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강남 반값에 강남 생활 누린다?

3.3㎡당 2천만원대로 입성하는 강남권 재건축

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‘친구 따라 강남 간다’는 옛말이 있습니다.

이 말뜻은
‘자기 뜻은 아니나 남에게 이끌려
덩달아 하게 됨’을 뜻합니다.
나 잡아봐라
하지만 지금은 서울 한강의
남쪽으로 교육, 업무, 편의 중심지인
강남으로 간다는 의미로 사용되곤 합니다.

그만큼 강남권에 살고 싶어하는
사람들이 많기 때문입니다.

강남권이 주목을 받기 시작한 것은
1970년대로 거슬러 올라갑니다.

그 이전까지 서울의 중심은 강북이었습니다.
하지만 1954년 휴전 직후 124만명이던
서울인구가 1970년에는 543만명을 돌파해
서울은 심각한 주택난을 겪게 됩니다.

이 때부터 '영동개발'이라 명명된
강남의 개발이 본격적으로 시작됩니다.

드라마나 영화에서 시대적 배경으로
종종 나오던 바로 그때입니다.

영동개발로 강북에 있던
주요 시설, 학교, 공공기관이전 등이
이뤄지게 됩니다.

‘강남 8학군’이라 불리는
경기고, 휘문중∙고, 숙명여∙중고,
서울고, 중동중∙고, 경기여고 등
종로구와 중구에 있던 학교들이
1970년 후반부터 1980년대 사이
모두 이전합니다.

법원과 검찰청도 지금의 자리로
이전하게 됩니다.

하지만 이 ‘영동개발’의 단점도 있습니다.

서울시 역사자료에 따르면 영동개발은
고속도로의 용지확보 목적이 커
도로용지 비율에 비해 학교와 공원용지는
최소기준만 확보 됐습니다.

때문에 녹지율이 불과 1%대 수준에
그칩니다.

도로는 반듯해도 지역 쾌적성은
낮을 수 있다는 겁니다.

1970년대에는 송파구 잠실지구도
 개발이 됐는데 잠실은 공유수면매립 공사를
통해 지금의 지형 모양을 갖췄습니다.

영동개발은 1980년대 들어
개포지구 개발로 마무리됩니다.

개포지구는 1980년 제정된
‘택지개발촉진법‘을 적용해 개발 돼
도로, 공원, 녹지, 학교, 공공시설용지 등이
앞서 시행된 다른 영동개발지역 보다
공원, 녹지 등의 비율이 높습니다.
당시 개포지구와 더불어 강동구 고덕지구도
‘택지개발촉진법’을 적용 받아 조성됐는데요.

이들 지역은 서울에서 보기 드문
대규모 택지개발지구들인 셈입니다.

고덕지구의 경우 녹지율이 47% 수준에
달한다고 하니 기존 영동개발의 녹지율이
얼마나 낮은지 알 수 있습니다.

이처럼 최저 수준의 녹지율 임에도
불구하고(요즘에 녹지율이 1%대라면
아무도 입주 안하겠죠)
강남3구(강남구, 서초구, 송파구)에 대한
관심의 여전히 높습니다.

그 때문인지 계속되는 아파트값 상승은
입주를 원하는 소비자들의 희망을
꺾어 놓고 있습니다.

8월현재 강남3구 3.3㎡당 평균 매매가는
2,902만원 입니다.
강남3구 제외지역(1,482만원)에
비해서는 1,420만원 비싼 수준입니다
(시세: 부동산114).

2007년경에는 강남3구 아파트값이
강남3구 제외지역 아파트값의 2배를 훌쩍
넘기던 때도 있었지만 재건축 시장이
위축되면서 격차가 줄었다가
최근 재건축 시장이 호조로 격차는
다시 벌어지고 있습니다.

강남3구만이 아니라 서울시 전체적으로도
상승세가 이어지고 있습니다.

최근 10년사이 서울지역 아파트 3.3㎡당
평균 매매가는 2010년 2월 3.3㎡당
1,852만원을 찍은 후 하락세로
접어들었습니다.

하락의 끝이 보이지 않던 아파트값은
2013년 12월(3.3㎡당 1,617만원) 바닥을
찍고 상승세로 돌아섰습니다.
8월 현재 3.3㎡당 평균매매가는
1,815만원을 기록하고 있습니다.

부동산시장이 살아난 만큼 주택가격
상승에 따른 매수자들의 구입비용 부담도
늘어난 셈이지요.

하지만 매매가 뿐만 아니라 전셋값도
계속 오르고 있어 세입자들도 더 이상
전세로 눌러 앉을 수 없는 시장이 됐습니다.

주택을 구입할 지 고민이 깊어진 셈입니다.

매매가 치솟는 기존주택을 포기하고
분양을 받으려 해도 분양가가
만만치 습니다.

