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8.25대책 이후 분양아파트 이렇게 골라라

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지난 8월 25일 주택시장의
안정적인 관리와 가계부채 건전성 확보를
위해 정부는 '8.25 가계부채 관리방안'을
발표했습니다.

이번 대책이 이전 대책과 차별화 되는 건
주택의 과잉공급이 가계부채의 건전성을
해칠 수 있어 주택공급 자체를 조절하는
내용이 포함됐다는 점인데요.
정부가 이 같은 대책을 내놓은 건
분양시장 활성화로 중도금 대출이나
집단대출이 상당부분 늘어났고
저금리로 인해 제2금융권 중심으로
비주택 담보대출이나 신용대출도 늘어났다고
판단했기 때문입니다.

이번 대책에는 집단대출,
즉 주택공급과 관련된 분양시장에 대한
관리 방안을 처음으로 포함했는데요.

집단대출의 가장 큰 증가 원인으로
지적되고 있는 주택 공급과잉을 최소화하기
위해서 택지 구입부터 시작해서
인허가, 분양 보증, 분양 잔금 지급까지
주택의 공급프로세스 단계별로 대책을
마련했습니다.
특히 LH공공택지 공급물량을
지난해 대비 58%(6.9㎢, 12.8만호→4.0㎢, 7.5만호)
수준으로 감축하고, 내년 물량도 수급여건 등을
고려해 금년대비 추가 감축을 검토키로 했으며,
분양시장 영향이 큰 수도권 분양주택용지를
중심으로 공급 물량을 조정한다는 방침입니다.

PF대출에 대한 보증심사나 집단대출에
대한 관리도 강화한다고 하고요.

하지만 이번 대책은
오히려 부동산 시장의 과열을
부추기고 있는데요.

저금리 기조에서 공급 위축 우려가
부각되면서 실수요자들이 매매로 전환하는
모양새입니다.
무엇보다 공급 물량 감소가 예상되는
인기 지역에 쏠림 현상이 심화되고 있는데요.

특히, 지방에서는 부산(0.14%)과
제주(0.09%), 강원(0.07%) 정도만이 상승해
수도권 쏠림 현상을 뚜렷이 나타나고 있습니다.

가계부채 대책 이후로 지방보다는
수도권 분양 물량에 관심이 쏠릴 것으로
예상되는 이유입니다.​

실제로 8.25대책 이후
수도권 인기 지역에서 분양한 아파트들은
어김없이 높은 청약 경쟁률을 보였습니다.

서울에서 분양한 ‘래미안 장위’는
평균 21.12대 1로 올해 서울 강북권
최고 경쟁률을 기록했고요.
경기 남양주 다산신도시 지금지구에서
분양한 ‘금강펜테리움리버테라스’는
평균 21.70대 1, 안양시 만안구에 공급되는
한양수자인 안양역은 평균 13.79대 1의
경쟁률로 전 주택형이 1순위에서 마감됐습니다.

분양시장 영향이 큰 수도권 중심으로
공급 물량 조정 가능성이 높아
수도권 신규 분양 단지에 대한 관심도
점점 높아지고 있는데요.

이런 시기에는 어떤 분양 아파트를
골라야 할까요?

분양시장 양극화로 선별적 청약이
필요한 때이므로 집값 상승 여력이 높은
기본이 갖춰진 아파트를 골라야 할 것입니다.

왜냐면 경제여건 악화 및 금리인상 등
많은 변수가 아직 있기 때문입니다.
따라서 지방보다는 서울 강남권,
서울 인접 수도권 택지지구, 도심 역세권,
발전성을 갖춘 곳 등을 눈 여겨 봐야 하고,
특히 직장과의 거리가 가까운 직주근접성이나
출퇴근 편리한 교통망을 갖췄는지
살펴봐야 합니다.

직장과의 거리가 가까우면 그만큼 출퇴근에
소요되는 시간을 줄일 수 있고 그런 만큼
아파트의 가치는 한층 높아지기 때문인데요.

특히 경기권은 테크노밸리 등의
산업단지 조성도 많고 서울 여의도나
강남 등 주요 업무밀집지구로 출퇴근하는
경우도 많아 반드시 접근성을 고려해야 합니다.

