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주택공급과잉 VS 소화가능 누구 말이 맞나?

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최근 2~3년간 전국적으로

신규 분양이 봇물을 이뤘는데요.

결국 올해 아파트 입주물량이

19년 만에 최대치를 보일 것으로 조사됐습니다.


공급과잉에 따른 입주대란설이

고개를 드는 이유죠.


하지만 이에 맞서 시장에서 충분히

소화 가능하다는 주장이 나오기도 하는 등

전문가들 사이에서도 의견이 엇갈립니다.

‘공급과잉’의 대표적인 근거는

주택보급률이 100%를 넘은 상황에서

예정된 입주물량이 많다는 것입니다.


우리나라의 주택보급률은

지난 2015년 기준으로 102.3%입니다.


산술적으로만 보면 주택수가 가구수보다

많아 앞으로 새로운 주택이 지어진다면

그 가구는 공가(公家)로 남는다고 볼 수 있죠.

하지만 2017~2018년에 예정된 

아파트 입주 물량만 해도 76만가구입니다. 


분양가 상한제 시행을 앞두고 신규분양과

인허가가 급증한 2007년(31만가구)와

2008년(32만가구)에 입주한 아파트 물량보다

약 13만 가구나 더 많습니다.


여기에 단독주택과 다세대

주택 입주 물량까지 더하면

실제 입주 예정 물량은 이보다 더 늘어납니다.


당연히 공급과잉을 우려해야 합니다.

2017년에도 전국 30만3,000여가구가

분양할 예정입니다.


이는 2016년 대비 27.8%가

줄어든 물량인데요.


불확실한 부동산 시장에 건설사들이

분양 예정물량을 줄인 결과입니다.

하지만 지난 2년간 비정상적으로

공급물량이 많았기 때문에 적어

보이는 것일 뿐 2000년 이후

연간 평균 분양 물량보다 많고 

국토교통부의 중장기(2013~2022년)

아파트 공급계획인 연평균 27만가구와

비교해도 약 3만 가구 이상이

초과 공급되는 셈입니다.

우리나라의 생산가능인구는

저출산 및 고령화로 2017년부터

감소하기 시작하는데요.


일본의 경우 1990년부터 생산가능인구가

줄면서 빈집이 증가한 적이 있어

공급과잉 주장에 힘을 실어줍니다.

한국은행 역시 ‘건설투자 수준의

적정성 평가’라는 보고서를 통해

인구구조 변화로 주택수요는

줄어들고 있는 상황에서 공급량은

계속 늘고 있는 점을 경고하고 있는데요.


부동산 전문가의 말을 들어보시죠

“인구는 줄고 있지만 오히려 1인 가구 증가로 주택수요가 창출될 것이라는 주장도 있습니다. 하지만 1인 가구의 경우 경제적 여건이 취약한 미취업 청년층이나 고령층인 경우가 많아 주택 수요층으로 보기에는 어렵습니다.”

반면 ‘공급과잉이 아니다’라는

의견도 있습니다.


금융위기 이후인 2008부터 2012년까지

비정상적으로 주택 공급이 부족했던 점을

고려하면 지난해 평균 이상의 주택 공급을

'공급과잉'이라고 단정하기 어렵다는 것입니다.

오히려 그 동안 주택공급이 부족했던 만큼

단순히 단기간에 늘어난 주택공급 물량은

시장에서 소화가 가능하다고 보는데요.


이는 주택보급률이 100%를 넘은 상황에서도

2주택 이상 보유자로 인해 전체 가구의 반 정도가

무주택자이기 때문에 여전히 신규수요가

풍부하다고 보는 것입니다. 

또한 분양물량 대비 미분양 발생

수준 등을 보면 공급과잉으로

보기 어렵다는 의견도 있는데요.


단순한 입주 물량 증가보다 미분양

아파트 상황을 중요하게 지켜볼 필요가

있다는 것입니다.

2016년 10월 미분양 아파트는

5만 7,709가구를 기록하여 3개월 연속

감소세를 보였는데요.


특히 악성 미분양으로 분류되는 준공 후

아파트가 1만 879가구를 기록,

2016년 1월 대비 457가구 증가하였으나

우려할 만한 수준은 아니라는 판단입니다.

오히려 주택수가 절대 부족하다는

의견도 있는데요.


<뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집>의

채상욱 저자는 그 근거로

‘인구 천명당 주택 수’라는 통계를

제시하고 있습니다.


인구 천명당 주택수는 주택보급률과 같이

주택보급의 양적지표이나, 가구가 아닌 인별로

주택보급을 측정하는 것입니다.

가구수보다는 인구수 측정이 용이하므로

주택보급률에 비해 주택의 양적수급 여건

변화를 보다 정확하게 측정 가능한데요.


2010년 기준으로 우리나라의

인구 천명당 주택 수는 364가구로

선진국에 비해 현저히 적기 때문에

우리나라는 주택이 현저히

부족한 나라라는 것입니다.


채상욱 저자의 말을 들어보시죠.

“우리나라의 경우 주택보급률 100%가 넘는 나라인데, 주택이 부족한 국가라고 평가하는 게 앞뒤가 안 맞아 보이지만 실제가 그렇습니다. 왜냐하면, 다른 선진국 의 인구 천 명당 주택 수는 모두 한국보다 높기 때문이죠.”

앞으로 공급과잉에 관해 어떤 말이 맞을까요?

현실적으로 공급과잉의 가장 큰 근거인

입주 물량으로만 본다면 공급과잉을

걱정해야 하는게 맞습니다.


19년 만에 최대치를 기록하는 입주물량이

한꺼번에 쏟아지면 시장경제 특징상

<아파트 전셋값 하락→역전세난→

급매물 증가→아파트 매매가 하락>으로


 가격 조정은 확실해 보입니다.

다만 지역에 따라 공급과잉 여부는

달라질 수 있는데요.


지역의 인구 구조 변화와 공급 물량 대

미분양 등 지역 특성에 따라 주택 구입을

고려해야 합니다.


마지막으로 부동산 전문가 K씨의

의견 들어보시죠. 

“주택 공급과잉 여부에 대한 의견이 엇갈리면서 공급•수요자들의 혼란이 야기되고 있는데요. 오래된 주택을 고려하면 안정된 수준이라는 진단이 있지만, 당장 1월 최대 입주 물량 앞에서 ‘공급과잉’이라는 의견이 비교적 설득력이 더 높다고 할 수 있습니다.”

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