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뉴노멀(new-normal) 시대 부동산 전략

조회수 2016. 2. 29. 19:38 수정
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부동산 투자, '호갱님'이 안 되려면 '주목'
최근 부동산 시장은 혼돈 그 자체입니다. 
지난해 이맘때만 해도 ‘오랜 침체기를 벗어나 
대세 상승기에 진입했다’며 ‘부동산 시장에 
훈풍이 불 것’이라는 전망이 많았는데, 
막상 올해가 되자 미분양이 급증하고 
매수 심리는 급속도로 얼어붙고 있습니다.


더불어 시장을 예측하는 책들도 서점을 
가득 메우고 있는데요.


 
그 중 비교적 가까운 미래를 전망한 
경제 서적이 있어 살펴봤습니다. 
<2016~2018 대한민국 부동산 대전망>
(이제문·박철 지음, 고려원북스, 2015)이 
그것입니다. 
많은 서적들이 짧게는 5년에서 길게는 
20년까지의 먼 미래를 예측한 것에 비해 
이 책은 당장 올 하반기부터 불어 닥칠 시장의 
변화를 전망하고 있다는 점이 주목됩니다. 
‘시장을 읽는 시각의 필요성’을 전달하고 있는 
점도 눈에 띕니다.

그동안 ‘지금이 바닥일까?’ 또는
‘상투 잡는 것은 아닐까’라는 막연한 추측으로 
투자해 결국 잘못되면 
‘정부의 부동산 정책 탓’으로 돌리기 
일쑤였는데요. 
이러한 우리네 판단에 경종을 울리는 
책인 듯합니다. 
때문에 국내 부동산 시장의 현주소를 점검하고 
가치 판단의 기준을 제시하고 있다는 점에서 
부동산에 관심이 분들이라면 충분히 도움이 
될만하다고 생각이 드는데요.  
   


‘일반인이 꼭 알아야 할 부동산 시장을 좌우하는 
요인들‘이라는 주제로 몇몇 구절을 공유해 보고 
이 책에서 예측하는 ‘2016~2018년 부동산 
시장전망’을 살펴볼까 합니다.    
이 책에서는 시장 예측에 앞서 지금이 
어떤 시대인지를 파악하는 것이 선행되어야 
한다고 강조합니다. 
부동산불패 신화를 만들어내던 광란의 시기가 금융위기를 겪으며 무너지기 시작했어요. 이후 8여 년에 걸친 대세 하락기를 보냈는데요. 이제는 부동산 가치 판단 기준을 재설정해야 하는 시대로 접어들었어요. 뉴 노멀(new normal) 시대가 도래한 것이죠. 다시 말하면 ‘묻어두면’, ‘언젠가는’ 효자 노릇할 때가 올 것이라는 막연한 생각으로 접근해서는 안 되는 시기가 왔다는 말입니다.”
이에 부동산 시장에 영향을 미치는 요인을 
파악하라고 언급하는데요. 
우선 환율과 경제의 원리를 알아야 함을 
강조합니다. 


수출입이 많은 한국으로서는 환율변동이 경제에 미치는 영향력이 매우 큰 국가라는 점을 인식하고 있어야 해요. 해외의 경제충격에 취약한 구조라는 말이죠. 국제유가 변동에 술렁이는 국내 경제나 서브프라임 모기지 부실로 촉발된 금융위기로 900원대의 환율이 1,573원까지 올라 서민경제가 큰 타격을 받은 것이 대표적인 예입니다. 경제와 환율의 상호작용을 알면 전체적인 시장의 흐름을 예측할 수 있는데 현재 경제 상황을 파악하는데 도움이 됩니다.”
더불어 가장 예의 주시해야 할 점으로 
금리변동을 꼽았는데요.
미국의 기준금리 인상이 도화선이 되어 세계 금융시장 불안정이 국내에 언제, 얼마나 영향을 미칠지 알 수 없는 상황입니다. 다행인 것은 금융위기 이전의 고금리 구조로 ‘급변동’하기는 어려울 것이라는 전망입니다. 가계대출 비중이 높은 국내의 경우 기준금리 인상은 국내 경제를 뒤흔드는 근간이 될 수 있어서입니다. 때문에 정부는 금리의 급반등으로 위험을 감수하기보다는 현재 국내 상황을 고려해 금리 조정을 결정할 것으로 보입니다.”
문제는 환율·금리 등 실전 지식이 요구됨에도 
불구하고 대부분의 사람들이 여전히 
이를 무시한 채 ‘직감’으로 판단하고 투자하고 
있는 점이라고 지적합니다. 


