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증폭되는 역전세난...집 구입 or 전세 or 월세 뭐가 좋을까?

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| 집 구입, 전세, 반전세 뭐가 더 유리할까?

경기도 동탄신도시 전용 100㎡ 아파트에
3억5,000만원 전세를 살고 있는 김모(41) 씨는
최근 고민에 빠졌습니다.

전세계약 만료를 앞두고
집주인이 전세금을 3,000만원 올리겠다고
통보했기 때문입니다.
  차 한잔
김씨는 대출을 받아 집을 살 지,
아니면 전세나 반전세로 재계약 해야할 지
가늠이 되지 않았습니다.

| 과거로 돌아간다면 당신의 선택은?

이사를 앞둔 전세 세입자라면
누구나 한번쯤 해봤을 김씨와 같은 고민은
현실에선 늘 풀기 어려운 숙제입니다.

무엇이 자신에게 유리할지
가늠하기 어렵기 때문입니다.
오케이!

| 현금 2억원 세입자 시뮬레이션

만약 4년 전에 김씨가 다른 선택,
예컨대 집을 구입했거나 반전세로 들어갔다면
김씨의 현재 상황은 어떨까요?
  만족
4년 전 과거로 돌아가
당시 시세와 현재 시세를 비교해 봄으로써
향후 집 구입, 전세, 반전세 중
무엇이 가장 유리한 주거 형태인지
시뮬레이션해 봤습니다.

| 반전세를 선택한 경우

우선 김씨가 대출 없이
보증금 1억원에 월차임 80만원의
반전세를 선택한 경우입니다.

김씨는 매년 집주인에게
960만원(월 80만원Ⅹ12)씩 4년,
총 3,840만원을 지불하게 됩니다.
 
보증금을 내고 남은 1억원을 정기예금에 넣어
이자를 받을 수 있었지만
저금리(예금금리 세후 1.2%)로 예금이자는
연간 120만원에 불과하죠.

결과 4년이 지난 현재 김씨에게는 2억원에서
3,360만원(월세지출비용-예금이자분)을 뺀
1억6,640만원이 수중에 남게 됩니다.

김씨가 계속 이 집에 머문다면
은행에 예금한 1억원의 목돈은
푼돈이 될 공산이 큽니다.

더욱 무서운 점은 앞으로 수명은
더 연장된다는 것입니다.
  기대
다시 말하자면 월세 구조는
안정적인 수익이 있을 때 가능한 구조인데
과연 60세가 넘어서도 80만원을
매달 지출할 수 있느냐는 것입니다.

현재 동일 아파트의 월세는 보증금 1억원에
월차임이 90만원으로 오른 상태입니다.

| 전세로 들어간 경우

두 번째는 1억원의 대출을 받아
3억원의 전세로 들어간 경우입니다.
 
김씨는 초기 2년 동안은
빌린 대출금 1억원에 대한 이자 600만원을,
2년 뒤 전세가 3억5,000만원으로 올라
상승분인 5,000만원의 추가 대출로
4년 동안 1,500만원의 이자를 지불합니다.
(대출 이자 년 3%)

전세 만료가 된 현재 전세보증금에서
빌린 대출 원금과 이자를 모두 상환하면
김씨의 수중에는 1억8,500만원이 남게 됩니다.
  아싸!
현재 이 집의 전셋값은
3,000만원 가량 더 상승한 상태.

김씨는 금액에 맞는 다른 집으로 이사하거나
부족한 금액을 추가로 대출 받아
재계약을 해야 합니다.

| 집을 구입한 경우

마지막으로 2억3,000만원을 대출받아
아파트를 구입한 경우입니다.

김씨는 매년 690만원씩(대출이자 년 3%)
 4년 동안총 2,760만원의 이자를 냈습니다. 
하지만 현재 집값이
구입 시점(4억3,000만원)보다 3,000만원 가량
상승한 상태로 김씨는 그 동안 지불한 이자를
제외하고도 270만원 가량이 남습니다.

