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[못된 집주인 대처법] 전세보증금 돌려받는 방법

전세보증금 주지 않는 못된 집주인 대처법

30,019 읽음
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집주인이 세금을 내지 않아
세입자가 살고 있는 전셋집이 공매로
넘어가면서 전세보증금을 돌려받지 못하는
경우가 있습니다. 
세금 징수가 전세보증금보다 우선이라는
현행법 때문인데요.

이로 인해 세입자의 전세보증금이 집주인의
밀린 세금으로 사용되고 있습니다.
차 한잔
잠깐만요 공매란?

체납세금이나 국가추징금을 대신해
압류한 재산을 경매 입찰하는 것을 말하며
한국자산관리공사에서 진행하며
공고, 입찰 등의 절차는 경매와 비슷합니다.

올해 9월 26일 국회 국토교통위원회
박덕흠 의원이 한국자산관리공사 등에서 받은
자료에 따르면 최근 5년간(2011년~15년)
집주인의 국세 체납으로 세입자가 사는
전셋집이 공매 처분된 경우는
3,342건이었습니다.
이 가운데 세입자가 보증금 전액을
반환 받은 경우는 1,834건이었고
보증금을 일부만 돌려받을 수 있었던
경우는 1,508건이었습니다.

즉 집주인의 세금 체납으로 집이
공매 넘어갔을 때 세입자 2명중 1명은
자신이 낸 보증금을 전부
돌려받지 못한 것이죠.
기대
세입자 손해액은 365억 원에 달했는데요.

5년간(2011년~15년) 세입자가 경매대금 중
보증금으로 돌려달라고 청구한 액수는
1,613억 원 이었는데 실제 세입자에게
돌아간 액수는 1,248억 원에 그쳤습니다.

현재 '국세징수법' 등 관련 법령에 따르면
세입자는 집주인 동의를 받아
'미납국세 등 열람신청서'을 관할 세무서에
제출해 집주인의 세금 체납 여부를
확인할 수 있습니다.
만족
하지만 대다수 세입자는 규정을 모르거나
집주인과의 껄끄러움 등을 이유로
세금 체납 여부를 확인하지
못하고 있는 실정이죠.

실제로 국회 기획재정위원회 소속
새누리당 이종구 의원에 따르면
올해(16년) 1~8월 미납 국세열람 건수는
184건에 불과합니다.

같은 시기 국토부에서 발표한
전 월세 거래량은 98만 3,184건으로
0.02%의 임차인만 집주인의 미납국세를
열람한 것으로 분석할 수 있습니다.

집주인의 세금체납으로 전세보증금을
돌려받지 못하는 피해를 막기 위해
대법원에서는 ‘부동산 안전거래
통합지원시스템’ 이른바 등기부 선진화 방안을
17년부터 순차적으로
시행하겠다고 밝혔습니다. 
등기부등본에 소유자의 세금체납 정보를
함께 보이도록 하겠다는 것인데요.

하지만 개인의 납세정보의 노출 문제가
가장 큰 걸림돌로 작용될 것 같습니다.

전셋집이 경매에 넘어간다는 사실을
세입자가 알게 되면 동요하게 되고
급기야 살고 있는 집에서 나갈 테니
보증금을 돌려달라는 요구가 빗발칠 것입니다.

이에 대비해 집주인이 세입자들에게
경매사실을 숨기는 경우가 많은데요. 
이로 인해 세입자들은 우체통에 꽂혀있는
법원의 배당신청서 등을 보고서야
뒤늦게 자신이 살고 있는 집이 경매에
넘어갔음을 알게 됩니다.

이렇게 갑자기 경매에 들어가면 어떻게
대처해야 할지 당황스럽기 마련입니다.

거주하고 있는 전셋집이 경매에 부쳐질 경우
가장 먼저 체크해봐야 할 것이 있습니다.

바로 대항력인데요.

대항력은 전입신고와 확정일자를 받았을 때
생기는 효력입니다.
대항력이 있는 세입자라면
낙찰금의 범위 안에서 후순위 권리자보다
우선 보증금을 돌려받게 됩니다.

또한 주택임대차보호법의 소액임차인이라면
최우선변제를 통해 보증금 중 일부는
보호받을 수 있습니다. 
단 최우선변제권은 지역과 보증금
상환금액에 따라 차이가 있는데요.

대상은 다음과 같습니다.
 
- 서울 보증금 1억 원 이하일 경우
3,400만원 최우선변제

​- ​수도권(서울시 제외, 인천시 포함) 보증금
8,000만원 이하일 경우
2,700만원 최우선변제
​- ​광역시(인천시, 군지역제외) 보증금
6,000만원 이하일 경우
2,000만원 최우선변제

​- ​기타지역 보증금 5,000만원 이하일 경우
1,700만원 최우선변제

낙찰 대금에서 배당을 받으려면 배당요구
종기일(배당신청을 해야 하는 기간)이내에
배당요구 신청을 반드시 해야 합니다.

경매 개시 결정이 등기부에 기재된 경우
세입자에게 권리신고, 배당요구
신청 문건이 송달됩니다. 
아싸!
대항력이 있는 세입자라면 낙찰대금에서
배당 받을지 아니면 새로운 매수인에게
보증금을 돌려받을지 결정할 수 있습니다.
대항력은 없으나 우선변제권(확정일자)만
있는 경우라도 배당요구 신청을 해야
순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다.

살던 집의 전세계약 기간이 끝나가면서 이사 갈 새 집의 계약만 남았는데 집주인이 전세보증금을 돌려줄 여력이 안 된다며 다른 사람이 세 들어오면 그 돈으로 주겠다는 식으로 일관하는 경우가 있습니다.
이렇게 집주인이 보증금을 돌려주겠다는
말만 믿고 이사를 가게 되면 보증금을
되돌려 받기 힘들어지는데요.

이럴 때 할 수 있는 방법이 바로
임차권 등기명령입니다. 
오케이!
임차권등기명령을 신청하게 되면
새 집으로 이사를 하고 전입신고와
확정일자를 새로 받더라도 기존의 집에 대한
전입신고와 확정일자의 효력이 유효하게
되어서 보증금을 돌려받을 수 있는
권리가 주어집니다. 

임차권 등기명령 신청은
집주인의 동의 없어도 단독으로 진행할 수
있으며 임차주택의 소재지를 관할하는
지방법원, 지방법원지원 또는 시, 군 법원에서
신청할 수 있습니다. 
주의할 점은 임차권 등기명령의 효력은
등기를 마친 때부터 발생하므로 신청 후 바로
이사를 가면 안되고 반드시 등기부등본에
등기사실을 확인한 뒤 이사를 가야 합니다.
 
이렇게 해도 보증금을 돌려받지 못한 경우
‘보증금반환소송’을 통해서 보증금을
돌려받을 수 있습니다.

하지만 이 경우에는 비용도 많이 들고
시간이 많이 걸리기 때문에 소송 가기 전에
보증금을 돌려받는 게 가장 좋습니다.

요즘 전세를 구하기 어렵다 보니 불가피하게
근저당, 선 순위 채권자가 많은 물건임을
알면서 전세계약을 하는 경우가 있는데요.

전 재산이나 다름 없는 전세보증금을
떼일 수 있으니 반 전세를 이용하거나
전세보증금반환보증보험을 가입하는 것도
하나의 방법이 될 수 있습니다. 
그래도 다행인 것은 2017년 이후로
입주 물량이 증가하는 곳들이 나온다는
소식이어서 전세시장의 숨통도
조금씩 트일 전망입니다.

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