게 됩니다.


‘복부인’들이 설치면서 투기바람을 

폭풍 수준으로 심화시킨 탓에 강남으로

부의 축이 이동하면서 더 이상 일반 서민이

넘을 수 없는 ‘넘사벽’ 이 되어버렸습니다.

이와는 대조적으로 강남에 주도권 뺏긴

사대문 지역은 비싼 땅값 탓에 업무시설, 

고층빌딩만 들어서게 되고 주거 수요는

땅값이 저렴한 마포, 성동구 등 주변 지역으로 

이동하게 됩니다.


 그 결과 낮이면 업무인구로 붐비지만

밤에는 텅텅 비는 도심공동화 현상이

빚어지게 되었습니다.


출퇴근 시간에는 극심한 교통체증이

빚어지고 인구 감소로 학교가 줄어드는 등

도심공동화 현상의 부작용이 사회 문제로까지

대두되자 도심권 개발에 대한 목소리가

높아지기 시작합니다.

10월 종로 돈의문 뉴타운의

‘경희궁 자이’ 전용 84㎡의 분양권이

10억5,000만원, 3.3㎡당 3,080만원에

거래됐습니다.


사대문 안 분양아파트의 첫 10억선 돌파이고,

서울 뉴타운 중 최고가. 3.3㎡당 3,000만원의

지지선을 뚫으며 강남 뒤를 바짝 추격하게

되었습니다.

지난달 종로 무악동에 분양한

‘경희궁 롯데캐슬’ 아파트도 경희궁 자이에

비해 도심과 거리가 떨어져있지만 3.3㎡당

2,223만원의 전용 84㎡ 아파트 청약경쟁률이

1순위 평균 17.68대1, 단지 평균 청약경쟁률

43.36대1의 대기록을 세우게 됩니다.


대책 발표 후 가수요가 빠지고 철저하게

실수요자 위주로 시장이 재편된 후 청약에

돌입한 것을 감안하면 이례적인

청약경쟁률이라고 할 수 있습니다.

오피스가 대거 지어지고 주택공급은

거의 없었던 사대문 지역에 생기가

돌기 시작한 시점은 2014년입니다. 


이명박 정부 시절 지정된 서대문구

북아현 뉴타운 등 사대문 안팎의 뉴타운이

신도시급 대단위 아파트촌으로 탈바꿈하게 된

시점이기도 합니다.


도심 한복판에 위치해 광화문과

종로, 서울역 등 도심 업무지구까지

도보로 출퇴근이 가능해 여유시간을

늘릴 수 있고 세계적인 도심회귀현상에 따라

가치도 상승할 것이라는 기대감에 고급수요층이

다시 사대문 지역을 눈여겨보게 되었습니다.


입주를 앞둔 요즘 수억 원 집값상승이

현실이 되어 수억 원 차익을 내며 평당

3,000만원 시대가 열리기도 했는데요.


탄력 받기 시작한 4대문 지역. 

반짝 상승에 그칠까요? 지속 상승할까요?

과연 강남을 따라잡고 도심 패권자리를

되찾아올 수 있을까요?

사대문 주변 공덕역을 시작으로

애오개, 충정로, 서대문역 총 4개역 주변으로

건설중인 뉴타운만 마포의 아현뉴타운

서대문 북아현 뉴타운, 종로 돈의문 뉴타운

3곳입니다. 


이곳에는 약 3만여 가구의 새아파트촌이

형성 중인데요.


광교신도시 계획가구수인 3만 1113가구보다

많습니다.

서울 도심 한복판에 위치하고

다양한 지하철 노선이 거미줄처럼 연결된데다

서울을 비롯해 전국 어디나 이어지는

사통팔달 교통망을 갖춘 2기 신도시급

도심아파트숲 매력이 넘치네요.


이들 뉴타운의 개발은 사람 살 곳이

못 된다는 도심에 생기를 불어넣고

주거환경을 한층 업그레이드하여

지역가치의 동반 상승이라는 시너지를

만들어내고 있습니다.

국민은행 서울 구별 통계가 시작된

2003년 1월부터 지난해 말까지 

서울 구별 집값상승률을 살펴보면 서초구가

강남구을 제치고 94.9%를 기록했고

다음으로는 강남구(88.8%) 송파구(82.7%) 

강동구(78.4%) 순으로 많이 오른 것으로

조사됐습니다.


반면 도심권의 종로구와 중구는

37.3%로 도봉구(32.2%) 강북구(36.3%)에 

이어 집값이 가장 적게 오른 지역이란

불명예를 안았습니다.

오케이!

전문가들은 사대문 지역이 도심을

누리고 패권 자리를 회복할지 여부는

확신할 수 없지만 현재 가격이 저평가

되어있어 시장 여건이 허락할 경우

 추가상승여력을 갖췄다는 데는 이견이

없어 보입니다. 


도심 공간과 자원의 효율적 활용 차원에서

나라마다 도심재개발을 적극 추진 중이고, 

주거환경이 개선되면서 외곽으로 떠났던

주택수요자들이 다시 이사 오는 도심회귀

현상이 세계적인 추세인 점도 도심 아파트의

가치를 높이는 이유가 되고 있습니다. ​

입주 때까지 전매가 전면 제한된

강남4구와 달리 종로구 등 사대문 안팎은

서울의 도심 한복판에 위치하고 인기가

검증돼 대책 발표 후에도 청약경쟁률 

고공행진이 이어지는 등 인기 청약지 반열에 

올랐지만 조정대상지역에서 빠져 규제가 

상대적으로 덜합니다. 

오케이!

소유권 이전 등기 시까지 전매가 

제한된 강남4구와 달리 1년 6개월이면 

되팔 수 있고, 직장출퇴근이 편리한데다 

최근 입주한 아파트 수분양자들이 한 채에 

수억 원씩 웃돈을 챙겼다는 소식이 

알려지면서 새로운 투자처로 

급부상하고 있습니다.

용산이 주춤한 가운데 강남∙북의 격차는

더욱 커졌습니다. 


무서운 속도로 사대문 지역이

신도시급 주거단지 개발 등으로 용산의

빈자리를 메우며 강남을 추격하고 있지만

시장침체 우려가 높아지면서 상승세는

멈춰선 상태입니다. 


전문가들은 도심 지역이 

교통 및 주거환경 면에서 풀어야 할 숙제가

많아 짧은 기간 안에 강남을 뛰어넘기는 

어려워 보입니다.

뿌듯

하지만 대단위 주거타운 개선으로

강남과의 격차를 줄일 수 있는 교두보를

마련했다는 평가를 내놓고 있습니다.


우리나라 도심 한복판에 위치한다는

상징성과 정체를 피하고 여가시간을

늘리는 도심회귀현상이 세계적인 유행을

타고 있는 만큼 상승세는 지속될 것으로

예상해봅니다. 

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