다시 엄습하는 역전세난, 세입자 대처법은?

조회수 2016. 12. 20. 11:45 수정
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결혼 후 6년 만에 내 집 마련에
성공한 박씨는 요즘 생애 첫 내 집이
생겼다는 기쁨은커녕 걱정만 산더미입니다.
계약한 아파트 대금의 잔금 치를
시기를 얼마 남지 않은 전세계약 만료일로
정했는데 집주인이 도무지 전세가
나가지 않는다며 새 세입자 들어올 때까지
기다려달라는 말만 해섭니다.
박씨는 이러다 잔금을 못 치러 이사도
못 가고 집이 날라가는 것 아닌가
매일매일 노심초사하고 있습니다.

답답하기는 집주인 김씨도
마찬가지입니다.
그 역시 답답한 마음에
여러 중개업소에 의뢰해 전세 가격을
몇천만원씩 낮춰가며 세입자를 구해보려고
백방으로 노력했지만, 계약은 고사하고
집을 보러 오는 사람조차도 구경할 수 없을
지경이라고 토로합니다.
설사가상으로 금리도 올라가
주택담보대출 이자 부담은 커지고
어쩔 수 없이 급매로 집을 내놓을 수밖에
없게 됐습니다.

미국발 기준금리 인상에 따른
시장금리 상승으로 대출 부담이 커진 가운데
입주물량 과잉까지 겹치면서 또 다시
역전세난 공포가 엄습하고 있습니다.
역전세난이란 전셋집 공급은 늘었지만
수요가 줄어듦에 따라 전세계약이 안 됨으로써
생기는 어려움을 말하는 것으로 수요와
공급이 고르지 않아 생기는 현상입니다.
즉 비싼 전셋값에 세입자가 이사하면서
새로운 세입자를 구하지 못하는 집주인이
늘어나게 되고, 이는 결국 주택 가격 폭락으로
이어지는 현상입니다.

벌써부터 전셋값의 기세가 꺾여
역전세난의 기미가 보이는 곳이
나타나고 있고 예년에 비해 입주물량이
크게 증가하는 내년과 내후년에는 이 같은 현상이
더욱 기승을 부릴 전망입니다.
부동산114에 따르면 내년과 내후년
전국에 입주할 아파트는 78만3,000여 가구.
2년 단위 물량으로는 1기 신도시가
만들어진 1990년도 이후 가장 많습니다.
2012년 17만9,031가구에서 해마다
증가폭이 눈에 띄게 더 커진 겁니다.
입주물량이 많은 지역을 중심으로
국지적으로 발생하는 일시적인 현상일 수 있으나
결국 넘치는 공급에 역전세난 문제는
피할 수 없다는 게 업계의 공론입니다.

실제로 이를 뒷받침하듯 80여만가구가
쏟아지던 1997년과 98년 70~80%였던
주택보급률은 이미 2년 전인 2014년
100%를 넘어 118%에 다다랐고 수도권
신도시에서는 물량이 쏟아지고 있습니다.
그 동안 저금리 기조 속에 치솟던
서울지역 월세비중은 올 3월 정점을
찍은 뒤 하락폭이 커지고 있고요.
전세물량이 늘다 보니 굳이 월세로
들어갈 이유가 없어진 것입니다.

가격 상승폭도 둔화되고 있습니다.
부동산114가 조사한 이달 수도권
아파트값 변동률을 보면 지역별로
매물수급에 따라 상승과 하락이
나타났지만
전반적으로 수요 움직임이
크지 않은 분위기고, 특히 한때 전셋값이
매매가에 근접하기까지 했던 성북구, 도봉구 등
서울 강북지역 주요 아파트 전셋값은
완연한 내림세로 돌아섰습니다.
지방을 중심으로 미분양 아파트도
늘고 있고요.

이런 추세라면 무엇보다 집주인이
새로운 세입자를 구하지 못하거나 보증금을
돌려주지 못할 상황에 놓이는 역전세난이
불가피해 이에 대한 대비가 필요한데요.
특히 앞서 사례로 든 박씨처럼
기존 세입자가 고스란히 피해를 보게 되는
경우가 빈번해질 텐데, 계약 만기가 다가와
이사를 해야 하는데 전세는 안 나가고,
집주인은 돈이 없다고 버티는 난감한 상황에
봉착하면 세입자들은
과연 어떤 조치를 취해야 할까요?

