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강남 재건축 시장, 위기가 곧 기회다

분양권 지고 입주권 뜬다

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지난 11월 3일 정부는 예고했던
부동산 정책을 발표했습니다.

주택시장의 투기수요를 근절하겠다는
취지에 맞게 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)를
포함한 과열 지역 중심으로 한 전매금지,
1순위 자격제한 및 재당첨 제한 강화 등
분양시장 규제가 요지였는데요.
강도 높은 정책으로 인해 분양권 거래는
자취를 감췄고, 시장은 일시적인 소강상태에
접어 들었습니다.

분양시장의 열기는 한풀 꺾였지만 투자수요들은
여전히 부동산시장을 주목하고 있습니다.

그 이유는 저금리, 불안정한 국내외 정세 속에서
실물자산인 부동산의 가치를
높이 평가했기 때문입니다.
다만 내년부터는 입주물량이 크게 늘면서
가격 하락의 우려가 있는 만큼
교통∙교육∙생활 편의시설 등이 잘 갖춰져
수요가 꾸준한 지역이 각광을
받을 것으로 보입니다.

그렇게 되면 입지 여건에 따른 양극화는
더욱 심해질 예정이고요.

서울 강남권은 명실공히
최고의 주거 입지여건을 갖춘 지역이고,
희소성이 높아 노후아파트도 비싼 편입니다. 
강남의 입지환경과 희소가치가 아파트 가격을
좌우하고 있다고 볼 수 있는데요.

이와 관련해 부동산전문가 A씨의
말을 들어보겠습니다. 
“도시계획에 의해 조성된 강남은 강북에 비해 기반시설이 풍부하고, 명문학군과 다양한 편의시설을 갖춰 주거환경이 우수합니다. 이런 이유로 강남 주민들은 지역을 벗어나지 않으려는 경향이 있으며 강남 입성을 노리는 신규수요 또한 꾸준하고요. 반면 공급이 귀하고 재건축을 하더라도 일반분양 물량이 적어 희소성이 큽니다. 따라서 침체기에 가격 하락폭이 작고 활황기에 크게 상승해 투자가치가 높습니다. 특히 강남의 재건축 단지들의 경우, 새 아파트에 대한 기대감이 커 인기가 많습니다.”

드높은 인기를 자랑하던 강남권 재건축시장도
11.3대책으로 고전을 면치 못하고 있습니다.

분양권 전매 금지로 과열됐던 재건축시장이
일순간 관망세로 돌아섰죠.
하지만 이번 대책에서 조합원
‘입주권’ 관련 규제가 빠지면서 자유로운 거래가
가능한 입주권이 반사이익을 누리게 됐습니다.

강남의 한 중개업자에 따르면
“자금력 있는 수요자들의
조합원 입주권 문의가 늘면서 일부 조합원들은
매물을 회수하는 추세”라고 전했습니다.

반사이익을 누릴 입주권과는 달리
강남 재건축 아파트는 매수세가 위축되며
호가가 하향 조정되고 있습니다.

강남4구 재건축 단지 중 시세 변동이
가장 큰 곳은 강동구로 발표 직전과 비교해
3.4%p 하락했습니다.
이쁜척
한 업계 관계자는 당분간 가격 하락세는
이어질 것이라고 내다보며, 매수자 우위인
지금이 오히려 투자의 적기가 될 수 있다고
조언했습니다.

그렇다면 재건축 아파트에 투자할 때
유의해야 할 점은 무엇일까요?

첫째, 사업 진행 속도가
얼마나 빠른지 확인해야 합니다.

왜냐하면 재건축 투자는 매매비용과 취득세 등
초기 자금 부담이 커 대출을 끼고
투자하는 경우가 많은데, 사업이 지연되면
이자비용이 늘어나 손해를
입게 되기 때문입니다.

다음으로 고려할 점은 생활 인프라가
잘 갖춰진 입지입니다.

