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고개든 ’깡통전세’ 비상구는 없나

깡통전세 피하는 법

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최근 매매가 대비 전셋값 비율인
전세가율이 고공행진하면서 보증금을 돌려받지
못하게 되는 ‘깡통전세’에 대한
우려가 커지고 있습니다.

KB국민은행에 따르면 전국 평균
전세가율은 74.4%로 역대 최고입니다.
깡통전세 가능성이 높은 80%를 넘어선
지역도 속출하고 있고 일부 지역에는
전셋값이 매매값을 넘어선 지역도 있다고 합니다.

이처럼 전셋값이 집값과 비슷해지거나
역전하는 사례가 나오면서
'깡통전세(전세가격보다 매매가격과
경매낙찰가격이 낮은 집)'가
현실화되고 있는 거죠.

즉, 집값이 급락하거나 살던 집이
경매에 넘어가면 세입자는 전세보증금을
떼일 위험에 노출된다는 얘기입니다.
특히 길음뉴타운처럼 교육여건 등이
좋아 전세수요가 높은 곳이나 집값이
오를 가능성이 낮은 서울 외곽을 중심으로
특히 이러한 문제가 심화되고 있습니다.

깡통전세란 집주인이 받은
주택담보대출 금액과  전세금을 합한 금액이
집값보다 웃도는 경우를 말합니다.

집이 매매가격에 육박하는 전셋값을
감내하고 들어올 세입자를 구하기 어렵거나
집값이 떨어질 경우 전세보증금을
모두 받아내기 어려운 상황인 거죠.

또 경매 낙찰가에서 경매비용,
근저당 설정금액 등을 제외하고
남은 금액이 전세금보다 낮아
전세금 일부를 회수할 수 없는 경우도
이에 해당합니다.

깡통전세의 관건은 세입자가 경매 등으로
넘어간 집의 전세금을 어떻게 해야
안전하게 돌려받을 수 있느냐인 거죠.

예를 들어 아파트 매매가가 5억원이고
낙찰가율이 80%라고 한다면
낙찰가는 4억입니다.
그런데 이 아파트 전세가율이 75%라고 하면
전세금은 3억7,500만원입니다.
집주인이 대출받은 게 없고 1순위 전세권자라면
걱정할 게 없습니다. 하지만 근저당이
설정돼 있다면 전세금 일부를
돌려받지 못하게 됩니다.

과연 작금의 현실을
뚫을 돌파구는 없는 걸까요?
아닙니다. 조금만 주의를 기울이면
피할 수 있습니다. 지금부터 그 방법을 소개합니다.

전세입자가 깡통전세를 피하는
가장 확실한 방법은 융자가
없는 집을 구하는 것입니다.

하지만 불가피하게 융자가 있는 집을 구할 때는
주택담보대출과 전세금을 합한 금액이
매매가의 80%를 넘으면 전세계약을
하지 않는 게 상책입니다.

또 전세가율이 80%가 넘고 융자가 있는 집은
계약하지 않는 게 좋습니다. 근저당 금액이
매매가의 20%를 넘어도 역시 계약을
하지 않는 게 좋습니다.

경매 낙찰가가 시세의 70~75% 수준에서
결정되는 경우가 많아 20% 이상
근저당이 설정돼 있으면 전세보증금을
일부 돌려받지 못하기 때문입니다.

이를 위해 계약하기 전 등기부 등본을
꼭 확인해야 합니다. 물론 전세금을 안전하게
지키려면 전세계약 후 해당 주민센터에서
임대차계약서 확정일자를 받은 동시에
전입신고도 해야 하죠.

확정일자와 전입신고 중 늦게 신고된 날짜가
임차인이 임대차보호법상 '대항력'을 갖춘 날로
인정되기 때문입니다. 이와 함께 집주인이
그동안 밀린 세금이 없는지 사전에 미리
확인하는 것도 깡통전세를 피하는
지름길 중 하나입니다. 

전세보증금반환보증을 해주는
전세 보증보험에 가입하거나 반전세로
돌리는 것도 하나의 방법입니다.

기존 대출에 따른 선순위 채권이 있더라도
전세금을 전액 보장받을 수 있기 때문이죠.
현재는 주택도시보증공사와 서울보증보험이
관련 상품을 취급하고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)는 최근 세입자에게
전세보증금 100% 반환을 보증하고
낮은 금리로 전세자금 대출을 받을 수 있게 하는
'전세금안심대출보증' 상품도 출시했다고 하니
이러한 상품도 꼼꼼히 살펴보고
가입하는 것이 좋겠죠.
다만 보증보험 가입에는 집주인과
동의가 있어야 한다는 점도 염두에 두어야 합니다.

전세금을 돌려받을 수 있는 장치인
전세 보증보험에 가입하는 것이 좋지만
이 경우 매년 내야 하는 보증수수료 부담이
만만치 않고 전셋값에 따라 수수료가 늘어나는 점
또한 세입자 부담이 됩니다.

그러므로 꼭 전세를 고집하지 말고
보증부월세(반전세)로 전환하는 것도
깡통전세를 피하는 방법 중 하나입니다.

최근 서울 아파트 경매낙찰가율이 
감정가의 90%까지
상승하고 있지만 가격 급락기에 경매가격이
이 정도를 유지하길 기대할 수는 없으니까요.

전세를 보증부월세로 전환하면 늘어나는
수수료 부담을 줄이면서 전세금을
돌려받을 수 있으니 전세가격 상황에 맞춰
어떤 방법이 나은지 판단해 보세요.

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