우선 만기 약 3개월 전에
(법적으로는 최소 1개월 이전) 계약연장을
안 하겠다는 뜻을 집주인에게 내용증명으로
통보해야 합니다.
만일 통지가 없으면 묵시적으로
갱신되는 것으로 인정될 수 있기 때문입니다.
또한 내용증명을 보낼 때는
보증금을 제때 돌려주지 않아 발생하는
대출이자 비용 등은 집주인에게 청구할 것이란
내용도 명시하는 것이 좋습니다.
그래야만 보증금 반환이나 손해배상
청구소송으로 보증금과 대출이자를
온전히 회수할 수 있습니다.

내용증명을 보냈으나 아무런 답변이 없고
전세보증금도 못 받은 상태에서 어쩔 수 없이
이사를 나가야 한다면 조치에
더욱 신경을 써야 합니다.
이럴 땐 먼저 언제까지 보증금을
돌려주겠다는 차용증을 받아둬야 하고,
전출하기 전에 반드시 법원에
임차권 등기명령을 신청하거나 근저당
설정을 하는 것이 유리합니다.
당초 전세 계약 때 확정일자를 받았더라도
집을 비우고 전출하는 순간 주택임대차보호법이
규정한 대항력을 잃어버리기 때문입니다.
그런데 임차권 등기를 설정해두면 주민등록을
이전해도 애초에 임차인이 갖고 있던 대항력과
우선변제권의 효력이 유지돼 혹시 주택이
경매에 넘어가더라도 임차인의 권리를
보호받을 수 있습니다.
또한 이는 집주인의 동의 없이도 가능하며
이 과정은 약 2주 정도의 시간이 소요되므로
임차권 등기가 제대로 설정됐는지 여부도
꼭 확인해야 합니다.

임차권 등기나 근저당을 설정했음에도
불구하고 집주인이 전세보증금을 돌려줄
기미가 없다면 그 다음으로는 전세금 반환소송을
제기하면 됩니다.
그리고 이 경우 보증금 반환채권을
근거로 집주인의 다른 재산을 확인하여
가압류를 걸어두는 것도 한 방법이
될 수 있습니다.
임차권 등기나 근저당을 설정을
한 뒤에 전출한다고 해도 집주인이 급매로
내놓은 물건이 쉽게 빠지지 않거나 등기나
근저당 설정을 이유로 은행 추가 대출도
막혀 보증금 반환이 어려울 수 있는데,
집주인의 다른 재산에 가압류를 하면
보다 안전하고 빠르게 보증금을
회수할 수 있기 때문입니다.

법원의 지급명령에도 집주인이
배째라는 식으로 나가는 경우도 있습니다.
이런 경우에 대비해서는 전세권을 설정해
두는 것도 좋은 방법입니다.
전세권을 설정하면 곧바로 경매를
신청할 수 있다는 이점이 있어섭니다.
그렇게 경매로 넘어가면 매매자에게
전세금을 받으면 되고 스스로 그 경매에
참여해 낙찰을 받을 수도 있습니다.
단 전세권 설정은 반드시 집주인의 동의가
필요하다는 점을 유념해야 합니다.

지금까지 역전세난 속 세입자가
알아둬야 할 대처방법을 살펴봤는데요.
이외에도 전세금 반환 보증보험에 가입해
보증금을 돌려받는 방법 등도 있습니다.
하지만 역전세난이 벌어져 집주인과
임차인 간 갈등의 소지가 있을 때는
이러한 절차 진행 이전에 서로 감정
상하게 않게 조심하면서 원만한 대화로
합의를 이끌어내는 게 그 무엇보다
선행되어야 할 것입니다.
앞서 밝힌 바와 같이 역전세난은
세입자만이 아니라 집주인 역시 어려운 상황에
놓이게 되는 것은 마찬가지고 전세보증금을
지킬 수 있는 여러 방법이 있다고 하더라도
시간도 오래 걸리고 여러 가지로 신경 쓸 게
많기 때문입니다.
결국 역전세난으로 인한 피해와 책임은
개인이 직접 해결할 수밖에 없기에 세입자로서는
법이 허용한 권리를 최대한 활용하되,
집주인에게 어느 정도의 시간적 여유를
주는 지혜가 필요한 시점입니다.

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