교통, 학군, 편의시설 등을 갖춘 아파트는
분양이 잘 될 뿐만 아니라 추후 시세도
높게 형성돼 수익성이 우수한 장점이 있습니다.
 
또 대지지분이 크거나 지분에 비해
조합원 수가 적어 일반분양분이 많은 곳도
추가부담금이 적어 사업성이 좋습니다.

마찬가지로 일반에 비해 조합원 분양가가
현저히 낮은 아파트도 유리한 투자처죠.

마지막으로 재건축 투자는 오랜 기간 자금이
묶이는 위험이 있는 만큼 매수 전 반드시
주민들이나 중개업소의 조언을 듣고
신중히 결정해야 할 것입니다. 

재건축 사업은 일반적으로 다음 단계로
넘어가는 시점에 수요가 늘면서 가격이
상승하는 경향이 있기 때문에
투자 시점에 따라 수익성이
달라질 수 있습니다.

한 예로 2,296가구(일반 206가구)의
‘래미안 강남 포레스트’로 탈바꿈할
개포시영의 사업 단계별 시세 추이를 보면,
단지는 조합설립인가 이후 꾸준히 가격이
오른 것으로 나타납니다.

특히 인허가 전후 시점의 상승폭이 커
재건축 사업에 대한 기대감이 가격상승을
견인했다고 볼 수 있죠.
오예!
한편 재건축 사업은 경기변동과 정책에 의한
영향을 강하게 받습니다.

경기침체기엔 분양성이 불투명해
건설사들이 나서지 않아 사업추진이 어려워지고,
초과이익환수제 같은 규제 정책은 사업성을
저하시켜 재건축 사업의 동력을 앗아갑니다.

따라서 투자자들은 전반적인 동향을
늘 주시하고 투자의 타이밍을 찾아야 합니다.

한편 2018년부터 초과이익환수제의
부활을 앞두고 재건축 추진 단지들은
발걸음을 재촉하고 있습니다.

초과이익환수제를 피하려면 내년 말까지
관리처분인가를 받아야만 하는데요.

재건축 사업은 인허가 절차마다 3~6개월의
기간이 소요되므로 지금 적어도 조합설립 단계
이상이라야 초과이익환수제를
피할 수 있다고 보여집니다.
하이파이브!
따라서 조합설립인가를 받은 단지들은
내년 말까지 관리처분인가를 받기 위해
사업 추진에 속도를 낼 가능성이 다분하고,
더불어 높은 수익성도 기대할 수 있습니다.

부동산114에 따르면 현재
서울의 재건축 아파트는 총 160곳,
이중 조합설립인가 이후 단계에
있는 단지는 69곳입니다.

이중 51곳이 강남 4구(강남, 서초, 송파, 강동)에
위치해 강남은 재건축이 한창입니다.

비교적 사업속도가 빠르면서 세대 수가
크게 늘어나 미래가치가 높을 것으로 전망되는
서울 주요 재건축 단지들을 소개합니다.
옳다구나!
우선 강남구에서는 조합설립인가 단계인
대치동 쌍용1,2차가 있습니다.

대치동에서 재건축 사업 속도가
가장 빠른데다가 일반분양 물량이 700여 가구로
사업성도 갖췄습니다.

지하철 3호선 학여울역이 코 앞이고
대치동의 명문학군과 학원가가 가까워
주거환경이 좋기 때문에 수요자들의
높은 관심이 기대됩니다. 
한편 개포주공 재건축 단지 중 규모가
가장 큰 주공1단지는 2017년 초
관리처분계획 총회를 추진할 예정입니다.

저층 아파트로(5층) 대지 지분율
(=대지지분/아파트 전용면적)이 높아
투자가치가 좋습니다. 
강남4구에 포함돼 주목 받고 있는
강동구에서는 국내 최대 재건축단지인
둔촌 주공이 사업 추진에
박차를 가하고 있습니다.

기존 1~4단지 5,930가구에서
11,106가구로 규모가 2배 가까이 늘면서
강동권 내 미니신도시로 변모할 예정입니다. 

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