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10년만의 최대 분양 앞둔 ‘안산’은 지금

초대형 복합개발이냐 재건축이냐

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안산시는 1977년 3월 수도권 인구 분산을
위해 반월 신공업도시로 개발된 1세대
계획도시입니다.

인구 74만8,000여명('16년 7월 기준)을
넘어서는 대도시로 성장했죠.
뿌듯
하지만 40년 가까운 세월이 흐름 지금은
초기 개발 때 지은 연립주택·주공아파트 등
낡은 아파트가 밀집된 지역인데요.

부동산114에 따르면 현재 안산시 내
입주10년을 넘은 단지는 전체
9만7,186가구(임대 제외) 가운데
8만8,391가구로 노후화 비중이 91%에
달합니다.

입주 아파트뿐 만이 아닙니다.

최근 10년간 안산에 신규 분양된
아파트 물량 추이를 보면 새 아파트에
얼마나 굶주려 왔는지 알 수 있습니다.

그나마 지난해 재건축 분양 열풍으로
숨통이 트였고 올해 2000년 이후 최대 물량이
쏟아져 이목이 집중되는데요.
오케이!
특히 이달 이후 연내 분양 예정인
아파트 일반분양 물량이 총 8,005가구로
지난 10년간의 분양물량과 맞먹는 수준인데다
최대 물량을 쏟아냈던 2000년(6,295가구)보다도
많아서 초미의 관심 대상이 되고 있습니다.

일각에서는 불안정한 부동산 경기
여파로 공급과잉에 대한 우려를
표명하기도 합니다.

하지만 전문가들은 이는 기우에
불과하다고 말합니다.
안산시 주택에서 아파트가 차지하는 비율이
전국 평균에도 미치지 못하는 수준이기
때문인데요.

안산시청 주택과에 근무하는
한 공무원의 의견 들어보시죠.
“지난해 조사한 안산시 주택유형 현황을 보면 전체 26만1,933가구 중 아파트는 9만5,674가구로 36.5%밖에 되지 않습니다. ‘2010 인구주택총조사’에서 전국과 서울의 아파트 비중은 58%, 경기도의 아파트 비율은 이보다 10% 높은 67.4%로 조사됐는데요. 그 동안 신도시, 택지지구를 중심으로 아파트 공급이 많았던 점을 미뤄보면 안산의 아파트 공급 비중은 전국이나 서울 평균에 턱없이 못 미치는 수준으로 여전히 안산 시민들은 더 나은 주거여건의 아파트 공급을 원하고 있다고 볼 수 있습니다.” (안산시청 공무원 L씨)

그래서일까요? 

최근 안산에 분양된 아파트 단지들의
분양성적도 좋았고, 몇몇 단지에는
프리미엄까지 붙어 거래될 정도로
호조세를 보이고 있습니다.

실제로 지난해 안산에서 분양한 
안산 센트럴푸르지오(중앙주공2), 
안산 파크푸르지오(성포주공3), 
고잔롯데캐슬골드파크(군자주공5), 
힐스테이트 중앙(중앙주공1) 등
4개 재건축 단지 모두 청약에서 순위 내
마감을 기록했습니다.
특히 고잔신도시 내에 위치한
힐스테이트 중앙 분양권엔
현재 평균 3,000만~3,700만원가량의 호가가
붙어 거래되고 있습니다.

실제로 국토부 실거래가에 따르면
힐스테이트 중앙 전용 84㎡ 26층 분양권은
지난 7월 분양 당시(4억8,100만원)보다
3,341만원 높은 5억1,441만원에 팔렸고,
이달 포함해 올 3분기에 국토부에
신고된 거래건수만도 30건에 달합니다.

안산 지역민의 새 아파트에 대한 수요가
많은 만큼 미분양도 거의 없습니다.

국토교통부의 미분양 아파트 통계에
따르면 지난 6월 안산시 미분양 아파트는
5가구뿐인데요.
이는 동월 경기도 전체 미분양 아파트가
1만9,737가구로 전월(1만7,272가구) 대비
14.27% 늘어난 데 비해 엄청 미비한 수준으로
거의 제로에 가까운 미분양 청정지역이라
할 수 있습니다.

안산시의 고질적 문제였던
광역교통망이 개선되고 주거인프라가
확충되고 있는 점,
미니신도시급의 대규모 단지가 들어서며
고급 신흥주거타운이 생긴다는 점도
실수요자뿐 아니라 투자수요까지 끌어들이며
안산 부동산시장을 들썩이게 하는 이유입니다.
우선 신안산선 1단계
(안산∙시흥시청~여의도 43.6km) 건설구간이
2017년 착공 예정이고,
안산을 경유하는 수인선도
내년 전 구간 개통할 계획입니다.

소사~원시선 개통도 2년 앞으로 다가왔고,
 인천발KTX의 안산 초지역 정차나
제2외곽순환도로 등 굵직한 교통 호재가
있습니다.

광역교통망뿐만 아니라 안산시민의
대중교통 노선도 대규모 단지 준공에 맞춰
더욱 편리한 이용이 될 수 있도록
대폭 개선될 예정입니다.