지난 1월 서초구 잠원동에선
역대 평균 분양가로는 최고가인
3.3㎡당 4,290만원에 신반포자이가
분양했습니다.

이어 강남구 개포지구에서 3.3㎡당
평균 3,762만원에 래미안 블레스티지가
분양했습니다.

모두 고분양가 논란이 있었지만
모두 계약시작 일주일 전후로 100%
계약됐습니다.
분양이 잘되니 현재 이들 단지의
입주권(조합원분양권)은 일반분양
분양가 보다 높은 가격에 거래되고 있습니다.

래미안블레스티지 전용 59㎡는 3.3㎡당
3,800만~3,900만원 선으로
평균 분양가 보다 높습니다.

강남에 살고 싶은데…강남 아파트값,
분양가 떨어지기 기다려야 할까요?

아니 떨어질 수는 있기는 할까요?

강남의 집값, 분양가는 쉽게 낮아질
구조가 아닙니다.

기존 학군, 편의시설 등 인프라가 우수한데다
아직도 재건축될 아파트가 많고
입지 또한 좋습니다.

실거주, 투자 등 수요는 계속될
수밖에 없습니다.

재건축을 통해 가격을 끌어올리는
랜드마크 단지가 나오고 이들 단지는
지역 시세를 상승시키는 지렛대
역할을 합니다.

당장 8월말 입주를 시작하는
서초구 반포동 아크로리버파크는
매매가가 이미 3.3㎡당 5,000만원을 넘겨
거래되고 있습니다.

심지어 전용면적 84㎡(구 34평형)
로열층의 경우엔 21억원을 호가합니다.
3.3㎡당 6,000만원을 넘는 셈입니다.
분양가는 낮아질까요?

개포지구 디에이치 아너힐즈의 사례처럼
주택도시보증공사(이하 HUG)가 분양보증
승인을 거부해 예상보다 분양가가
낮아질 순 있습니다.

하지만 주변 시세를 무시하고
 무조건 낮아지는 것은 아닙니다.

디에이치 아너힐즈의 분양가는
결국 3.3㎡당 평균 4,137만원으로 확정됐고
이는 인근 래미안 블레스티지 평균가
보다 높습니다.

이처럼 주변 대비 10%든 5%든
인상되면 인상되지 낮아지는 것이 아닙니다.

때문에 강남 집값 하락, 분양가 인하를
막연하게 기다리는 것은 시장을
잘못 보는 것입니다.

강남구나 서초구에 직접 거주하지는
못하지만 이들 지역 접근성이 좋아
생활권을 함께 공유하는 강남생활권
지역이 인기입니다.

강남3구 가운데 강남구와 서초구에 비해
시장 장악력이 상대적으로 낮은 송파구의
경우 탄천을 경계로 강남구와 인접해
있습니다.

지난해 5월 송파구 가락동 가락시영을
재건축 한 송파 헬리오시티는 3.3㎡당
평균 2,626만원선에 분양돼 계약
일주일 만에 완판 됐습니다.

위례신도시는 어떤 가요.
입주가 많아 가격이 주춤했지만
입주물량이 점차 소화되면서 현재 3.3㎡당
매매가는 2,300만원을 웃돌고 조금씩
오르고 있습니다.

서초구와 가까운 동작구에선 지난 7월
분양한 아크로리버하임이 계약 4일만에
완판 됐습니다.

3.3㎡당 분양가는 동작구 내에서
가장 높은 2,000만~2,600만원대
이었는데도 말이죠.
오케이!
강동구에서도 고덕지구와 인접한
명일동 래미안 명일역 솔베뉴가 3.3㎡당
평균 2,300만원 수준에 분양돼
조기 완판 됐습니다.

심지어 서초구 접근성이 좋은
경기도 과천에선 과천 래미안 센트럴스위트가
3.3㎡당 평균 2,678만원에 분양 돼
역시 조기에 완판 됐습니다.

서울 강동구 재건축 아파트 보다
더 높은 가격에 말입니다.

많은 목돈, 대출을 상환하는데
큰 부담이 없을 수입이라면 강남으로의
입성을 고민할 필요가 없을 것입니다.

결국 첫번째 선택사항은 ‘가격’입니다.

입주를 앞두고 있는 서초구 반포동
아크로리버파크는 3.3㎡당 
5,000만~6,000만원선이며
작년 9월 입주한 강남구 대치동
래미안대치팰리스 같은 새 아파트는
전용 84㎡의 매매가가 3.3㎡당
4,200만~4,500만원선에 거래되고 있습니다.

이들 단지들은 앞으로도 가격이
더 오를 가능성이 높습니다.

