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계약금, 해약금, 위약금의 차이가 궁금하다

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2013년부터 최근 3년간
계약금과 연관된 소송은
꾸준히 발생하고 있습니다.

대법원 사법연감에 따르면
작년 전국 법원에 접수된
매매대금 1심 소송은 1만 9009건으로
평균적으로 매년 2만 여건에 가까운 수로
벌어지고 있는 상황이죠.
부동산 계약도 예외는 아닙니다.

특히 부동산매매계약, 분양권 전매 계약 등
부동산 계약이 많이 벌어지는
가을 이사철을 맞아 법계에서는
올해 가을에 부동산 계약 관련 소송 건수가
대폭 증가할 것으로 예상하고 있습니다.

계약금에 대해 알기 전에
먼저 어떻게 계약이 이뤄지는가를
살펴봐야 합니다.

민법 563조에 따르면
계약은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써
그 효력을 인정한다고 밝히고 있는데요.

이 조항의 의미는
실제로 계약서를 쓰고 계약금을 주고받아야만
계약이 성립하는 것이 아니라는 점입니다.
서로 대화를 통해 거래의사만 합의한다면
계약은 이뤄지는 것이죠.

이를 법률용어로
‘구두계약’ 또는 ‘낙성계약’이라고 합니다.

때문에 계약금을 실제로 건네주지는 않았지만
계약 파기로 해약금을 지불해야 할 의무는
이때부터 시작한다고 여길 수 있습니다.

그렇다면 계약금은 왜 주고받는 것일까요?

사실상 계약금은 또 하나의 계약입니다.

사전적으로도 계약금은
계약을 체결할 때 약정의 표시로
상대에게 지급하는 금전입니다.

말로만 계약하고 거래할 수 있지만
실질적으로 계약서를 쓰고
계약금을 통해 계약을 튼튼하게 만들기 위해서
계약금이 존재하는 것이죠.
이를 법률용어로는
실질적인 물건이 오고 가는
‘요물계약’이라고 합니다.

훗날 발생할지도 모를
계약 위반에 따른 법정 다툼에서도
계약서와 계약금은 상당한
증거 인정 능력을 가지고 있습니다.

​계약금은 통상적으로 지불해야 할
부동산 총 가격의 10%로 규정하고 있습니다.

예를 들어 10억 원의 집이 있다면
계약금은 1억 원인 셈이죠.

하지만 집을 사는 상황은
항상 넉넉하지 않습니다.
특히 이사철과 같이 집이 귀한 시기에
좋은 집을 발견했을 때는
더욱 놓치기 싫은 마음이 들기도 하죠.

그래서 사람들은 가계약을 맺고
가계약금을 냅니다.

1억 원의 계약금이라면
1,000만원만 계약 당일에 지급하고
나머지 9,000만원은
다른 날에 내는 방식이 바로 가계약입니다.

물론 가계약금은 사정에 따라
다르게 줄 수 있습니다.

가계약은 실제 계약이 아니라
본 계약으로 가는 징검다리라고
생각하는 사람들이 많습니다.

때문에 가계약금은 당연히
돌려받을 수 있다고 생각하는 분들도
대부분일 텐데요.

하지만 가계약금을 돌려주던 과거 관행들은
최근에 들어서 사라지는 추세입니다.
법원 역시 가계약금도
중요 부분에 대한 합의로 인정해
법적 구속력을 가져
반환의무가 없다고 보고 있습니다.

따라서 가계약금을 받고자 한다면 특약 또는
‘계약이 진행되지 않는다면 가계약금은 돌려준다‘는
구두 약속이라도 받으셔야 합니다.

앞에서 이야기했듯이 구두 약속도
또 하나의 계약이 되기 때문이죠.

​가계약이 아닌 완전 계약으로 계약한다면
계약한 서로는 계약한 내용을
충실히 따르게 됩니다.

물론 다른 특약이 없는 경우죠.

하지만 계약을 파기하는 상황에서는
계약금은 해약금으로 변합니다.

집을 사고파는 경우,
집을 파는 사람이 계약을 해제한다면
계약금을 2배로 돌려줘야 하고
집을 사는 사람이 계약을 해제한다면
계약금은 돌려받지 못하게 되는 것이죠.
이처럼 부동산 계약 파기 시
해약금은 전체 계약금이 기준입니다.

민법상이나 최근의 판례들에서도
이 같은 성격을 명확히 하고 있습니다.

앞서 설명 드린 가계약의 경우에도
계약이 파기된다면 전체 계약금을
해약금으로 돌려줘야 합니다.

간단히 말해서 위약금은
‘해약에 따른 손해배상액’입니다.

해약금도 위약금에 범주에
속하는 것으로 생각하면
이해가 빠르실 겁니다.

하지만 위약금은
부동산 관련 계약서에서 설정한
특약에 의해 금액의 범위가
다양해질 수 있습니다,
따라서 위약금 특약이
계약서에 기재되어 있지 않다면
계약 파기 시 추가적으로 위약금을
물어줘야 할 필요는 없습니다.

물론 해약금은 물어줘야 합니다.

만약에 위약금을 요구하거나
위약금을 지불한 경우에는
민법 398조에 따라 민사소송에서
법원의 직접적인 권한으로
되찾을 수 있는 부분입니다.

​이렇듯 특약은
해약금의 수준을 결정하는 것으로
볼 수도 있습니다.

특약으로 해약금을 적게 설정할 수도 있고,
그와는 반대로 위약금처럼
해약에 따른 돈을 많이 받게끔
만들 수도 있기 때문입니다.

따라서 굳이 위약금을 떠나서도
특약은 집을 계약할 때 반드시
꼼꼼히 따져봐야 하는 부분입니다.
정부기관이 권장하는
표준계약서 사용도 중요합니다.

나중에 발생할지도 모를 문제들을
미리 조율할 수 있는 내용이
포함되어 있기 때문이죠.

또한 추후 생길 수 있는
모호한 문제에 대비하는 특약사항은
계약서상에 구체적으로 이해하기 쉽게 적어
혼동의 여지가 없어야 합니다.

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