이런 요건을 갖춘 아파트는
투기적 수요가 아니라 실수요에 의해
아파트 가격이 상승하기 때문에 가격의
거품 붕괴 걱정을 덜 수 있으니
요즘 같은 시기에 가장 우선해서
봐야 할 조건입니다.  

두 번째로 아파트 브랜드도 따져봐야 합니다.

아파트 브랜드는 실제 건설된
아파트 상품의 질을 좌우하면서 동시에
브랜드에 따라 수천만원에서 수억원대까지
가격 차이를 보이기 때문입니다.

브랜드 가치가 아파트의 가치를
상승시키는 효과가 있다는 얘기죠.

특정 선호하는 브랜드들이 있고
그것이 또한 프리미엄에 큰 영향을
미치기도 하는데요.

될 수 있으면 대형 건설사의
유명 브랜드 아파트를
고르는 것이 좋습니다.
오케이!
브랜드 가치는 건설사의 안정성과도
관련되어 있어섭니다.

큰 자금이 아파트가 지어지는
기간 내내 조달되어야 하는데,
대형 건설사는 신용도가 높아 그런 면에서
안정적이고, 신뢰성을 확보하고 있으니까요.

게다가 대형 건설사의 브랜드 아파트는
오랫동안 쌓인 기술력과 노하우로
잘 짓기도 하고 상품력도 탁월합니다.

그런 만큼 입주시 프리미엄도
이름이 없는 아파트에 비해 높고요.

그러므로 이런 시기엔 선호도와
인지도 있는 브랜드 아파트를
택하는 것이 낫습니다.​

세 번째 체크 포인트는 집값 상승 여력이
높고 심한 변동폭을 보이지 않는
대단지 아파트입니다.

이번 대책으로 예년보다 많은 물량이
시장에 쏟아지는 만큼 2~3년 후
입주 시 공급과잉으로 인해 가격이
조정될 수 있는데요.

대단지 아파트는 그런 상황에서도
꾸준하게 거래되며 안정적인 시세를 유지해
선호도가 높습니다.
오케이!
​대단지일수록 다양한 편의시설과
넓은 주차공간, 녹지공간을 갖춰 주거
편의성이 높기 때문이죠. 여기에 대단지
고정수요로 단지 내 또는 도보 거리에
유치원부터 초∙중∙고교가 들어서게 될
가능성이 높고 단지 주변으로 형성되는
상권도 활성화되어 불경기에도 집값에
영향을 덜 받습니다.

공용관리비를 세대당 나누어 부담하게 되므로
소규모 단지에 비해 관리비가 상대적으로
적게 나오는 등 부수적인 장점도 많고요.

마지막으로 분양 받을 아파트가
위치한 지역에 최근 수년간 아파트가
얼마나 공급됐고 앞으로 얼마나 공급될
예정인지를 꼭 체크해 볼 필요가 있습니다.

다시 말해 그 추이에 따라 공급이
많았던 지역을 배제하고 공급이 적었던 지역을
주목할 필요가 있다는 얘기인데요.
최고!
이미 공급이 많았던 지역은 입주 물량이
한꺼번에 쏟아져 나와 가격이 떨어질 가능성이
있는 반면 신규 물량이 적은 지역은 새 아파트의
희소가치가 더해져 가격이 올라갈 가능성이
높기 때문입니다.

한 10년간의 공급물량 추이를 보고
공급이 적었던 지역을 선택하는 것이 좋습니다.  

이번 ‘8.25대책’ 이후 분양 아파트 선택 시
고려해 봐야 할 4가지 요건을 살펴봤는데요.

다시 한번 정리해보자면 지방보다는
공급 위축이 우려가 더 큰 수도권 그 중에서도
직주근접성이나 교통 호재를 지닌 곳을
고려해야 하고, 높은 선호도와 인지도로
프리미엄이 예상되는 브랜드 아파트,
경기 변화에 따라 집값 변동이 적은
대단지, 그리고 수년 간의 새 아파트 공급 상황을
살펴봐야 한다는 겁니다.
또한 이번 8.25대책 주요내용이
적용, 시행되는 시기가 9~10월사이인 만큼
이 시기에 계획됐던 물량들 가운데 1개월 정도
분양 일정이 늦춰지는 곳들도 나올 수 있으니
이 요건들을 갖춘 단지에 관심을 가지되
일정 변경 여부도 상시 체크할 필요가 있습니다.

