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11.3대책 이후 부동산 시장 전망

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이름도 긴 ‘실수요중심 시장 형성을 통한
주택시장의 안정적 관리방안’(이하 11.3대책)이라
명명된 이번 대책은 당초 시장 및
업계 관계자들의 예측과 달리 비교적
센 강도의 내용을 포함하고 있어 앞으로
부동산시장의 변화가 주목됩니다.
엥?
금번 규제 강화 지역으로 선별, 지정된 곳은
△서울 △경기(과천, 성남, 하남, 고양,
화성(동탄2신도시에 한함), 남양주)
△부산시(해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구)
△세종시(예정지역에 한함) 등입니다.

이번 대책의 주요 내용과
향후 부동산시장을 전망해 보겠습니다.

금번 대책의 핵심은 ‘가수요’ 차단입니다.

한마디로 ‘투기’하는 이들을 막겠다는 입장인데
분양시장에서 ‘가수요’를 부추기는 요인들을
제거하겠다는 것입니다.

당초 전매제한 기간을 연장하는 선에서
그칠 것으로 예상됐지만 일부지역에선
‘소유권이전등기 시’로 강화 함으로서
실질적인 ‘전매금지’가 시행됩니다.

‘전매금지’ 지역은 서울 강남4구
(강남구, 서초구, 송파구, 강동구),
비강남4구에선 공공택지 분양은
전매가 금지됩니다.
  최고!
이외에 경기도 과천시는 민간택지와 공공택지
모두 금지되며 성남시, 하남시, 고양시,
화성시(동탄2신도시만 해당), 남양주시 등은
공공택지 분양은 모두 전매가 금지됩니다.

지방에서는 세종시(예정지역에 한함)가
공공택지 분양은 전매가
‘소유권이전 등기시’에나 가능해
사실상 전매가 금지됩니다.

대신 하남시, 고양시,
화성시(동탄2신도시 제외), 남양주시의
민간택지는 종전대로 6개월 이후
전매가 가능합니다.

이번에 선정된 규제 대상지역에서의
1순위 자격도 강화 됩니다.

이들 지역에서의 1순위자는
△세대주 △ 5년 이내 당첨 사실이 없는 자의
세대에 속하지 않은 자
△ 2주택 이상 소유하지 않은 자 이어야 합니다.
그동안 세대원도 1순위로 청약이 가능했고
다주택자도 1순위가 가능하다 보니
청약률이 치솟고 실수요자들의 당첨 기회가
어려웠던 것이 사실이었죠.

민간택지의 분양가상한제가 폐지되면서
재당첨제한에서 자유로웠던 분양시장은
이번 대책으로 인해 다시 분양 받기가
어려워 졌습니다.
.
전용면적 85㎡이하 청약 시 과밀억제권역
당첨자 5년, 그 외 지역 당첨자 역시
5년 이내에 당첨 사실이 있는 경우
금번 지정된 지역 내 청약이 제한됩니다.

더불어 전용면적 85㎡초과 청약 시
과밀억제권역 당첨자는 3년,
그 외 지역 당첨자는 1년이내
당첨 사실이 있는 경우 제한됩니다.

가수요로 인한 청약률 착시 현상을 막기 위해
보완 되는 규제들도 있습니다.
계약금 부담을 분양가의 5%에서
10%로 상향 했고 2순위 청약시
청약통장 사용을 의무화 했습니다.
또한 당해지역과 기타지역의
청약일정을 분리했으며 가점제 탄력시행 대신
40% 유지로 강화됐습니다.

전매금지나 재당첨제한 만큼의 영향력이
크지는 않지만 이들 내용의 보완으로
가수요를 차단하기 위해
고심한 흔적이 엿보입니다.

전매금지 시행으로 금번 대책은
강도가 세졌습니다.

규제 적용지역은 평균 청약률이
낮아질 전망입니다.

작년, 올해 등에 봤던 청약률과는 분명
달라질 것으로 예상됩니다.

자금력이 있는 실수요자들로 시장이
재편되는 셈입니다.

다만 가수요는 줄어드는 대신 분양시장은
중간 수준이 줄어들면서 양극화는 더욱
심화될 가능성이 높습니다.
대신 높은 청약률이라고 해도
11.3대책 이전 수준 보다는 전반적으로
낮아질 전망입니다.

그 동안 청약통장 1순위 요건(가입 6개월, 1년)
 완화로 대거 양산된 청약 1순위자들의 경우
강화된 1순위 자격과 재당첨 제한으로
불가피하게 청약을 포기해야 하는 상황
 발생하면서 청약률도 낮아지고
높은 청약률로 인해 과대평가 됐던
분양권 프리미엄도 하향 조절 될 것으로 보입니다.

당분간 투자 심리가 위축될 전망입니다.

부동산 매매는 심리적인 부분이
크게 작용하는 만큼 대책 발표 예고로
주춤했던 시장상황보다 관망세는 짙어질 것으로
예상됩니다.

하지만 계속되는 저금리로 인해
시중에는 여전히 부동자금이 많은 상황인 만큼
시간이 지나면 이들 부동자금은
새로운 대안을 찾아 움직일 가능성이 있습니다. 

상품은 입주권(조합원 분양권),
준공 5년 전후 된 새 아파트 등이 좋아 보입니다.

이번 대책은 분양에 집중 돼 있기 때문에
전매제한 역시 입주권에는 적용되지 않습니다.

입주권은 재건축이든 재개발이든
교통, 학군, 생활편의시설 등 인프라가
좋은 곳들이 유망합니다.
새 아파트의 경우 전세가 비율이 높은,
전세 만기가 다소 길게 남아 있는 물건을
중심으로 갭투자가 늘 수 있습니다.
물건에 따라 투자비용이 분양권 투자금액보다
적고 전매제한 걱정이 없기 때문입니다.
.
하지만 전세가 비율이 높아도 추후
전셋값 하락도 고려해 너무 비율에
집착은 않는 것이 좋습니다.
지역은 서울의 경우 비록 전매제한이
1년 6개월로 강화 됐지만 강남4구를 제외한
21개 구도 그냥 무시할 수 없습니다.
역세권, 산, 강 조망권, 학군 우수지역 등
장점을 갖춘 양천구나 마포, 영등포 등
지역의 신규분양은 양질의 실수요자들로 인해
1순위 청약결과와 계약률이 나쁘지
않을 것으로 보입니다.
경기지역에서는 과천을 제외하고
하남시, 고양시, 화성시(동탄2신도시 제외),
남양주시 지역의 민간택지는 6개월 뒤엔
분양권 전매가 가능하기 때문에
수도권 광역철도가 지나는 지역 또는 
신설 지역의 신규 분양도 청약할 만 합니다.

이들 지역을 제외하고 수도권에서는
경기 의왕, 안양, 광명, 김포, 시흥, 안산,
의정부 등의 서울 접근성이 비교적 좋은
수도권 지역과 인천 송도, 인천 청라 같은
학군, 인프라 등이 꾸준하게 좋아지는 곳들로도
수요가 유입될 전망입니다. 

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