그도 그럴 것이 10년이면 강산이 변한다고 하는데 강산이 3번이나 바뀔 동안에도 부동산불패가 지속됐으니 성공불패신화가 신념으로 자리 잡기에 충분했던 것이죠. 하지만 상황이 달라졌어요. 부동산 가격이 올라도 개인의 자산증대효과는 거의 없는 것으로 조사된 점인데요. 부동산 가격이 오를수록 담보대출을 더욱 늘려 투자함으로써 이자비용부담 또한 더욱 증가했기 때문입니다.”
결과 현재 우리나라 가계부채의 문제는 한마디로 대단히 심각한 상황입니다. 한국은행에 따르면 2014년 주택담보대출이 가계부채의 절반가량을 차지한 것으로 조사됐습니다. 여기에 2014년 8월 이후 주택매매의 증가 및 전세가 상승으로 가계부채규모는 더욱 큰 폭으로 증가, 2015년 3월 말 기준 1099조원에 달한 것으로 나타났습니다.”
때문에 가계의 소득구조가 개선되지 못한 
상태에서의 부동산 투자도 
위험 수준이라고 경고합니다 .


저금리의 단맛에 빠져 투자를 확대하거나 레버리지를 이용한 부동산 투자를 확대한다면 위기대응능력을 결코 가질 수 없으며 향후 투자 기회를 영원히 상실 당한 채 부채의 늪에 빠져 고통스러운 삶을 보낼 수도 있습니다.”
금리인상이 완만하게 유지되더라도 금리 변동에 취약한 국내 경기 상황으로 미루어 볼 때 ‘줄도산’으로 이어질 수 있다는 말이죠. 소비 여력을 상실한 현재 시점에서 금리 변동을 예의 주시해야 하는 이유입니다.”
간과해서는 안 될 또 다른 요인은 
인구감소현상이라고 강조합니다.  


2012년 영국의 일간지 텔레그래프는 ‘대안을 마련하지 않으면 2750년에는 한국인이 멸종할 것’이라는 예측을 하여 주목을 받은 적이 있습니다. 2015년에는 미국의 투자자 헤리 덴트가 자신의 저서 <2018년 인구절벽이 온다>에서 ‘한국은 소비가 2010년부터 2018년까지 정점에 머무르며 고원을 형성하다 일본의 소비가 수십 년간 내림세를 지속한 것처럼 급격하게 위축될 것이다’라고 예측했습니다. 그 근거로 인구감소를 꼽았고요.”
실제 이와 같은 우려는 비수도권의 쇠퇴 현상으로 현실화되고 있습니다. 인구가 빠져나간 비수도권은 생산성 높은 젊은이들의 대거 이탈로 집값, 땅값의 하락을 불러오고 있으니까요. 인구가 감소하면 성장률이 둔화될 것이며 주인 없는 빈 주택이 늘어날 것은 불 보듯 뻔합니다. 인구감소현상을 간과해서는 안 되는 이유인 것이죠.”
더불어 빠르게 진행되는 고령화 현상도 
부동산 시장에 미치는 영향이 
막대함을 지적합니다. 


우리나라는 세계에서 가장 빠른 속도로 고령화가 진행되고 있어 2050년에는 세계 최고령 국가가 되리란 전망이 나오고 있습니다. 특히 경제 활동의 중심 세대이자 주택 수요 핵심 계층인 40대로의 진입 인구는 2014년을 정점으로 2020년까지 50만 명이, 2025년까지는 약 100만 명이 감소할 것으로 예상됩니다. 여기에 바로 문제가 있는데요. 주택 수요의 핵심 계층인 이들 인구 수의 감소는 결국 주택산업 및 경제 성장에 큰 타격을 줄 것으로 보고되고 있어 대책 수립이 시급한 상황입니다.”
이외에 북한을 비롯해 중국, 미국 등 
한국 경제에 영향을 미치는 국가들의 
변화 추이도 감지하고 있어야 함을 주장합니다. 
더불어 정부의 개발정책도 신뢰만 할 수는 
없다고 꼬집고 있고요.