실제 해당 내용을 적극 검토 계획 중인
안산시 공무원의 말을 들어보시죠.
“안산은 미래가치가 높은 계획도시지만 교통이 원활하지 못하다는 단점이 있었습니다. 현재 사동 90블록 일대 초대형 주거복합단지를 포함해 대규모 복합개발이 이뤄지고 있는 만큼 신규 단지 거주민들이 불편이 없도록 90블록과 송산그린시티, 구도시, 전철역을 경유하는 지방대중교통계획수립 용역을 발주하여 연구 중이며, 향후 용역결과를 바탕으로 90블록 거주민들이 불편 없이 대중교통을 이용할 수 있도록 할 계획입니다. 신규 노선 증축만이 아니라 현재 푸르지오6차에서 강남역까지 운영하는 3102번 버스도 내달부터 운행 예정이고, 90블록 아파트 준공 시 3102번 노선을 90블록으로 변경 운영도 적극 검토 중입니다. 안산 고잔동 소재 롯데백화점 신관 증축 공사도 진행 중이고 90블록 R&D센터 등 지역경제를 활성화하는 대형 개발사업도 추진 중으로 안산은 더욱 살기 좋은 곳으로 변모할 것입니다. 도시의 가치도 거듭 향상될 것이고요.”

이처럼 상승 기운을 타고 있는
안산 부동산시장.

특히 올 하반기 미니신도시급 규모의
초대형 단지 2개가 나란히 분양 격돌을
치를 채비를 하고 있어 긴장감마저
돌고 있는데요.

내달 상록구 사동 90블록 일대에
분양 예정인 7,628가구
(아파트 6,600가구, 오피스텔 1,028가구) 규모의
초대형 복합단지 ‘그랑시티자이’와
단원구 초지동, 원곡동 일대 초지연립 1단지(525),
초지연립 상단지(409), 원곡연립 3단지(471) 등
3개 단지를 재건축하는
‘초지역 메이저타운 푸르지오’가 그것입니다.

그랑시티자이는 안산에
첫 진출하는 자이 브랜드인데다
안산 최대 규모(7,628가구)에 최고층(49층)으로
단지 안에 어린이집부터 초·중·고교 부지가
모두 계획되어 있고 블록 내 복합용지에는
쇼핑·문화·여가를 체험하는 복합
라이프스타일센터와 인근 안산사이언스밸리와
연계되는 스마트 제조혁신센터(R&D센터 등)까지
함께 조성 되는 주거∙상업∙교육∙문화가 한데
어우러진 초대형 복합개발입니다. 
오케이!
요즘 주거 트렌드인 진정한 원스톱 생활이
가능한 단지인데다 안산시 최초의 T-HOUSE나
단지 내 수영장, 야외 풀장 등 다양한
혁신평면에다가 고급 커뮤니티시설을 갖췄고
대규모의 복합개발인 만큼 자연녹지 공간도
풍부해 주거 쾌적성까지도 뛰어납니다.

게다가 단지 인근에는 신안산선
한양대역(계획, 가칭)도 자리해 있고요.

반면 원곡연립3단지, 초지연립 상단지,
초지1단지 등 3개의 주택을 재건축하는
초지역 메이저타운 푸르지오는 초지역 역세권의
구도심으로 안산시청, 고려대 안산병원,
단원구청, 안산시민시장, 
롯데백화점, 대형마트 등이
가까이 있어 기존 인프라를 이용할 수 있습니다.

이들 단지 모두 안산시를 대표하는
랜드마크 단지로서의 가치가 충분해
수요자들도 선택의 고민이
깊어질 수밖에 없는데요.

부동산 전문가들도 그렇게 내다보고 있습니다.
그랑시티자이가 들어서는 사동 90블록은
고잔신도시의 2단계 구간 중 일부여서
고잔신도시의 상업지역 등 다양한 생활인프라는
물론 새 아파트에 새롭게 조성되는
인프라까지 풍부하게 누릴 수 있는 반면
초지역 메이저타운 푸르지오가 들어서는 곳은
안산 구도심으로서 초지역이나 4호선 중앙역 등
기존 대중교통망 이용이 편리합니다.

부동산 전문가 K씨의 의견 들어보시죠.
“안산 분양시장은 지금 신규로 조성되는 대형 복합개발이냐 재건축이냐로 양분되어 있습니다. 분양을 고려 중이라면 본인의 자금 사정 및 생활 패턴, 선호도에 맞는 집을 골라야 할텐테요. 재건축 단지는 이미 들어서 있는 구도심 인프라를 이용할 수 있다는 장점이 있지만 조합원들의 이익이나 인근 아파트의 프리미엄이 반영된 분양가로 상대적으로 고분양가로 책정될 가능성이 높습니다. 또한 좋은 층과 향은 조합원들이 이미 가져간다는 단점도 있고요. 반면 초대형 복합단지가 들어서는 사동 90블록은 새로 조성되는 인프라를 누릴 수 있어 준공된 후 정주여건이 갖춰지면 향후 가치 상승에 따른 시세차익도 충분히 기대해 볼 수 있죠. 더욱이 복합단지는 요즘의 주거 트렌드에 완벽하게 조응하고 있으니 사용 목적을 고려하여 선택해야 합니다. 다만 교통은 현시점에는 좋지 않다는 점을 고려해야 합니다.”

