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서울에 느끼는 신도시 같은 주거지는

2만가구 규모 서울권 신도시로 탈바꿈 되는 대규모 택지지구

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부동산의 가격을 형성하고 움직이게
하는 것은 ‘수요’ 입니다.

아무리 입지, 상품이 좋아도
수요가 없으면 제대로 된 가격을
받을 수 없습니다.

최근 5년간 수도권, 지방광역시,
지방도시의 아파트 매매값 변동률을
살펴보니 수도권 위주로 수요가
움직이는 것으로 나타났습니다.

수도권은 2015년 하반기까지만 해도
지방광역시에 비해 상승폭이 낮았으나
올해 들어서는 상승폭이 한층 커졌습니다.
이는 재건축과 신도시를 중심으로 하는
분양시장 호조와 재고아파트의 거래로
가격이 지속적으로 올랐기 때문입니다.

반면 지방의 경우 경기가 위축과
그간 공급이 많았던 터라 주택수요가
줄어들었습니다.

하지만 분양에 의한 집단대출은
감소하지 않고 있어 정부는 가계부채의
건전성을 확보하기 위해 ‘8.25가계부채 관리방안’
카드를 꺼내들었습니다.

‘8.25가계부채 관리방안’(이하 8.25대책)은
가계부채의 건전성을 확보하고 과도한
주택공급으로 인해 발생하는 미분양 리스크를
줄여 집단대출에 대한 가계대출의 질적 저하를
방지하는 내용이 주요 골자입니다.

적정 수준의 주택공급을 위해
주택공급 단계에 따라 세부관리방안을
마련했는데요.

LH의 택지 공급을 조절하고
PF대출 심사 강화, 분양보증 예비심사를
신설하는 등의 내용이 포함됐습니다.

​이 때문에 당장은 아니지만
주택공급 조절과 깐깐한 심사로 인해
주택공급이 다소 감소할 가능성이 높아졌습니다.
공급이 줄게 되면 수요자들은
돈이 될 만한 지역, 단지에 관심을 갖게 됩니다.

입지 및 인프라가 뛰어나고, 규모 및 브랜드,
발전가능성까지 갖춘 단지는 경쟁력이
더욱 높아질 전망입니다.

하지만 대출건수 및 금액한도 등이
제한되는 만큼 꼼꼼하게 따져보고 결정하는
수요자들 중심으로 분양시장이
재편될 것으로 예상됩니다.

수도권에는 여러 신도시들이 있습니다.

90년대 조성된 1기신도시
(분당, 일산, 평촌, 산본, 부천 중동 등 5곳)가
상당부분 노후화 됐고 수도권 인구 또한
증가했기 때문에 추가 신도시들이 조성됐습니다.

이들 신도시는 신흥 주거지로 시장에서
인기를 끌고 있습니다.
‘형님보다 나은 아우’로서 말이죠.

8월말 기준으로 수도권 3.3㎡당 평균매매가
상위 15곳을 살펴보니 판교신도시와
위례신도시는 웬만한 서울의 구보다
높은 가격을 형성하고 있습니다.

신도시는 낡은 도심에서 벗어나 새 아파트,
쾌적한 환경에서 살 수 있다는 장점이 있습니다.

도심에서 보기 힘든 공원, 녹지가 풍부하죠.
이것이 사람들이 신도시를 좋아하는 이유입니다.

각 신도시 마다 장점들이 있습니다.
분당과 접한 판교는 분당 내에 인프라를
그대로 이용할 수 있어서 분당 수요가
상당수 유입됐습니다.

또한 판교테크노밸리, 신분당선 등으로
수요가 증가했죠.

서울 송파권역이 포함된 위례신도시는
강남과 인접 하다는 장점이 있습니다.

광교신도시는 호수공원의 쾌적한 환경,
출퇴근 환경
(삼성전자, 판교테크노밸리, 서울 강남권)
으로 수요가 두텁습니다.

하지만 이들 신도시 대부분 지금이
되기 까지 입주초반 부족한 인프라로
불편을 겪었고 일부에선 여전히 불편이
지적되기도 합니다.
위례신도시는 교육, 상업시설 부족으로
매매가, 전셋값이 기대에 못 미치기도 했고
위례신사선, 트램 등 교통편은 여전
공사 중입니다.

광교시도시는 판교, 위례에 비해
서울에서 멀리 떨어져 있기 때문에
신분당선 남부연장 개통에 큰 기대를 걸었지만
요금 문제로 인해 불만이 계속되고 있습니다.

생활권이 신도시 인접지역이라면 괜찮겠지만
서울 등 원거리인 경우 이동간에 느끼는 불편함,
피로감은 쉽게 해소되지 않습니다.