적어도 이들 보다 저렴하게, 되도록
이들 아파트값의 반값 수준에 구입할
강남 생활권 지역, 단지를 찾아야
하는 것이 과제 입니다.
뿌듯
최근 풍부한 녹지율과 재건축이 활발해
주목을 받고 있는 강동구 고덕지구는
인접지역에서 3.3㎡당 2,300만원대
분양가에 분양된 아파트가 조기 완판 돼
이와 비슷한 수준에 신규 분양이 예상됩니다.

강남 반값 수준에 말이죠.

가격은 현 시점에서 중요한 요소지만
앞으로의 가치 상승에 영향을 주는 요소는
‘미래가치’ 즉, ‘발전가능성’이 있는지
여부입니다.

지역에 따라 갖고 있는 ‘발전가능성’은
다양합니다.
최고!
또한 시간이 지나감에 있어서 의미가
축소될 수도, 예상보다 더 큰 의미로
바뀔 수도 있습니다.

물론 발전가능성이 별로 없는 곳과는
천양지차죠.

‘미래가치’를 토대로 강남 집값의 반값에
강남 생활권을 갖춘 곳들 어디가 있을 까요?

서울 강동구 고덕지구의 경우
서울에서 강남3구 못지 않게 재건축이
활발한 곳입니다.

택지개발지구인 고덕지구는
강동그린웨이 명일근린공원을 비롯해
동명근린공원, 샘터공원, 고덕산 등의
녹지가 풍부합니다.

또한 서울지하철 9호선 연장 구간이
고덕지구를 관통하게 돼 강남 접근성이
크게 개선됩니다.

2017년 하반기 착공예정인
고덕상업업무복합단지는 이케아가 들어서고
60여개 기업들의 투자유치가 이뤄져
고덕지구 상주 인구가 증가가 예상됩니다.

더불어 한영외고, 배재중∙고교, 광문고 등의
좋은 학군도 장점으로 꼽힙니다.

송파구와 위례신도시와 접한 성남시의 경우
구시가지 개발이 한창 추진 중에 있습니다.

신흥2구역, 금광1구역, 중1구역 등의
재개발과 재건축으로는 신흥주공이 빠릅니다.

다만 성남의 경우 접근성은
좋은 반면 구도심이 개발이 많이,
빨리 이뤄져야 고지대, 불량주택 등의
단점이 보완될 수 있습니다.
송파지역을 생활권으로 하려는 적은 
자금을 보유한 실수요자들은 찾는 곳입니다.

과천도 재건축 큰 장이 서 있는 곳입니다.

현재 과천 새 아파트는 전용면적 84㎡의
경우 3.3㎡당 2,400만~2,900만원대까지
시세가 형성 돼 있습니다.

재건축에 이은 새 아파트 입주로 가격
상승여지는 있지만 그래도 가격 부분은
고민이 되긴 합니다.

현재 강남의 상황을 봤을 때 기다리는 것 보다는
남들보다 ‘선점’하는 것이 유리해 보입니다.

분양가가 낮게 책정돼도 결국 시세는
오르기 때문에 기다리는 것보다
먼저 움직이는 것이 좋습니다.

서울 강동구, 경기 성남, 경기 과천 일대에서
연내 신규 분양이 이뤄지는 곳은
우선 강동구 고덕지구뿐입니다.

9월경 고덕주공2단지를 재건축하는
고덕 그라시움이 나올 예정인데요.

이 아파트는 대우건설, 현대건설, SK건설이
전용면적 59~175㎡ 총 4,932가구로 짓습니다.
고덕지구에선 가장 큰 규모에 입지가 좋아
고덕지구 랜드마크 단지로 꼽힙니다.

5호선 상일역, 고덕역 역세권이며
추후 9호선 연장되면 이 또한 걸어서
이용할 수 있게 돼 강남권 진입이
더욱 쉬워집니다.

최근 강동구 분양단지 사례를 봤을 때
3.3㎡당 평균 2,300만원 전후에 분양가가
예상 돼 강남 반값에 분양 받을 수 있을
전망입니다.

경기 성남에서는 신흥동에 위치한
신흥주공 재건축이 2017년 하반기 경
분양을 계획하고 있습니다.

위례신도시와 가까우며 총 3,997가구
규모로 재건축 됩니다.

이외에 금광1구역, 중1구역 등은
이주 중이며 신흥2구역은 내년 상반기경
이주를 계획하고 있습니다.

경기 과천에서는 과천주공1단지가
이주를 마치고 철거 예정이며 2017년
상반기경 분양 될 예정입니다.

과천주공2단지와 6단지는 9월경 이주를
시작할 예정에 있어 역시 내년 경이면
일반분양이 실시될 수 있을 전망입니다.

다만 이미 새 아파트 시세와 분양가 등이
3.3㎡당 평균 2,000만원 중후반대를
기록 중이라 내년 분양 시에는 현재보다
높은 수준에 분양될 가능성이 높습니다.

강남 반값은 이미 넘어선 상황인 셈입니다.  

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