2000년대 들어 세계적인 부동산 호황기를 맞이해서는 전 국토가 각종 개발의 각축장으로 변했습니다. 서울의 뉴타운 신드롬을 비롯해 용산역세권, 경제자유구역, 혁신도시 등 전국적으로 헤아릴 수 없는 사업들이 경쟁적으로 계획, 발표됐죠. 이에 발맞추어 부동산 가격도 덩달아 널뛰기 시작했고 전 국민은 이에 호응하면서 거품을 키워왔습니다. 문제는 현재 많은 사업지가 수년째 제자리걸음에 개발계획 해제 등 사업이 불투명하다는 사실입니다. 피해는 고스란히 국민들의 몫인 거죠.”
이와 같은 대내외적 요인 분석을 바탕으로 
국내 부동산 시장을 전망했는데요. 
우려의 목소리가 짙습니다.


짜릿한 상승국면의 시기는 예상보다 짧을 것입니다. 2016년 하반기부터는 점차 거래가 증발하는 상황에 처하게 될 것이며 이어지는 가격하락으로 거래량은 더욱 감소하게 될 것으로 예상하고 있습니다. 미국의 기준금리 인상으로 인해 연쇄적으로 한국에서도 금리를 인상시키게 되었을 때 주택가격이 하락할 것은 명명백백하기 때문입니다.”
암울한 전망은 이어졌는데요.


때문에 2016년 이후 약 3년간은 부의 양극화가 완전히 고착화되는 시기라는 생각입니다. 많은 중산층이 저소득층으로 추락할 것입니다. 고도 성장기가 아닌 지금의 상황에서 가계부채를 해결하지 못하면 가계부채는 큰 부담으로 작용할 소지가 크기 때문입니다.”
밝지만은 않은 부동산 시장을 전망한 
근거를 요약하면 다음과 같습니다.
1. 70%에 육박한 주택담보대출과 생계형
대출이 증가하고 있는 점

2. 고령화 사회의 진입으로 주택구매력이
하락하고 있는 점

3. 청년실업 증가 및 1인 가구 증가가
주택구매력을 하락시키는 요인이 되는 점

4. 유로와 일본의 양적완화 지속으로 수출 감소에 따른 성장률의 하락이 가시화되고 있는 점

5. 중국의 경기둔화에 따른 영향이
미칠 수 있는 점

6. 미국의 기준금리 인상에 따른 영향권역에
한국 경제가 자리하고 있는 점

7. 소득을 바탕으로 한 투자기반을 확립하지 못하고 있는 점
다양한 통계를 바탕으로 예상할 수 있는 
국내 부동산 시장 상황을 요약하면 
다음과 같습니다.


앞서 언급한 근거들이 붕괴를 가속화시키는 요인으로 작동하게 될 것입니다. 일단 가격이 하락세에 진입하게 되면 주택구매 수요는 급속도로 줄어들면서 거래량도 지속적으로 줄어들게 될 것입니다. 따라서 미분양이 증가하고 가격은 추가적으로 하락하는 연쇄반응이 작용하면서 주택매물이 급증하겠죠. 이렇게 되면 부채를 기반으로 주택을 매입한 가계의 이자부담 및 리스크가 증가하면서 하우스푸어가 확대 재생산될 것입니다.”
이에 앞으로 3년이 최대 분기점이자 
부동산 투자의 마지막 승부수를 던질 때라고 
주장하고 있는데요.


이때가 바로 전세가격이 매매가격을 추월하는 시점이 될 것이고 부동산시장은 패닉상태에 빠져 하우스푸어와 전세푸어들이 양산되는 악순환이 반복될 것입니다. 반면 이런 상황을 기다리면서 현금을 충분히 준비해 놓은 자산가들에 의한 주택매입이 이루어지면서 부의 집중이 이루어지고 양극화는 더욱 심해지게 될 것입니다. 그 시기가 바로 2016~2018년이 될 것입니다.”
앞날을 알 수 없는 ‘짙은 안개 속 경제’입니다. 
부동산 전망이 밝지 않은 것도 사실입니다. 
하지만 불황 속에서도 버는 사람은 벌고 
우리는 그런 사람들을 ‘부자’라고 부릅니다. 
이 책에서 언급하는 내용을 간과하면 
안 되는 이유입니다.



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