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리얼캐스트

흙수저들 중도금·잔금 대출 규제로 내집마련 '빨간불', 해법은?

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올해 10월 수도권의 인기아파트에
덜컥 당첨된 리얼씨.

새아파트 당첨의 기쁨도 잠시.
계약을 마친 후부터 그 많은 분양대금을
어떻게 조달할 것인가에 대한 고민으로
매일 밤잠을 설치고 있습니다.
 
중도금 대출 심사가 까다로워진데다,
어렵게 대출을 받아도 미국 금리인상 탓에
대출 이자가 늘어날 것으로
예상되기 때문입니다.

리얼씨는 부동산 정보 카페에
하루에 몇 건씩 올라오는 중도금 대출에 대한
고민 글을 읽으며 나만의 문제는 아니구나
위안 삼아 봅니다. 

정부가 중도금·잔금 집단대출 자금 옥죄기에
나선 배경은 무엇일까요?

누구나 손쉽게 대출을 일으킬 수 있는
아파트 집단대출 제도가 투기의
기폭제가 되었고, 청약경쟁률은 지난
2007년 이후 최고 수준인 1순위 평균
14.1대1까지 치솟았습니다.
 
집이 필요한 실수요자들이
울며 겨자 먹기로 투기세력들에게
집을 사야 하는 역설적인 시장 환경이
만들어지게 되었습니다.

뿐만 아니라 가계부채 문제도
역대 최고 수준인 1,300조에 육박해
나라 경제까지 휘청거리게 만들었습니다. 

위기의식을 느낀 정부는 급기야
6월 정부의 하반기 경제정책방향에서
중도금 집단대출에 대한 규제안을
내놓기에 이릅니다.

서울 아파트의 12월 16일 현재
평균가격은 6억1,545만원.
금수저가 아닌 이상 이 비용을
한번에 치르기 어려워 중도금 대출을
줄이게 되면 그만큼 투기수요가
줄어들 수 있다는 판단에서였습니다.
 
1인당 보증건수가 1건,
1인당 보증한도 수도권·광역시는 6억원,
지방은 3억원까지로 제한했지만
탄력 받은 부동산시장에 브레이크가
걸리지 않았고 정부는 또 한차례
8.29대책을 발표합니다.

중도금대출 보증비율을 기존의 100%에서
90%, 중도금 보증 건수를 1인 1건으로
제한하는 것이 주요 내용입니다. 

중도금 대출을 옥죄는 정도로
과열된 시장이 진정되지 않자 정부는
강도를 높여 1순위 청약자격제한과
잔금대출 등을 골자로 한 11.3대책을
내놓기에 이릅니다.

중도금 대출이 입주 이후 전환되는
잔금대출에 대해 원리금 분할상환을
원칙으로 하고 또 주택담보대출을 할 때
적용하는 DTI보다 훨씬 강력한
총부채원리금상환비율 DSR(debt service ratio)을
내년 1월 1일부터 입주자모집공고를 하는
분양아파트에 적용하게 됩니다.
 
DTI의 경우 소득 중 원금과 이자의 비중을
따지는 데 비해 DSR은 기존 대출의 이자와
원금까지 함께 따져보는 것으로
빚 갚을 능력을 종합적으로
따져보는 방식입니다.

 DSR이 도입되면 대출 문턱이
더욱 높아지기 때문에 부동산시장의
투기세력 억제에 도움이 될 것으로
예상됩니다. 

11.3대책 발표 후 부동산시장에는
변화의 바람이 불고 있습니다.

청약 1순위 자격을 제한한데다
중도금, 잔금의 집단대출이 투기수요를
옥죄면서 청약 거품이 빠져 16일 현재
12월 청약경쟁률은 5.4대1을 기록해
15대1 이상의 청약경쟁률을 기록했던 10월,
11월과 대조를 보입니다.

업계에 따르면 중도금 대출 불발로
분양사업장 곳곳에서 계약 포기도
잇따르고 있다고 하는데요.
 
집단대출이 어려울 경우
자산이 전세금밖에 없는 무주택 서민들의 경우
중도금 마련이 여의치 않기 때문입니다.

가까스로 중도금 대출 심사를 통과했다고 해도
안심하기에는 이릅니다.

미국 금리가 인상으로
우리나라 시중은행의 금리가 높아져
이자가 4%대가 넘는 이자 부담에
시달리게 될 전망입니다. 

은행관계자는 소득심사 통과를 위해
상습적인 카드·이자·공과금의 연체를 피하고
마이너스 통장 사용이나 신용대출 보다
본인 명의의 적금이나 보험 등을 담보로
대출을 받는 등 신용관리에 만전을
기해야 한다고 주문합니다.

소득심사는 개인별로 진행하기 때문에
이왕이면 신용이 좋은 분의 명의로
분양을 받는 것이 유리하다고 하네요.
 
또한 아무리 좋은 재테크 지식과
정보를 갖고 있어도 투자할 돈이 없으면
아무 소용이 없으므로 당장 은행에 가서
통장을 만들고 좋은 기회가 올 때까지
자금을 불리는 것이 재테크의 기본이자
지름길이라고 말합니다. 

잔금 집단대출까지 규제에 들어가면서
수요자들의 내집 마련 전략에도
수정이 불가피해졌습니다.

주택 마련에 앞서 본인이 대출을 갚을 만큼의
소득과 능력이 되는지 은행에 증빙해야 하고,
원금과 이자를 매달 동시에 상환해야 한다는 점
유의하시기 바랍니다.

그 어느 때보다 본인의 상환능력과
부채 규모에 맞춘 내집 마련이
요구되는 때입니다.
자금여력이 없는 수요자라면
갭투자 처럼 다주택을 보유하는 방식은
자제하고 똘똘한 한 채를 마련하여
대출을 줄인 다음 다른 투자처를
물색하는 방식으로 투자해
‘돈맥경화’에 걸리지 않도록 합니다.

중도금 대출시 문제가 될 수 있는
비인기 사업장, 중소형 건설사의 청약은
자제하는 것이 유리합니다. 

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