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내년부터 까다로워지는 아파트 분양 집단대출 Q&A

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주택담보대출과 함께 자주 등장하는 말이
바로 집단대출입니다.

통상적으로 새 아파트를 분양 받게 되면
전체 집값의 10~20%에 해당하는
계약금만 내고 분양가의 60~70%인
중도금은 집단대출을 받았습니다.
  최고!
이후 입주 때 이를 잔금대출로 전환,
집값의 30~70%까지 집단대출로
충당하는 게 관행입니다.

집단대출을 받게 되면 최대 5년까지는
원금 상환 없이 이자만 내면 됐는데요.

금융회사는 주택도시보증공사 등의
보증을 바탕으로 중도금을 빌려줬습니다.

하지만, 정부는 지난 11월 24일
가계부채 급증의 주범으로 꼽히는
집단대출을 줄이기 위해 집단대출과 관련한
규제강화 정책을 내놓았습니다.

이는 8.25 가계부채 관리방안
후속조치에 따른 것인데요.

앞으로 집단대출 중 잔금대출에도
여신심사가이드라인을 적용하고
총체적 상환능력심사(DSR)의
도입한다는 것이 골자입니다.
  오케이!
은행권뿐 아니라 농•축•수협 지역조합 등
상호금융권과 새마을금고의
주택담보대출 등에도 은행처럼
소득심사가 강화하고 분할상환 원칙을
도입하면서 금리상승에 대비한
보완방안 추진, 가계부채 특별점검 연장
실시 등으로 요약할 수 있겠는데요.

이러한 기본방향을 바탕으로
은행업권 스스로 세부 가이드라인을
마련하게 됩니다.

이번 11.24 집단대출 규제의 핵심은
대출 시 차주의 소득 확인을 강화하고
처음부터 원리금을 나누어 갚는
분할상환을 정착하는 것인데요.

‘상환능력 내에서 빌리고,
처음부터 나누어 갚는’ 금융 관행을 정착시켜
가계부채의 질적 구조를 개선하겠다는 게
금융당국의 취지입니다. 
우와!
주택담보대출을 고려 중인 사람들을 위해
은행연합회에서 밝힌 주요 내용을
가지고 Q&A 방식으로 알아보겠습니다.

그동안 새 아파트 분양을 받을 때
중도금대출에서 잔금대출로 전환시
차주의 소득 심사나 상환 능력에 대한
검증 없이 집단대출을 통해 비교적
손쉽게 대출을 받았던 것이 사실입니다.

하지만 1월 1일부터 분양 공고되는 사업장의
집단대출 중 잔금대출에도 현행 주택담보대출과
같은 여신심사가이드라인이 적용됩니다. 
칭찬
현행 주택담보대출 여신심사가이드라인
원칙으로는 소득증빙자료 제출,
비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내),
금리상승 가능성을 감안한
상환능력평가(stress DTI) 적용,
표준∙실질 DSR 산출(확인) 및 자율적 활용
등이 있습니다.

현재 은행권은 금융감독원 지도 등에 따라
집단대출의 선제적 리스크관리 목적으로
가이드라인과 별개로 채무자의 상환능력을
정확히 평가하기 위해 소득자료를
요청•확인하고 있습니다.

다만 현재 이주비•중도금대출을 받고 있는
고객은 올해 12월31일 이전에
입주자모집공고 된 사업장으로
가이드라인 개정사항이 적용되지 않는데요. 
잔금대출로 전환 시 실직 등의 사유로
소득자료 제출이 곤란한 경우
별도의 상환재원 등을 확인하고
최저생계비를 소득으로 사용할 수 있습니다.

이미 분양된 상업장은 바뀐
규제 정책을 적용받지 않습니다.

입주 시점에 중도금 대출을
잔금 대출로 전환할 때 최대 거치기간
5년까지는 원금을 상환하지 않고
이자만 내면 됩니다.

증빙소득 자료 제출이 원칙입니다.

단 제출이 곤란한 경우에 한해
인정•신고소득 자료를
제출할 수 있습니다.
 
일반 주택담보대출과 같이
실직 등의 사유로 소득자료 제출이
곤란한 경우 별도의 상환재원 등을 확인하고
3000만원 이하 소액대출에 대해
최저생계비를 소득으로 사용할 수 있습니다.

내년 1월 1일 이후 입주자모집 공고되는
사업장에 대한 잔금대출은 원칙적으로
비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로
취급됩니다.
 
다만, 고객의 불편을 최소화하기 위해
자금수요 목적이 단기이거나 명확한
상환계획이 있는 경우 등 예외사항에
해당하는 경우에는 거치식 또는
만기일시상환 방식으로 취급이 가능합니다.

총부채상환비율(DTI) 규제는
가이드라인과 무관하므로 현행과 같이
잔금대출을 포함한 집단대출은 DTI 규제를
적용받지 않습니다.
 
스트레스 DTI는 가이드라인과
관련된 사항이므로, 변동금리 선택시
향후 금리상승 가능성을 감안한
상승가능금리(stress rate)를 적용한
스트레스 DTI를 산출하게 됩니다.

만약 스트레스 DTI 80% 초과시
고정금리 대출로 유도하거나
대출규모를 80%이하로
안내하게 됩니다.

1월 1일 이후 입주자모집 공고되는
사업장에 대해 집단 이주비∙중도금대출을
받는 경우 향후 잔금대출 전환 시
소득증빙 자료를 제출해야 하며,
비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로
대출을 받거나, 변동금리 선택시
스트레스 DTI가 적용되므로, 본인의
채무상환능력과 부채규모 등을 충분히
고려하여 적정 수준의 대출을 받아야 합니다.

지금까지 내년 1월 1일부터 적용되는
집단대출 규제에 대해서 알아봤는데요.

마지막으로 내년 1월 이후
입주자모집공고가 나는 5억원 아파트를
분양 받았을 경우 잔금대출 상환부담이
어떻게 달라지는지 알아보겠습니다.

분양가 5억원짜리 아파트를 구입하기 위해
LTV(주택담보대출비율) 70%를 적용받아
3억5000만원의 잔금대출을 받는 경우
최장 5년 거치까지 가능한 현재는
연이율 3%, 30년 원리금 균등분할상환
가정하에 매월 87만5000원의 이자를
5년간 낸 뒤 6년째 첫 달부터 원리금으로
약 160만원씩을 나눠 갚으면 됐습니다.
 
하지만 내년부터는 입주시 잔금대출을 받는
첫 해만 거치가 가능해 매달 87만5000원의
이자를 낸 뒤 2년째부터 원리금 상환을
곧바로 시작해야 하는데요.

2년째부터 월 상환액 150만원을
감당해야 하는 것입니다.

물론 거치기간이 1년으로 단축되면
총 이자는 1억8496만원으로 5년거치
2억42만원 대비 1546만원 줄어들지만
원금 상환 시점이 앞당겨져 상환 부담이
커질 수 있습니다.

입주가 분양 후 통상 2~3년 뒤라는 점을
감안하면 분양 받고 3~4년 뒤부터
원리금을 바로 갚은 자신이 없으면
청약에 신중할 필요가 있습니다.

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