신도시에 살고 싶지만 많은 이들은
서울을 벗어나는 걸 꺼립니다.

갔다가도 불편함을 이유로 다시 서울로
들어오는 이들도 많습니다.

 되도록 서울을 벗어나지 않으면서
신도시 같은 환경에서 살수는 없는 걸까요?

‘신도시 같은 환경’은 뭘까요?

다양한 공원이 있어 어딜 가도
쾌적한 환경이어야 합니다.

편하게 이용할 수 있는 상업시설과
깨끗한 학교, 편의시설도 있어야 하고요.

서울에서는 이러한 신도시급 환경을
찾기가 어렵습니다.

택지개발 같은 사업이
이뤄질 수 없기 때문입니다.

여러 재개발 사업이 진행되는 뉴타운도
떠올릴 수 있지만 구역마다 사업이
재 각각이고 도로상황 등 재반시설도
신도시급으로 보기엔 어렵습니다.

반면 대규모 재건축 사업지의 경우
상대적으로 뉴타운 보다 사업직후 환경이
신도시와 유사한 모습이 많습니다.

이는 재건축사업이 주로 아파트 재건축이
많고 이들 지역은 도로가 비교적 반듯해
아파트가 신축되고 나면
신도시 느낌이 납니다.

서울 강동구 고덕동 일원에 위치한
고덕지구는 여러 아파트들이 재건축을
추진하고 있습니다.

고덕주공1단지~고덕주공7단지,
고덕시영 등 총 8개단지며
기존 1만1,774가구를
헐고 약 2만여가구(1만9,746가구)로
변모하게 됩니다.

이중 3개 단지는 재건축 돼
이미 입주 했거나 분양을 마치고
공사 중에 있습니다.

당장 9월에는 고덕주공2단지를
재건축하는 고덕그라시움 4,932가구가
분양을 앞두고 있습니다.

고덕지구를 신도시급으로 보는 이유는 뭘까요?

서울 강동구 고덕지구 우선
신도시급 규모에 당합니다.

고덕동, 상일동 등 일원에 있는 8개단지
1만1,774가구를 헐고 신축되는 아파트 가구가
1만9,746가구(약 2만가구)에 달합니다
(신축 가구는 추진과정에서 가감될 수 있음).
이는 수도권 다른 신도시들의 공동주택 가구와
비교해도 결코 적지 않습니다.

 또한 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)
이외에 재건축이 가장 활발하게 추진되고
있는 곳이 강동 고덕지구 입니다.
오케이!
올해는 서초구 잠원동 일대를 비롯해
강남구 개포지구의 재건축 분양시장이
한창 뜨겁게 달아 올랐는데요.

하지만 이들 지역 아파트 분양가가 3.3㎡당
4,000만원을 훌쩍 넘어서 소비자들의
부담도 큰 상황입니다.

강남보다 저렴하면서 강남의 생활권도
쉽게 이용할 수 있는 대체지로서
신도시급 규모의 고덕지구가
눈길을 끌고 있습니다.

신도시의 장점 중 하나는
다양한 공원, 녹지로 주거환경이
 쾌적하다는 점입니다.
택지개발사업으로 조성된
서울 강동구 고덕지구는
녹지율이 47%에 달합니다.
신도시 가운데 녹지율이 가장 높다는
광교신도시가 41.7%임을 감안한다면
고덕지구의 녹지율이 얼마나 높은지
짐작할 수 있습니다.

고덕지구를 주목해야 하는 이유는 뭘까요.
‘고덕지구 = 신도시’는 아니지만
신도시라 불러도 모자람이
없는 장점을 갖췄습니다.
규모로는 이미 신도시 급이고 녹지율 또한
신도시를 넘어선 고덕지구는 대규모 재건축으로
조성되기 때문에 기존의 잘 갖춰진 생활인프라를
그대로 이용할 수 있습니다.

서울이기 때문에 대부분의 신도시가
인프라 부족으로 상당기간 겪는 불편이 없습니다.

한영외고, 배재고, 광문고 등의
정통 있는 학군과 강동경희대병원, 이마트 등이
고덕지구 내에 있어 쉽게 이용할 수 있습니다.

고덕지구는 서울지하철 5호선 고덕역과
상일동역이 관통해 걸어서 대부분 단지에서
이들 역을 걸어서 이용할 수 있습니다.

다만 5호선은 강남으로 바로 연결되지 않기
때문에 강남으로 가려면 중간에 8호선 등으로
갈아타야 합니다.

하지만 이 같은 불편은 9호선 고덕 연장 확정으로
해소될 전망입니다.

