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리얼캐스트

입주대란 현실화에 갭투자자 떨고 있나

투자인가, 탐욕인가

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2018년에 입주대란이 일어날 것이란

우려가 확산되고 있습니다.


당장 내년부터 2년간 전국에서

78만여 가구의 입주물량이

쏟아지기 때문입니다.

헉!

특히 내후년에는 2000년대 들어

최대 규모인 40만9,729가구가 입주를

앞두고 있어 우려가 현실이 될 수 있다는

공포심이 날로 커지고 있습니다.

뚜렷한 미분양 증가세도 입주대란 설에

힘을 싣고 있습니다.


몇몇 전문가들은 수도권보다 지방에서

입주대란이 일어날 확률이 높다고 전망합니다.


2016년 9월 기준 지방의 미분양 물량은

전년 동기 대비 2배 이상 늘어난

4만1,679가구로 그 증가세가 가파르기

때문입니다.

하지만 수도권에서도 국지적으로

입주대란을 겪을 가능성이 있습니다.


전국 미분양 TOP3 지역

(△창원시 4,466가구 △평택시 4,261가구

△용인시 4,374가구) 중 2곳이 수도권이고,

2017년~2018년 전체 입주물량의 반절 가량이

수도권에 집중된 것이 그 이유죠.

입주대란이 부동산시장에

미치는 파급효과는 상당합니다.


우선 전세물량 급증으로 역전세난

(주: 신규 세입자를 구하지 못해

기존 세입자에게 전세보증금을

내주지 못하는 상황)이

발생할 수 있습니다.

전세보증금으로 잔금을 충당하는

투자수요들의 경우 제때 전세계약을

하지 못하면 자금난에 빠질 가능성이

높고, 실수요도 기존주택 처분에

어려움을 겪게 됩니다.


자금마련이 곤란해진 소유자들이

급매물을 내놓으면서 집값이 하락하는

수순을 밟습니다.

집값 하락 시, 수익을 목적으로 하는

투자수요는 실수요보다 민감할 수밖에

없습니다.


바로 갭투자자가 그렇습니다.


갭투자자란 전세보증금이나 대출금을

레버리지로 활용하는 투자수요를 말하는데요.


예를 들어 집값이 5억원인 아파트에

보증금 4억원의 전세입자가 있다면,

갭투자자는 1억원(매매가-전세가)만 있으면

매수가 가능합니다.

부동산 경기가 좋아져 집값이

5천만원 오를 경우, 상승분은 고스란히 투자자의

이익이 되기 때문에 최소 자본으로

수익을 극대화할 수 있습니다.


반대로 경기불황 혹은 과잉공급으로 인해

집값이 5천만원 하락한다면 갭투자자는

투자금의 절반인 5천만원을 잃게 되고요.

최근 몇 년 사이에 갭투자가

부쩍 늘어난 이유는 주택 경기가 살아나며

매매 및 전세가가 동반 상승했기 때문입니다.


저금리 기조에 전세의 월세화가 가속화되며

전세가가 급등했고, 여기에 정부가

부동산 부양정책을 펴자 투자수요가

부동산으로 몰려 매매가도 상승했습니다.


말하자면 갭투자하기에 알맞은

여건이 형성된 겁니다.

높은 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 

또한 갭투자를 부추긴 주 요인으로

작용합니다. 


서울에서 전세가율이 가장 높은

성북구의 한 중개업소 관계자는

“성북구는 주거환경이 좋고

도심 출퇴근이 용이해 전세수요가

많은데다가 매매-전세간 가격차가 줄면서

갭투자가 성행했다.”고

전했습니다.

경기도에선 군포시∙의왕시의

전세가율이 84.7%로 가장 높게 나타났는데요.


지난해에 이들 지역에서는 투자동호회나

지방 큰손들의 갭투자가 늘었다고 합니다.

갭투자로 250% 수익률을 달성한

김 모씨의 이야기입니다.


평소 재테크에 관심이 많았던

그는 지난 2013년 산본의 A아파트 5채를

전세 끼고 매수했습니다.


평균 매매가 2억1천만원에서

전세보증금 1억9천만원을 제외하면

김씨의 투자금은 한 채당 2천만원,

총 1억원입니다.

뿌듯

2년 후 김 씨는 자신이 매수한 가격보다

높은 2억1천만원으로 새 전세계약을 했습니다.


부동산시장이 과열조짐을 보이자

2016년 들어 A아파트 매매가는

2억7천만원까지 올랐는데요.


김씨는 시세보다 저렴한 2억6천만원에

아파트들을 처분했고 총 2억5천만원의

시세차익을 얻었습니다.

하지만 모든 갭투자자가 김씨처럼

이익을 얻진 못합니다.


철저한 분석 없이 갭투자를 강행한다면 

쪽박 차기 십상이죠.


대구에 사는 이 모씨의 사례를 볼까요?

그는 갭투자로 2년만에 1억을 벌었다는

이웃의 귀띔에 대뜸 작년 말 달서구 내

B아파트를 1억4천만원에 매수했습니다. 

1억원의 전세보증금을 제외한 투자금액은

4천만원. 그런데 올해 말이 되자 B아파트

가격은 1억2천만원으로 당초 매매가보다

2천만원이나 하락했습니다.


당장 내년부터 입주물량이 급증해

대구 지역 아파트 가격이 하향 조정되고

있기 때문이죠.


이씨는 투자금 회수는 고사하고

1년 후엔 빚을 내서 세입자에게 전세보증금을

내줘야 한다는 걱정에 일이 손에

잡히지 않는다고 합니다.

입주대란이 우려되는 시점에서

갭투자를 한다는 것은 매우 위험한

선택이 될 수 있습니다.


집값 하락세가 이어질 경우,

깡통전세가 속출하면서 세입자들도

피해를 입을 수 있기 때문입니다.


따라서 갭투자 시에는 과잉공급으로

가격 하락이 예상되는 지역은 피하고,

산업단지나 역세권 등 수요가 꾸준한 곳에

투자해야 합니다.

또 전세수요가 많은 홀수 해, 이사철에

투자하는 게 역전세난을 피할 가능성이

높고요.


마지막으로 집값이 떨어질 것을 대비해

충분한 자금력을 확보한 후 투자에 임해야

손해를 최소화할 수 있을 것으로 보입니다.

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