강남권 재건축 시장 완전 분석
조회수 2016. 8. 16. 14:50 수정
2016년 분양시장이 문을 열면서
가장 주목을 받았던 시장은 재건축 시장입니다.
1월 서초구 잠원동 잠원한양아파트를
재건축 한 신반포자이는 역대 최고인
3.3㎡당 평균 4,290만원으로 분양가가
책정 됐지만 6일만에 분양이 완판 됐습니다.
이어 3월에는 강남구 개포동 주공2단지를
재건축한 래미안 블레스티지가
재건축 분양시장의 호조는
재건축 아파트 매매가도 끌어올려
7월말 기준 서울 재건축 아파트의
3.3㎡당 평균 매매가는 3,342만원으로
2010년 최고가(3,320만원)를
넘어섰습니다.
서울에서 아파트 재건축이
활성화된 것은 2000년대 들어서 입니다.
당시 ‘저밀도 아파트지구’의 대규모 재건축
사업 추진되면서죠.
‘저밀도 아파트지구’란 도시의 기능을
증진시키기 위해 도입한 것으로
주로 아파트건설에 따른 토지의 효율성을
높이고 주거환경을 보호하기 위해
시도지사가 지정하는 아파트지구 포함된
5층이하의 저층아파트가 밀집된 곳입니다.
당시 서울의 저밀도 아파트지구는
총 5개 곳이 지정 돼 있었습니다.
지금은 생소한 이름도 있지만
익숙한 이름도 있는데요.
각각 청담∙도곡지구, 잠실지구,
화곡지구, 반포지구, 암사∙명일지구이며
재건축은 기존 주택가구수 보다
얼마나 더 많은 주택을 지어 분양을
통해 수익을 내느냐가 중요합니다.
가구수 증가에 절대적인 영향을
주는 것이 용적률입니다.
용적률은 건축물 바닥면적의 합계를
대지면적으로 나눈 비율입니다.
용적률이 높아질수록 건축물
즉 가구수가 증가하는 것이지요.
기존 주택의 용적률이 높으면
신축할 때 웬만큼 용적률을 높이지 못하면
신축 가구수도 많이 증가할 수 없습니다.
저밀도지구는 기존 용적률이 낮습니다.
용적률이 70~130% 수준에 그치기 때문에
웬만큼 용적률만 증가해도 신축 가구수가
5개 저밀도지구 재건축 사업은
일부 단지를 제외하고 대부분
마무리가 됐습니다.
아직 반포지구의 주공1단지(1,2,3주구),
한신15차, 청담도곡지구 상아2차 정도가
남은 상황이죠.
이들 단지들도 사업이 완료되면
5개 저밀도지구는 점차 역사 속으로
서울에는 저밀도지구로 지정되지
않았지만 5층 저층으로 된 아파트들이
있습니다.
이들 단지들 나름대로 재건축을
추진해 왔고 진전이 있어 왔습니다.
강남권 가운데 강동구 고덕지구와
강남구 개포지구가 대표적인
저층 아파트 밀집 지역입니다.
강동구 고덕지구에선
고덕주공1단지(고덕아이파크. 입주),
개포지구에선 분양보증 문제로
분양일정이 늦춰졌던 개포주공3단지
저층뿐만 아니라 5층 초과 중층
아파트도 사업이 속도를 내고 있습니다.
서초구에선 잠원동 한신아파트들이
재건축 추진 중이며 한신5차,
한신18차∙24차는 하반기 분양할 계획입니다.
송파구에선 잠실주공5단지가 꾸준하게
사업을 추진 중이며 강남구에선 압구정지구가
저층, 중층 재건축 사업이
활발해 지면서 재건축 아파트 매매가
상승률 폭도 커지고 있습니다.
특히 비재건축 아파트 매매가 상승률은
완만한 변화를 보이는 반면 재건축 아파트
재건축 아파트 인기로
비재건축 아파트와의 가격차가
벌어지고 있습니다.
강남, 강동, 서초, 송파 재건축 추진 단지가
집중된 이들 지역 모두 말이지요.
가격이 오르면서 매입하는데
부담감도 커집니다.
도곡렉슬, 래미안퍼스티지, 반포자이,
아크로리버파크, 삼성동 힐스테이트,
잠실리센츠, 잠실엘스, 잠실파크리오,
고덕아이파크, 고덕래미안힐스테이트 등.
앞서 열거한 단지들은 강남권에서
재건축을 통해 들어선(혹은 공사중인)
단지들입니다.
모두 지역에서 랜드마크 단지로
꼽히고 있습니다.
이들 단지는 기존의 잘 갖춰진
생활인프라에 고급 브랜드 새 아파트로
재건축 아파트로 내집마련 하는 방법으로
재건축 대상인 아파트를 매입해
사업이 완료해 입주하는 방법이
기본이지만 이 방법은 많은 시간이
소요됩니다.
사업속도는 되도록 빠른 게 좋습니다.
속도가 빠른 재건축의 경우
조합원 입주권을 매입하거나 일반분양을
받는 방법이 있습니다.
입주권은 일반분양과 달리 원조합원의
권리가액에서 이주비용을 뺀 금액이
매입에 필요한 자금입니다.
강남권의 경우 억대의 목돈이
초기에 들어가게 됩니다.
반면 일반분양은 공인인증서를
이용해 온라인 청약을 하고 당첨되면
청약을 해도 결국 당첨이 돼야
내 집이 되는 법이죠.
재건축 아파트 가운데 일반분양이
적으면 아무래도 경쟁이 높아지게 됩니다.
올해 강남권 4개구에서 재건축을 통해
공급된 분양실적과 앞으로 나올
계획물량을 통해 일반분양가구 비율을
살펴보면 일반분양가구는 전체 가구의
26.4%를 차지합니다.
평균보다 비율이 높은 단지는
총 10곳 중 4곳이며 분양예정이 곳들 중에는
강동구 고덕동 고덕 그라시움,
서초구 잠원동 한신18차24차,
서초구 방배동 방배에코자이 정도가 있습니다.
고덕 그라시움은 일반분양가구 비율이
41%에 달해 다른 단지들보다 당첨 가능성을
수요가 두터우면 주택가격은 상승할 가능성도
높아 집니다.
정비사업의 특성상 좋은 동, 층, 향은
우선 조합원들에게 배정하는 경우가 많습니다.
일반분양분을 저층이나 최고층에
배정하기도 하죠.
일반분양이 적으면 특히 저층에
배정되는 경우가 많습니다.
물론 일반분양분을 조합원분 사이사이에
배정하거나 특정 라인에 모두 배정해
재건축 아파트 입주를 결정했다면
떤 지역에 어떤 단지가 나오는지
체크해야겠죠.
시공사에 직접 문의하는 방법도 있고
조합에 문의하는 방법도 있습니다.
아니면 포털사이트나 부동산정보업체 등을
통해서도 말입니다.
그리고 자신의 자금사정을 감안해
단지 선택이 필요합니다.
현재 강남, 서초일대 재건축 아파트 분양가는
3.3㎡당 4,000만원을 훌쩍 넘어섰습니다.
디에이치 아너힐즈는 3.3㎡당
평균 4,137에 책정됐다는 소식입니다.
참고로 강동구는 서울지역 25개구 가운데
최초로 친환경 공동주택을 표방 해
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