안산에 새 아파트를 기다리던
현지 주민들도 이들 단지 중 어디에
청약할지를 놓고 고심하는 분위기인데요.
안산시 고잔동에 거주 중인
한 시민의 얘길 들어보겠습니다.
“안 그래도 살고 있는 아파트가 오래되어 옮기고 싶었는데요. 집값 상승 여력이 높은 네 개 단지가 동시에 나온다고 하니 어디에 청약할지를 놓고 고민할 수밖에요. 관전 포인트라고 하면 정주여건과 투자성을 봐야 하지 않을까요? 아이들 학교도 살펴봐야 할 테고요. 네 개 단지 다 장단점이 있지만 저처럼 실거주를 목적으로 한다면 아무래도 주거 여건이 더 편리한 복합단지가 더 나을 듯싶어요. 물론 생각하기 나름이지만 분위기는 직접 살 요량이라면 그랑시티자이, 투자성만을 고려한다면 재건축 뭐 그런 분위기 같은데요. 공인중개사들도 그렇게 조언하고 있고요. 하지만 문제는 분양가 아닐까요? 아무리 살고 싶은 단지라고 해도 분양가가 수준에 맞지 않으면 그림의 떡일 테니까요.” (안산 고잔동 거주자 J씨)

안산 시민 J씨의 말처럼 두 단지의 분양 성적은
결국 분양가격에 따라 갈릴 것으로 보이는데요.

적정 분양가격은 과연 얼마일까요?

안산 일대 현지 공인중개사들은
최근 5년간의 안산시 아파트 분양가 추이나
지난해 공급한 안산 센트럴 푸르지오와
힐스테이트 중앙 등이 3.3㎡당 평균 분양가가
1,300만원선을 훌쩍 넘어선 점,
만족
그리고 입주가 어느 정도 마무리된
레이크푸르지오가 3.3㎡당 1,400만원대의
시세를 형성하고 있는 점을 고려해 본다면
그랑시티자이와 초지역 메이저타운 푸르지오
두 단지의 분양가는 1,300만원 후반에서
1,400만원 초반대가 적정선이라고 얘기합니다.

안산 고잔동 소재M공인중개사의
의견 들어보시죠.
“지난해 분양한 아파트 분양권에 1,000~3,000만원의 웃돈이 붙어있는데다 두 단지 모두 안산시를 대표할 만한 규모로 들어서기 때문에 어느 정도의 분양가 상승은 있을 수밖에 없다고 판단되고요. 최근 시장 분위기나 시세를 고려해본다면 너무 상승률이 크지 않은 범위인 1,300만원 후반대에서 1,400만원 초반대에서 책정될 것으로 보입니다. 아무래도 도심에 들어서는 그리고 조합원이 입김이 들어가야 하는 재건축 단지의 분양가가 좀 더 높을 것으로 판단되고요. 정확한 분양가는 모집공고가 나온 이후에야 알 수 있겠지만 두 단지 간에 분양가 눈치 싸움이 치열할 것은 분명해 보입니다.”

이처럼 안산시 아파트 분양시장은
지금, 내달 공급 예정인 2개의
메머드급 단지가 화두입니다.

두 단지의 공급이 반갑고 기대되는 이유는
또 있습니다.

90블록 복합용지에 계획 중인
R&D센터와 연계 리모델링 및 확장을
추진 중인 안산사이언스밸리를
비롯 시화·반월 스마트허브 등
주요업무지역으로 출퇴근이 수월해지면서
 주변 도시로 빠져나갔던 수요가
 다시 안산으로 회귀할 것으로
전망되기 때문입니다. 
옳다구나!
사실 안산은 수도권 최대 산업단지가
조성된 곳으로 서울 출퇴근보다는
안산 내에 직장을 두고 있는 이들이 많은 편이지만,
이들 수요를 충족시키는 공급이 원활하지 못해
평촌, 의왕 등 외곽에 주거지를 두고 있는 이들이
많았다고 합니다.

 그런데 이번 대규모 고급 주거단지의
공급으로 이들이 다시 안산으로 돌아와
가능성이 높아진 거죠.

 마지막으로 현지
S공인중개사의 의견 들어보시죠.
“안산은 계획도시로 신규주택을 공급할만한 부지가 부족하고 지난 10여년 아파트 공급도 드물었습니다. 이 때문에 직장은 안산에 있지만 거주지는 주변 도시에 두는 사람들로 인구가 점차 줄어들고 있는데요. 앞으로 직장 앞에 새 아파트가 들어서면 직주근접을 원하는 직장인들이 다시 안산으로 들어올 가능성이 높습니다. 게다가 안산을 대표할 랜드마크 단지들의 분양이 이어지고 있으니까요. 각종 호재에 교통망도 확충되고 주거인프라도 획기적으로 개선되고 있는 만큼 이들 인구가 다시금 안산으로 회귀하며 도시에 생기를 불어넣을 것으로 예상됩니다.”

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