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입주권 vs 분양권 뭐가 좋을까

조회수 2016. 3. 7. 16:24 수정
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투자달인 김여사의 강남 '개포지구' 입성 전략은?
# 강남 입성을 노리는 김여사는 강남 개포지구 
투자를 두고 고민입니다. 
2만 가구 규모의 미니 신도시로 조성돼 관심이 
쏠리지만 분양가가 3.3㎡당 평균 3800만원대에 
책정될 것이라는 이야기를 들어서입니다. 
인근 부동산을 방문해 보니 좋은 동·호수는 
조합원이 선점했다는 점을 강조하며 슬그머니 
조합원 입주권 매수를 권했습니다. 
투자달인 김여사는 수익성을 놓고 주판알을 
튕기기 시작했습니다. 


재개발·재건축 등의 주택정비사업에 투자하는 
방법은 크게 두 가지입니다. 
하나는 재개발·재건축이 진행되는 
기존 낡은 주택을 사서 공사 완료 후 
주하는 것입니다. 

또 다른 하나는 사업의 마무리 단계에 속하는 
일반분양 시점에 청약, 당첨 후 새 아파트가 
준공되면 입주하는 것입니다. 
두 가지 모두 새 아파트를 소유하고 입주할 수 있는 
권리를 얻는 것이지만, 
전자는 ‘조합원 입주권’, 
후자는 ‘분양권’으로 불립니다.
재개발·재건축 등은 기존 낡은 주택 등을 
허물고 사업을 추진합니다. 
때문에 재산 형태가 
‘부동산→부동산 권리(입주권)→부동산’으로 
변하게 되는데요. 
입주권은 구 주택을 허물고 새 주택에 
입주하기  전까지 인정받는 권리입니다. 
마찬가지로 분양권도 
‘장래 건축될 주택에 대한 권리’라는 공통점이 
있지만 청약통장을 갖고 
‘일반분양 청약→당첨→계약’에 의해 
권리를  인정받습니다. 


청약통장이 없더라도 일반분양이 끝난 단지의 
분양권을 구입하는 ‘분양권 전매’를 
노리는  방법도 있습니다. 
이 경우 일반분양가에 덧붙여 수천만원에서 
수억원대의 웃돈(프리미엄)을 추가로 지급해야 
하는 경우가 발생하기도 합니다.
입주권의 장점은 좋은 동과 층을 
선점할 수 있다는 점입니다. 
조합원 소유 땅에 아파트를 짓기 때문에 
로열층 혜택이 먼저 주어지는 것인데요. 
조합원들을 대상으로 동·호수 배정이 먼저 
이뤄진 뒤 남은 물량은 일반분양으로 돌려 
청약을 진행하게 됩니다.

일례로 지난해 8월 공급된 
‘e편한세상 옥수파크힐스’는 전용 59~115㎡, 
총 1,976가구 중 114가구가 일반분양됐는데요. 
일반분양된 전용 84㎡, 66가구는 
모두 5층 이하였습니다.

입주권이 분양권에 비해 상대적으로 
가격이 저렴한 것도 장점으로 꼽힙니다. 
부족한 사업비용을 일반분양 가격을 책정해 
충당하는 구조이기 때문입니다. 
실제 지난해 분양한 가락시영 재건축 아파트 
'송파 헬리오시티’의 일반분양가는 
△59㎡형 6억3800만~7억3000만원 
△84㎡형 7억6700만~9억2600만원 
수준이었습니다. 

반면 국토교통부에 신고된 입주권 실거래가는 
△59㎡형 6억3000만~6억8000만원 
△84㎡형 7억7000~8억4000만원 등입니다.


일반 분양가와 큰 차이가 없어 보이지만 모두 6층 이상 로얄층으로, 향후 프리미엄 등을 감안한다면 입주권 가격이 더 메리트가 있는 셈입니다. 때문에 인기가 높은 재건축·재개발 단지일수록 입주권을 찾는 수요가 더 많습니다.”
(송파구 P부동산 관계자)
반면 공사 지연, 설계 및 마감재 변경, 
일반분양 미분양 등으로 준공 시점에 예상치 못한 
추가분담금이 발생할 수 있는 점은 
입주권의 단점입니다.