2020년경 개통예정인 9호선 고덕연장으로
강남까지 30분대 진입이 가능해 집니다.

수도권에서 강남연결 전철 노선 유무는
매우 중요합니다.

집값에 직접적인 영향을 끼치기 때문입니다.

용인 수지구에서 신분당선 개통 직후(16년2월)
신설역사 인근의 상현동, 풍덕천동 아파트 매매가
상승률은 지난 2년새 평균 10~15% 선을
기록했습니다.

반면 수지구 죽전동, 신봉동 일대는
10% 미만의 상승률을 기록했습니다.

9호선 개통 효과 역시 큰 데요.

지난 해 3월 2단계인 신논현~종합운동장 구간이
개통되면서 서울 강서구는 2014년 대비
2년새 11%까지 매매가 상승률을 기록했습니다.

반면 같은 기간 강남구는 재건축 호조에도
불구하고 10% 가량 상승했습니다
(변동률 출처 : 부동산114)

앞서 ‘수요’가 주택 가격을 결정하는
중요한 요인이란 설명을 했습니다.

아파트가 신축되면 들어오는 수요가
있지만 준공 이후로도 수요가 유입될 만한
요인이 있으면 그만큼 가치도 상승합니다.

고덕지구 인근에는 ‘고덕상업업무복합단지’가
2017년 하반기 착공해 2020년 완공될 예정입니다.
서울 강동구 고덕동 345번지 일원에 위치하는
‘고덕상업업무복합단지’에는 이미 이케아 입점이
확정됐고 유통, 판매, 비즈니스시설이 들어서게 돼
상주 및 유동인구가 증가하게 됩니다.
(고덕상업업무복합단지 관련 내용 출처: 강동구청).

현재 고덕지구 8개 재건축 단지 가운데
3개 단지는 분양을 마쳤고 이중 1개 단지는
이미 입주 했습니다.

고덕주공2단지(고덕그라시움)는
9월 중 분양을 앞두고 있으며 고덕주공3단지는
곧 철거에 들어갑니다.

이외에 단지들도 1~2년 내엔 모두 철거, 분양이
될 예정입니다.

올해는 특히 재건축 시장이 뜨거웠는데요.

역대 평균 최고가 분양을 기록한
잠원동 신반포자이는 6일만에 완판됐고
강남구 개포지구 첫 분양인 래미안 블레스티지도
고분양가 논란에도 불구하고
8일만에 100% 계약됐습니다.
최근에는 강동구 명일동
래미안 명일역 솔베뉴가
7일만에 완판 됐습니다.

분양보증 지연으로 논란이 있던
개포주공 3단지 재건축 ‘디에이치 아너힐즈’는
평균 100.6대 1이라는 경쟁률을 기록,
올해 수도권 분양 단지 가운데 평균 경쟁률로는
최고치를 기록했습니다.

분양가 역시 논란이 있었음에도
불구하고 말입니다.

그만큼 재건축 단지들에 대한 수요가
두텁다는 것이 증명이 된 것입니다.

올해 서울 강동구 고덕지구 첫 분양은
고덕주공2단지를 재건축하는
‘고덕그라시움’ 입니다.

총 4,932가구로
이는 고덕지구 재건축 단지 가운데
가장 큰 규모입니다.
이중 전체의 40.8%인 2,010가구가
일반분양 분으로 중간층 배정도
기대할 수 있는 수준입니다.

서울 강동구에서는 지난 7월 분양한
래미안 명일역 솔베뉴가 성공적으로
분양을 마친 상황이라 고덕주공2단지
재건축인 고덕그라시움 분양에
대한 관심이 높습니다.

고덕그라시움은 단지 내
조경면적이 41.25%에 달하고
세계 여러 나라의 조경을 테마로
조경공간이 꾸며집니다.

또한 강동구 친환경 공동주택 인증인
‘이로움’을 인증 받아 친환경 소재와
에너지저감 시설을 갖춘 친환경 단지로
지어집니다.

여의도 공원의 4배에 달하는
고덕지구의 쾌적함과 친환경 단지의 장점까지
갖추게 되는 셈입니다.
단지 내에 3,400평에 달하는
대규모 커뮤티티 센터와 지하철과
연결된 연도형 단지 내 상가(8,000평)가
들어서기 때문에 단지 안에서 대부분의
생활이 가능한 ‘원스톱 라이프’ 단지로 바뀝니다.

고덕지구는 주공2단지 고덕그라시움을
시작으로 3단지 등 나머지 단지들이
재건축이 마무리 되면 서울에서 손꼽히는
신도시급 규모의 친환경 주거지로
재 탄생하게 될 전망입니다.

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