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집주인 신변에 이상이? 전세계약 이럴 땐 누구와 할까

별별 임대인 유형 4가지

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지난 2월 김 모씨(40세)는
마음에 드는 전셋집을 발견하고
집주인과 계약을 마쳤습니다.
깜짝!
그런데 잔금 나흘 전,
중개업자로부터 집주인 할아버지가
사망했다는 연락을 받았습니다.

김 씨는 제대로 잔금을 치르고
입주할 수 있을까요?

앞서 언급한 김 씨처럼 집주인이 사망하거나
혹은 전세 기간 중 소유권이 변동된다면
다수의 임차인들은 자신의 임대 보증금을
제대로, 제 때에 돌려 받을 수 있을지를
걱정하게 됩니다.
이쁜척
집주인이 해외에 거주하거나
외국인인 경우도 마찬가지죠.

이럴 때 ‘누구와’, ‘어떻게’ 계약을 해야할지
살펴보겠습니다.

계약 기간 중 또는 잔금을 치르기 전
집주인이 망자가 된 경우 어떻게 해야 할까요?

이럴 때는 상속인(들)과 전세 계약서를
새로 작성하면 됩니다.

다만 상속등기가 이뤄지기 전으로 등기부상
명의인이 망자로 되어 있을 테이니,
필요 서류를 꼼꼼히 검토할 필요가 있습니다. 
우선 망자의 주민등록등본과 가족관계증명서로
상속인 진실 여부를 확인해야 합니다.

더불어 상속인 전원의 인감증명서,
인감도장을 찍은 전세계약 동의서를 받아야 하죠.

상속인이 여러 명인 경우 대표 1인과
계약서를 작성한다면 나머지 상속인들의
위임장을 덧붙여야 합니다.

특약으로 ‘상속등기 이후에도
이 임대차 계약은 유효하다’고 명시해
안전장치를 마련해 두는 것도 좋습니다.

전세 기간 중 집주인이 달라지면
세입자들은 불안하기 마련입니다.

계약서를 다시 작성해야 하는지 계약 만료 후
전세보증금은 누구에게 받아야 하는지 등이
임차인을 불안하게 만들죠.

하지만 걱정할 필요 없습니다.

소유권이 이전되면 동시에 기존 전세계약도
매수인에게 자동으로 승계되기 때문입니다.

바꿔 말하면 전세입자는 따로 매수인과
계약서를 쓰지 않아도 임대기간 만료 후,
현 집주인에게 보증금 반환을
요구할 수 있습니다.   
다만 전세입자가 대항력(전입신고+확정일자)이
없다면 전셋집이 팔렸을 때 남은 기간 동안
거주할지 이사할지 여부를 스스로
결정할 수 있습니다.

이는 대항력 부재로 법적 보호를 받지 못하는
전세입자의 보증금 반환 의무를 집주인에게
우선적으로 부담시키기 위함입니다. 

집주인과 직접 계약을 할 수 없을 때도
세입자들은 불안할 수밖에 없습니다.

해외 거주 중인 집주인의 대리인과
원룸 전세계약을 하려는 송 모씨(25세)가
바로 그렇습니다.

대리인은 2년도 더 지난 인감증명서와
위임장을 확인시켜주며 3개월 후엔
집주인이 입국하니 그때 계약서를
다시 쓰면 된다고 말하지만
송 씨는 영 개운치 않습니다.
 
집주인이 외국에 있어 대리인과 계약하더라도
서류만 확실하다면 문제될 일은 없습니다.

하지만 송 씨의 경우는 서류가
미흡하기 때문에 계약을 보류해야 합니다.

확인해야 할 내용은 집주인이
거주지 영사관에서 발급받은 위임장,
재외국민거주사실확인서,
집주인의 신분증과 통장 사본,
인감도장 그리고 대리인의 신분증 등입니다.

특히 위임장에는 수임인(대리인)의 인적 사항,
해당 부동산 주소 및 금액, 위임한 내용,
대금수령 방법 등이 기재됐는지,
집주인의 인감도장이 찍혀 있는지도
살펴보아야 합니다.

또한 전세보증금은 반드시 집주인의
계좌로 송금해 증거를 남겨야 합니다. 

집주인이 외국인일 때도
대부분의 세입자들은 계약을 꺼립니다.

하지만 등기부등본상 명의인과
외국인등록증을 대조해 동일인임을 확인하고
적법하게 계약이 이뤄진다면
법의 보호를 받을 수 있습니다.
해외거주 중인 외국인이라면
해외거주 내국인과 동일하게 위임장,
신분증 등의 서류를 첨부해 대리인과
계약을 체결할 수 있습니다
(외국인의 위임장은 영사관이 아닌
일반 공증기관을 통해 발급).

 다만, 언어 혹은 거리상의 이유로
집주인과 원활한 소통이 어려울 수 있다는 점을
염두에 둘 필요가 있습니다.

세입자들에게 전세보증금은
전 재산이나 마찬가지입니다.

소중한 보증금을 보호받기 위해서는
반드시 등기부등본상 명의인과
계약서를 작성하고, 부득이하게 대리인과
계약할 경우 확인서류를 꼭 검토해야 합니다.

또 잔금 당일, 반드시 전입신고와
확정일자를 받아 대항력을 확보해야 합니다.
옳다구나!
마지막으로 향후 새로운 세입자를
구하기 쉬운 집이어야 보증금 반환이
쉬운 만큼 집을 빼기 쉬운 집, 이를테면
방향이나 집구조, 입지 등을 꼼꼼하게 살펴
집을 선택하는 것이 중요하다는 점도
잊지 말아야 합니다.

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