지난해 12월 입주를 시작한 
서울 영등포구의 한 아파트도 
추가분담금을 놓고  조합원과 시공사간 
의견을 좁히지 못하고 있는데요. 
조합원 1인당 평균 7,200만원, 
많게는 최고 3억2,000만원의 추가분담금이 발생, 
현재 조합원 대부분이 입주를 하지 못한 채 
발만 동동 구르고 있는 상황입니다.
예상치 못한 걸림돌로 사업이 장기간 지연될 경우 추가분담금이 늘어나 결과적으로 더 많은 비용을 지불하게 될 수도 있습니다. 특히 주택 시장 호황으로 사업 진행에 속도가 붙은 서울 강남권 재건축과 달리 진행이 첩첩산중인 사업장이 많아 수익성을 꼼꼼하게 따져보는 것이 중요합니다.”
(K대 부동산학과 교수)
초기 투자금이 일반분양과는 
비교할 수 없을 정도로 크다는 것도 
입주권이 갖는 단점입니다. 
입주권은 조합원 권리가액에 
이주비용을 뺀 돈을 지불해야 합니다. 
이 금액은 단지마다 차이는 있지만 
수억원에 달합니다. 
반면 일반분양은 
한 번에 목돈이 들어가지 않습니다. 
계약금과 중도금, 잔금을 나눠서 지불할 수 있는 
한편 중도금 집단대출이나 대출승계 등이 
이뤄지는 경우가 많기 때문입니다.
조합원 입주권 매가 하락으로 조합원 입주권에 대한 문의가 많습니다. 하지만 현재 입주권 매입의 경우 이주비를 제하더라도 6억원이 넘는 목돈이 들어갑니다. 진입 장벽이 높을 수밖에 없죠.”
(강남 개포주공 B부동산 관계자)
분양권과 입주권은 각기 지니는 장단점 외에 
취급되는 성격도 다릅니다. 
먼저 분양권은 계약 이후부터 등기 전까지는 
분양권으로 따로 취급됩니다. 
다시 말해 새 아파트가 준공된 후 잔금을 치르고 
소유권이전등기를 마쳐야 
완전한 주택이 된다는 얘기입니다. 
반면 입주권은 소득세법 제89조에 따라 
주택 수 계산에 포함됩니다. 
예를 들어 주택 한 채를 보유하고, 
재건축 아파트 입주권을 갖고 있는 경우엔 
2주택 보유자가 됩니다.


세금 측면에서도 차이를 보이는데요. 
앞서 언급했듯이 분양권은 주택으로 
간주되지 않는 만큼 등기를 요하지 않고 
취득세를 내지 않습니다. 
따라서 구입과 보유 시에 
내야 하는 세금이 없습니다. 


반면, 조합원 입주권은 매입 즉시 
취득세를 내는데요. 
관리처분인가 후 주택이 멸실 되면 토지만이 
남기 때문에 4.6%의 토지세율을 적용, 
일반주택의 취득세율(1.1~3.5%)보다 높습니다. 
보유하는 동안 토지 지분에 대한 
재산세도 납부해야 합니다.
분양권은 주택 수에 포함되지 않아 
아파트 한 채를 가지고 있는 A씨가 분양권을 
취득한 후 아파트를 처분해도 
비과세 요건을 갖췄다면 
1가구 1주택자  비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 
다만 분양권 자체를 처분할 때에는 
매매 시세차익에 따라 양도세를 내야 합니다. 


반면 입주권은 주택 보유 수에 포함돼 
다른 주택없이 입주권만 가지고 있다면 
입주권 상태에서 처분할 때 
1가구 1주택 비과세 혜택을 받습니다. 
대신 본인 소유의 주택과 조합원 입주권을 
갖고 있다면 2주택자로 간주, 
아파트를 팔 때 2주택자가 돼 중과세를 
적용 받는 것이 원칙입니다. 
다만, 일시적 2주택자인 경우 
비과세 혜택이 있습니다. 
일반 분양자가 완공된 아파트를 팔 때에는 
보유 기간 산정에 분양권 보유 기간은 
포함되지 않습니다. 
그렇기 때문에 완공된 후 
단시일 내 아파트 등을 팔면 높은 세율을 
적용 받게 됩니다. 



결국 입주 전에 양도할 때에는 
잔금을 치르지 않은 분양권 상태에서 
양도하는 것이 더 유리할 수 있습니다. 
다만, 최근에는 잔금을 치르기 전에 
분양권을  양도하면 이를 부동산에 대한 
미등기양도로 보는 경우도 있으므로 
주의해야 합니다. 
한편 잔금청산 후 바로 주택을 양도하면 
단기매매에 해당하여 40% 같은 
높은 세율이 적용됩니다.
• 분양권 양도: 보유 기간이 1년 미만 50%, 1~2년 미만 40%, 2년 이상 6~38%
• 분양 아파트의 양도: 잔금지급일로부터 1년 40%, 1년 이상 6~38%
조합원 입주권과 일반분양 분양권은 
서로 장, 단점이 있기 때문에 무엇이 좋다고 
단정할 수는 없습니다. 
사업성, 자본력 등에 따라 차이를 
나타내기 때문인데요. 
부동산 전문가 J씨의 의견 들어보시죠.


정비사업이 활발히 진행되던 금융위기 이전에는 분양권보다 입주권 선호도가 높았습니다. 하지만 최근 몇 년 사이 조합원 분담금 증가가 이슈로 떠오르면서 분양권에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있습니다. 향후 시장 상황이 어떻게 움직일지 가늠할 수 없는 만큼 수요자 본인의 자금 동원력 등을 잘 따져 선택하는 게 중요합니다.”
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