부동산 전문가 K씨의 의견 들어보시죠.
“이번 대책으로 1개월 안팎으로 분양시기가 늦춰지는 곳들이 나올 수 있습니다. 때문에 관심이 있던 지역, 물량이라면 일정 변경 여부를 상시 체크하셔야 하고, 국내외 시장 여건에 따라 가격이 크게 오르지 않을 수도 있어 대외변수에 안정적일 만한 입지, 가격, 발전성까지 장점을 고르게 갖춘 곳을 길게 보고 접근하는 것이 좋습니다. 어중간한 여러 채보다는 똑똑한 한 채가 더 중요한 시점입니다.”

그렇다면 올 가을 수도권 분양
아파트 중에서 눈 여겨 봐야 할 유망
분양단지는 어디일까요?

우선 서울에서는 택지 공급이
거의 없어 정비사업 위주의 단지들을
주목해 봐야 하며, 이들 단지는 청약이
몰릴 가능성이 크기 때문에 그나마
당첨 확률을 높일 수 있는 방법은
일반분양 물량이 많은 곳을 주목하는 것이
유리합니다.

유망 단지로는 대우건설•현대건설•SK건설
컨소시엄이 강동구 고덕지구 고덕주공2단지를
재건축하는 고덕그라시움이 눈에 띄는데요.
이 단지는 총 2,010가구가 일반 분양됩니다.
이외에 대림산업이 신반포 5차 아파트를
재건축하는 아크로 리버뷰나 삼성물산이
잠원한신 18·24차를 재건축하는
래미안 신반포 리오센트, 그리고 롯데캐슬
수색4구역 등도 주목해 볼만 합니다.

경기 지역의 경우 신도시, 택지지구
아파트를 주목해 봐야 하는데요.

GS건설이 이달 안산 고잔신도시
마지막 노른자위인 사동 90블록에
총 7,628가구 규모의 초대형 복합단지
‘그랑시티자이’를 선보입니다.

이 단지는 부동산 포털 닥터아파트가
추석 이후 9~10월 경기권 유망단지를
설문 조사한 결과 가장 주목할 만한
유망 단지로도 뽑혔는데요.

안산에 첫 선을 보이는 자이 브랜드
아파트인데다 내년 착공 계획인 광역철도
신안산선의 최대 수혜 단지이기도 합니다.
인근에 반월산업단지, 시화산업단지,
시화멀티테크노밸리 등 3개 산업단지가
밀집해 있고 안산사이언스밸리도 가까이 있는
직주근접 단지고요.

또한 이 아파트가 위치한 안산은
입주한지 10년 이상 지난 노후단지가 91%에
달해 가치 상승이 점쳐지고 있습니다.

GS건설은 우선 1단계로 아파트 3,278가구,
오피스텔 555실 등 총 4,283가구가
공급예정입니다.
남양주시 다산지금지구에
총 1,304가구 규모로 들어서는 금강펜테리움
리버테라스 2차도 주목됩니다.

탁월한 서울 접근성으로
이미 1차분이 높은 청약경쟁률로 1순위에서
전 가구 마감된 인기 검증지역에서 나오는
물량이기 때문입니다.

이외에 의정부 추동공원에
들어서는 e편한세상 추동공원(1,561가구),
의왕백운밸리 효성해링턴 플레이스(2,480가구),
수원 망포 4지구에 들어서는
수원 망포 아이파크 캐슬(2960가구) 등도
눈 여겨 볼만 합니다.

8.25대책으로 정부가 주택공급 물량을
줄이겠다고 밝히면서 오히려 신규 분양 시장에
기대감이 돌고 있는데요.
특히 인기 지역인 수도권 택지에
관심이 쏠리고 있고 양극화도 심화되고 있어
프리미엄이 기대되는 아파트에 선별 청약을
하는 것이 중요합니다.

마지막으로 업계 관계자의 조언 들어보시죠.
“정부의 공급 축소 발표로 오히려 공급물량이 줄어들면 집값이 오를 수 있다는 기대감이 조성되면서 상승분위기를 탄 수도권 분양시장으로 수요자들이 몰릴 것으로 예상됩니다. 하지만 지역별∙상품별로 양극화도 심화될 가능성도 높기 때문에 그 어느 때보다 더 선택과 집중의 청약전략이 필요할 것입니다.”

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