결론적으로 최근 4년간
국내 부동산 흐름을 바탕으로 되돌려 본 결과
집을 구입하는 것이 유리함을 알 수 있습니다.
"과거로 되돌려본 상황이기에 이후에도 동일한 결과가 나올 지는 장담 못합니다. 또한 집값 변동만을 놓고 봤기에 실제 수익은 당연히 달라질 수 있습니다. 하지만 많은 소비재가 구입 후 감가상각에 의해 가치가 떨어지는 것에 비해 아파트는 하방 경직성이 강하다 보니 내 집 마련은 충분히 재테크의 수단이 될 수 있습니다. 거주의 안정도 가져올 수 있고요. 전월세보다 더 유리하다고 얘기할 수 있는 이유입니다."(K대학교 부동산학과 교수)

| 내 집 마련이 유리하려면 전제 조건이 필요하다

물론 내 집 마련이 성공 투자의 결과로
이어지기 위해서는 전제 조건이 필요합니다.
 
앞서 언급한 예를 기준으로 한다면
대출금리는 3%, 예금금리는 1.2%대(세후)이며
집 구입 시 부대비용 등과 전월세 이사비용 등이
동일하다는 전제 하에
첫째, 집값이 대출 금리 이상 올라야 하고
둘째, 집값 자체가 너무 높지 않아야 하며
셋째, 무리한 대출로 중간에 급하게 처분하는
경우가 발생하지 않아야 합니다.

지속적으로 인구 유입이 돼
풍부한 수요가 뒷받침이 되는
지역적 조건도 있어야 하고요. 

| 집값, 얼마가 적당할까?

특히 무리한 대출로 금리 인상 등의

예기치 못한 변수에 하우스푸어로

전락하지 않으려면 합리적인 가격대의 집을

구입하는 것이 중요합니다.

이런 의미에서 현재
가장 많은 거래량을 나타내고 있는
가격대를 살펴볼 필요가 있습니다.

부동산 전문가 J씨의 의견 들어보시죠.

“현재 아파트 전체 거래량의 80% 이상이 3~4억원대에서 거래되고 있습니다. 이는 그 이하로는 집값이 쉽게 내려가지 않을 수 있다는 말과 일맥상통합니다. 만약 구입가격보다 더 떨어진다면 실수요층의 경우 그냥 보유하려는 성향이 강하기 때문입니다. 지역별로 요건이 상이해 적정한 집값을 산정하기란 쉽지 않지만 현재 가장 많이 거래되고 있는 집값의 평균치를 기준으로 집 구매에 나선다면 부동산 침체기가 온다손 치더라도 폭락의 위험에서 다소 빗겨갈 수 있습니다.”

| 3억원대 미만으로 구입해야 집값 하락에도 걱정 덜 수 있어

더불어 전문가들은 잔금대출에 대한
옥죄기가 시작되기 전인 올해 분양 물량 중
합리적인 가격대 아파트를
눈여겨 보라고 귀띔합니다.

잔금대출 시 차주의 소득 확인을 강화하고
처음부터 원금과 대출 이자를 함께 갚는
분할상환을 적용하는 2017년부터는
내 집 마련이 더욱 어려워질
전망이기 때문입니다. 

이에 기 분양 단지나

올 연말까지 분양 공고하는 아파트,

대표적으로 ‘서동탄역 더샵 파크시티’를

주목할 필요가 있습니다.


단지는 분양가 25,900~39,300만원으로

경기도 전체 평균보다 저렴하고

동일권역인 동탄신도시 전세값으로

구입이 가능한데다 대출 규제 가이드라인에서

제외된 단지입니다.


이외에도 24,500~28,000만원대의

인천 영종 ‘한신더휴 스카이파크’를 비롯해

연내 분양 예정인 인천 연수구 연수파크자이,

경기 시흥시 시흥센트럴 푸르지오 등도

주목할 만합니다.

| 금리 인상 등 불확실성에 대처하는 방법

물론 가시화 되고 있는 악재를 유념해야 합니다.

당장 미국의 기준금리 인상으로
국내 금리도 추가로 오르면 주택시장이
요동칠 것이란 경고음이 나오고 있죠.

하지만 원칙을 지킨다면
예측할 수 없는 불확실성은
기회가 될 수 있습니다.
 
자신의 상황에 맞게 주택 구입을 하는 것이
우선적인 원칙이 될 것이고요.

그러기 위해서는 생활인프라가 뛰어난
합리적인 가격대의 주택을 찾아야 하는 노력이
전제되어야 합니다.

부동산은 투기의 대상이 아닙니다.

명분보다 실리를 추구하는 자세가
그 어느 때보다 필요한 지금입니다.

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